房地產企業全面預算管理論文
【摘要】房地產投資屬于資金密集型、投入大、回收期長、高風險的行業，風險控制是房地產企業經營管理成敗的關鍵，而行之有效的全面預算管理制度則可以有效降低投資風險，實現經營目標，是分步實現企業經營發展戰略目標的有效保障。針對行業特點，房地產開發企業需要建立以現金流量為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理制度。
【關鍵詞】房地產企業 全面預算管理
古人云“：預則立，不預則廢”，正是對企業預算管理工作的形象描述。《國有大中型企業建立現代企業制度和加強管理的基本規范》明確要求企業內部推行全面預算管理制度，《企業國有資本與財務管理暫行辦法》規定企業對年度內的資本營運與各項財務活動應當實行財務預算管理制度，2002年4月財政部專門出臺了《關于企業實行財務預算管理的指導意見》，這些突出反映了預算管理工作在現代企業經營管理中的重要地位。隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善和我國加入WTO，各種經濟性質的企業都要直面愈來愈激烈的市場競爭，借鑒自然界最基本的‘適者生存’法則，企業要想在競爭中生存、發展，必須建立和完善現代企業制度和法人治理結構。全面預算管理是現代企業制度的重要特征之一，是企業實現公司治理、股東價值最大化、資源有效配置的重要管理手段。
1.構建行之有效的組織結構和預算管理制度
(1)預算管理首先必須建立一個完善的組織體系，確保預算的科學制定、嚴格控制、公正評價、合理獎懲。全面預算管理是一個系統工程，包含了企業各個職能部門及每個工作崗位，是全面整合企業各項資源的管理制度。一般要設置公司預算委員會，由總經理領導，負責預算的制定、控制、變更、評價與獎懲，成員由各職能部門負責人組成，以確保預算的嚴格執行;財務部門負責日常預算執行情況的監督、協調、匯總及信息反饋工作;各職能部門負責本部門預算的具體編制和執行;(2)全面預算管理要突出‘以人為本’的管理思想，制度設計要以約束機制和激勵機制為前提，只有充分調動全體員工的能動性，各部門通力合作，才能使預算制度發揮盡可能的效能。有制度并不一定有效，明確的權責利，高效的作業和組織，才能實現預算管理目標。一般而言，全面預算管理制度由預算編制、執行、協調、評價和考核獎懲幾個部分組成。
2.房地產企業的預算管理
以現金流量為核心投資大、周期長是房地產開發的突出特征，市場風險和融資債務風險是企業風險控制的關鍵。土地購置、規劃設計、工程進度、質量控制、售價制定是影響市場風險的主要因素，這也是構成項目預算的主要成分。目前國內房地產企業普遍存在資本金不足的問題，開發資金進行大量銀行融資，房地產企業正常的資產負債率在70%左右，甚至更高，特別是新土地供應政策的出臺，一個中等房地產項目的投資需要幾億元，一旦市場風險導致項目經營失敗，會嚴重影響企業的現金流量，沉淀大量資金，而往往是積壓房產無人問津，導致惡性循環，后果則是直接導致企業財務困難，危及企業的正常資金運轉，資金成本加速積累，企業再融資、再投資能力迅速下降，最終會導致企業經營失敗。可見，充裕的`現金流是影響房地產開發企業的持續經營能力的關鍵因素，是企業實現經營戰略目標的必要保障，必然成為房地產企業實施全面預算管理的核心問題。
3.房地產開發企業項目預算的流程
房地產開發企業項目預算幾乎涵蓋了企業經營業務的主要流程，包括項目考察、項目可行性研究、土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售和售后服務。
3.1項目考察：土地資源是房地產開發的源泉，由于土地資源的稀缺性和不可再生性，尋找投資項目，土地儲備和土地開發計劃對房地產開發企業具有戰略意義，要保障企業經營持續穩定地增長，就需要保持一定的土地儲備、土地開發和房屋銷售規模，形成良性循環。
項目考察就要在企業實施戰略計劃的指導下進行，主要考察指標包括項目地點、項目規模、市場規模和市場環境。而且項目考察要同企業同期的財務預算和籌資預算相協調，否則，盲目進行項目考察，不僅費時費力，更重要的是阻礙了企業全面預算的實施。這項工作非常重要，同時也很艱巨。
3.2項目可行性研究：符合條件的項目就要實施可行性研究，主要內容包括土地購置成本、工程建設成本、開發計劃和銷售預測。實質上，項目可行性研究基本上包含了項目預算的全部內容，只有做深入、詳細、準確的可行性研究，才可以保證項目開發成功。一般情況下，工程建設成本和開發計劃都是可確定和可控的，關鍵在于對未來銷售市場、銷售定價、銷售時間和預期利潤的估計，最終確定土地購置成本范圍，作出投資決定。
3.3土地購置、規劃設計、工程建設、銷售計劃和售后服務：在項目可行性研究基礎之上，籌集資金進行土地購置。土地購置根據企業戰略計劃可以作為土地儲備，或者立刻著手進行項目開發，無論怎樣，都要對新購置土地制定完整的項目投資預算，由預算委員會負責制定，并具體落實到各個相關職能部門。重點在于制定工程進度計劃、開發成本費用預算、銷售計劃，特別是工程進度計劃，時間對于房地產開發企業而言非常寶貴，延誤進度，不僅增加資金占用成本，更有可能失去市場機會，影響銷售計劃，影響企業正常的資金運轉。工程進度計劃一般都要分解到周計劃，成本費用預算要嚴格控制在預算之內，重大變動需提請預算委員會審議，否則會影響最終預期利潤的實現。項目投資預算的日常監控、協調和分析由財務部門執行，及時將執行情況匯報預算委員會。由于房地產項目的不可復制性和重復開發，對于項目預算要嚴格執行。
4.財務預算
財務部門是一個企業的信息中心，在全面預算管理中處于承上啟下的位置。財務預算是對一定時期內企業資金取得和投放、各項收入和支出、企業經營成果及其分配等資金運作作出具體安。全面預算管理應當服從企業戰略計劃，因而房地產開發企業的財務預算就應當圍繞企業的戰略要求和發展規劃，以項目預算和資本預算為基礎，以經營利潤為目標，以現金流為核心進行編制，并主要以現金流量表、資產負債表、損益表等財務報表形式體現。財務部門具體負責組織財務預算的編制、執行、分析等具體工作，財務預算是對企業全面預算的綜合平衡，需要各職能部門的通力合作。財務部門是企業的信息處理中心，重點是通過財務預算的執行情況和監控其他預算的執行情況及時向預算委員會反饋信息，提交預警報告。
5.籌資預算
目前，銀行融資是房地產開發企業重要的資金來源。籌資預算一般由財務部門負責編制、執行等具體工作。籌資預算一般包括籌資風險、籌資方式、籌資規模、籌資期限、籌資結構、籌資成本和債務償還計劃。房地產開發企業的籌資預算主要以項目預算為基礎，以企業的現金流為保障，在此基礎上，企業財務杠桿經營才能發揮最大效能，否則必然導致企業財務危機，甚至導致企業經營失敗。籌資預算需要對籌資規模、結構和債務償還計劃作出科學估計，充分考慮財務風險控制。籌資預算要同企業發展戰略計劃相協調，但要保持一定的獨立性，不能單純服從企業的產業擴張。科學合理的籌資安排是企業經營發展變化的有效保障。
企業的全面預算管理是一個系統工程，是公司治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。每一個企業需要根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源，提高經濟效益的目的。最后，我們要特別強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅是基礎工作，關鍵是制度的執行，最主要的工作就是權責利的統一，約束機制和激勵機制的統一。
參考文獻：
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(作者單位：廈門經濟特區房地產開發集團有限公司)
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