養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資策略論文
引言
2013年，我國(guó)60歲以上老年人日了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1,000萬(wàn)。本世紀(jì)中葉，60歲以上人日將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)巳盏谋戎剡_(dá)34.80Io 0 2012年末，重慶市60歲以上的老年人日達(dá)到了584萬(wàn)，占重慶市人日比例約17 %，并呈現(xiàn)出“未富先老”、地區(qū)老齡化程度小平衡、城鄉(xiāng)倒置等特點(diǎn)。而對(duì)我國(guó)未來(lái)龐大的老年人日，老年人日分層次養(yǎng)老，應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。政府應(yīng)做好“保基本、兜底線(xiàn)”的基礎(chǔ)工作，著力保障特殊困難老年人群的養(yǎng)老服務(wù)需求，確保人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)。
目前，國(guó)內(nèi)有多種養(yǎng)老模式，主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著居民收入和儲(chǔ)蓄的顯著增加，社會(huì)對(duì)老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開(kāi)發(fā)等因索，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國(guó)發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，老年人對(duì)老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)作為中高收入老年群體社會(huì)養(yǎng)老的一種重要形式。
雖然國(guó)家表示支持社會(huì)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)在融資問(wèn)題上荊棘叢生。制約我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素:一是土地;二是資金。在土地方面，國(guó)家在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上政策非常優(yōu)惠:土地可以免招拍掛:項(xiàng)目享受稅費(fèi)減免
一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的困境
現(xiàn)階段，重慶在建和擬建主要的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有6個(gè)，分別是: 南岸:寬庭實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的如恩歲月醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓
巴南:常青國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的巴南羊鹿山常青國(guó)際養(yǎng)生園
萬(wàn)盛:金科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金科中華養(yǎng)生城
大足:臺(tái)企品安生命集團(tuán)開(kāi)發(fā)的五星級(jí)養(yǎng)老院
南川:美國(guó)舒侖士頤養(yǎng)國(guó)際打造的國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老護(hù)理主題大型國(guó)際社區(qū)
壁山:中水電地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重慶三擔(dān)健康城
二、重慶典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析
在重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，范圍內(nèi)具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓(出于企業(yè)商業(yè)秘密的`考慮，項(xiàng)目名稱(chēng)用RY代替)，在區(qū)縣范圍內(nèi)具體典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是JS養(yǎng)生城(出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項(xiàng)目名稱(chēng)用JS代替)。筆者通過(guò)專(zhuān)家訪談法，從相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人處獲得了與項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以下分別對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目做實(shí)證分析。
RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析。在獲得項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的總投資估算，結(jié)果如下:本項(xiàng)目總投資3.97億元，其中:建設(shè)成本3.21億元，配套的三甲醫(yī)院投資1,000萬(wàn)元，項(xiàng)目裝修費(fèi)3,000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期資金利息(靜態(tài)，年利率:12%) 3 } 600萬(wàn)元(項(xiàng)目建設(shè)期:24個(gè)月)。
三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式
(一)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資模式選擇。項(xiàng)目融資模式有PPP,BOT,PFI，等等。
即public-private partnership的縮寫(xiě)，通常譯為“公私合伙/合營(yíng)”。PPP本質(zhì)上是公共和私營(yíng)部門(mén)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理而達(dá)成的長(zhǎng)期合同關(guān)系，公共部門(mén)由在傳統(tǒng)方式下公共設(shè)施和服務(wù)的提供者變?yōu)楸O(jiān)督者和合作者，它強(qiáng)調(diào)的是優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系。狹義的PPP,更加強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)(有股份以及與企業(yè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益。
BOT，即build-operate-transfer(建設(shè)一經(jīng)營(yíng)一移交)，是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的或典型的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目融資模式。BOT是指政府(主要是省市級(jí)以上)通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營(yíng)商進(jìn)行項(xiàng)目(主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開(kāi)劫的融資、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，在規(guī)定的特許期(通常為10-30年)內(nèi)向該項(xiàng)目的使用者收取費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報(bào)，特許期滿(mǎn)后，項(xiàng)目將移交(一般是免費(fèi))給政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫(xiě)，即“私營(yíng)主動(dòng)融資”。PFI起源于英國(guó)，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng)新的公共項(xiàng)目融資模式。PFI更強(qiáng)調(diào)的是私營(yíng)企業(yè)在融資中的主動(dòng)性和主導(dǎo)h}。采用這種模式是政府部門(mén)發(fā)起項(xiàng)目，由財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，并按照事先的規(guī)定，提供所需的服務(wù)，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務(wù)，而并非旨在最終的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)。在PFI下，公共部門(mén)在合同期內(nèi)應(yīng)使用承包
四、對(duì)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI融資模式的建議
發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實(shí)需要，但融資問(wèn)題阻礙了其社會(huì)養(yǎng)老功能的實(shí)現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項(xiàng)目的社會(huì)性和外部性效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老功能重要。
目前，我國(guó)缺失對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI方面的立法監(jiān)督，為了保證PFI融資模式對(duì)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議: 要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的投資法律法規(guī)，出臺(tái)針對(duì)性強(qiáng)的法律，使其適應(yīng)PFI項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的需要。
加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制，這是PFI項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵,應(yīng)當(dāng)建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老地產(chǎn)中的政府部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)的責(zé)任和義務(wù)，設(shè)定法定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和問(wèn)責(zé)制，產(chǎn)生激勵(lì)約束機(jī)制。
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