物業(yè)企業(yè)內部控制與風險規(guī)避論文

　　摘要：伴隨著我國科技的不斷進步和社會生活水平的不斷提高，我國的房地產及物業(yè)行業(yè)也取得了巨大的進步，為我們的社會生活帶來了極大的便利。但因為物業(yè)服務行業(yè)自身保本微利的特性，物業(yè)企業(yè)在經營管理方面也面臨著諸多風險。本文主要闡述物業(yè)企業(yè)的內部控制，并通過完善自身內部控制來規(guī)避可能面臨的經營風險，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供充分的條件。

　　關鍵詞：物業(yè)服務行業(yè);內部控制;風險防范

　　物業(yè)服務行業(yè)中業(yè)主和股東對物業(yè)服務有著不同的關注點，業(yè)主較為重視物業(yè)服務的社會責任，有較強的社會責任感，能夠考慮到其帶來的巨大的社會效益。而股東則注重的是物業(yè)服務可能帶來的經濟效益，更多的是關注自身的利益。兩種不同的關注點易產生分歧，為了物業(yè)服務行業(yè)的長遠發(fā)展，業(yè)主和股東應該從自身的立場出發(fā)，共同尋求更有利的經營管理方案，以實現(xiàn)二者的共贏。而物業(yè)服務業(yè)作為一個新興行業(yè)，也必然要采用更為先進的內部管理方法，才能達到人才與資源的平衡，盡可能地為自身的健康發(fā)展提供便利。內部控制作為一種完善的新型企業(yè)管理方式越來越受到企業(yè)的認可，建立健全完善的內部控制管理體系可以保護企業(yè)的財產安全，建立健全企業(yè)的內部運行機制，可以協(xié)調物業(yè)企業(yè)的各項工作。

　　一、物業(yè)企業(yè)的內部控制概述

　　物業(yè)企業(yè)的內部控制是一種完整嚴密的控制體系，主要目的是保護企業(yè)自身的財產安全，保持內部會計信息的真實性和完整性，使企業(yè)內部各項控制職能的行使實現(xiàn)系統(tǒng)化、透明化以及規(guī)范化，進一步確保物業(yè)企業(yè)經營管理目標的實現(xiàn)�？茖W合理的內部控制體系是保證企業(yè)對自身的生產經營進行全面直觀的管理的有效手段，能夠更加科學地改善企業(yè)內部控制環(huán)境，提高各個部門負責人及員工的內部控制意識，對企業(yè)經營管理過程中可能面臨的風險有深刻了解，并進一步加強風險防范觀念，做好風險應對工作，確保企業(yè)的長足發(fā)展。表面上看，物業(yè)企業(yè)的內部控制體系隸屬于企業(yè)的全面風險管理系統(tǒng)，但也有自身的風險管理方式。企業(yè)的內部控制中的風險管理包括兩個階段:產生經營管理損失前與產生損失后。第一個階段即為預防階段。企業(yè)在對可能發(fā)生的風險進行評估后，應立即做好財產的財務分析核算工作，結合現(xiàn)階段的經濟形勢，盡快制定出最安全有效的風險規(guī)避策略，以求盡可能地減少經濟損失。第二個階段即為企業(yè)的生存階段，顧名思義，即在發(fā)生經濟損失后企業(yè)如何正確自保并繼續(xù)運營的階段。在此階段，物業(yè)企業(yè)必須要及時劃分“受災區(qū)”與“幸存區(qū)”，盡力使“幸存區(qū)”保持正常的經濟運行，盡可能地防止經濟損失的擴大，同時還要承擔自身經濟失誤帶來的社會問題，并保證員工及客戶的利益，不能因小失大。物業(yè)企業(yè)的內部控制的風險防范功能包括:企業(yè)的資金財產控制、企業(yè)的運營戰(zhàn)略控制以及企業(yè)的組織架構控制。資金財產控制，即對企業(yè)內部的所有資產進行強有力的控制，以達到規(guī)避市場經營風險的目的，并要實施嚴格的預算控制，保持資金的可流動性，減少資本浪費。運營戰(zhàn)略控制，即在進行分析決策前，要對現(xiàn)階段的經濟發(fā)展形勢和市場變動有清晰的了解，充分評估可能面臨的風險危機，并提出可行性措施，在整體上把握住物業(yè)企業(yè)發(fā)展的大方向，以求有效規(guī)避風險。組織架構控制，從根本上來說，就是通過企業(yè)內部的組織結構來控制經營活動中潛在的風險，嚴密控制各個部門的經濟活動，協(xié)調部門工作，避免職能混淆，實行責任制，明確分工，保證重大事項能夠得到迅速有效的審批表決。

　　二、物業(yè)企業(yè)面臨的潛在風險

　　(一)經營風險。部分物業(yè)企業(yè)在承接業(yè)務時，沒有事先進行深入的市場調查，對要承擔的項目的價格、定位及發(fā)展前景了解不充分，對客戶或業(yè)主的購買力、要求等缺乏準確的數據對比，自身的經營條件并不能滿足客戶的要求，導致經營項目選擇錯誤，失掉市場先機，不僅造成企業(yè)成本、經費的浪費，還可能會失去部分客源，使物業(yè)企業(yè)的核心競爭力下降。

　　(二)政策風險。為使物業(yè)服務行業(yè)得到持續(xù)健康發(fā)展，我國各個地方政府做出了諸多的努力和規(guī)范，出臺了各項條例法規(guī)，如1994年出臺的第一部物業(yè)管理法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、2003年實施的《物業(yè)管理條例》，到2004年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》等，都囊括了我國物業(yè)企業(yè)應怎么做、怎么發(fā)展的詳細辦法，為其興起做出了充分的準備。但是，不足之處仍有很多，如業(yè)主與股東、業(yè)主與物業(yè)公司、股東與物業(yè)公司及開發(fā)商之間的矛盾及糾紛，物業(yè)、公共設施及配套設備的歸屬權問題，物業(yè)公司的工作安排等，這些問題都可能使物業(yè)管理產生分歧，引起或大或小的法律糾紛。物業(yè)企業(yè)在根據政策調整發(fā)展戰(zhàn)略時，要認清自身的市場定位，及時規(guī)避可能產生的策略失誤，盡可能地利用政策優(yōu)勢來達成自己的經營目標。

　　(三)決策風險。市場經濟瞬息萬變，隨著形勢的改變，企業(yè)如果不能制定出科學合理的發(fā)展策略，或出現(xiàn)了決策失誤，會使企業(yè)陷入困境，不僅會造成巨大的經濟損失，還可能會造成大量人才及資源的浪費，其結果只會是被時代拋棄。物業(yè)企業(yè)在做出經濟決策前，應盡量對企業(yè)內部有正確的評估，并根據形勢變化改變策略，結合各個部門人員的建議，避免不必要的決策失誤，盡可能地規(guī)避決策風險。決策風險不可避免，不管是技術人員或是行政人員，在進行戰(zhàn)略決策時，都應該充分考慮企業(yè)內部的發(fā)展條件，汲取前人經驗，力爭把企業(yè)引向市場競爭的優(yōu)勢方。

　　(四)合同訂立風險。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主訂立合同時，常常會因利益問題同業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，有的企業(yè)沒有在合同上明確規(guī)定雙方的權利和義務，或是訂立物業(yè)管理服務合同時不擇手段，盲目壓價、降價等，使企業(yè)的經營管理出現(xiàn)阻礙。這種合同訂立風險常常是因人為引起的，因此物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時，必須要充分考慮到合同雙方的利益，合同訂立人不應該只立足于眼前利益，而要有長遠的發(fā)展目光，努力提高自身服務水平，才能為企業(yè)帶來豐富的客源和穩(wěn)定的投資關系。

　　三、如何在內部控制的基礎上做好風險防范工作

　　(一)企業(yè)的風險事前、事中、事后控制。(1)風險的事前控制，即風險管理規(guī)劃。物業(yè)企業(yè)應該設置專門的風險控制與管理部門，結合企業(yè)的年度計劃和工作項目，對可能面臨的風險進行識別、評估與分析，制定中期及長期的風險管理計劃，事先對公司員工進行策略安排，提高員工的風險防范意識和能力，以確保各個部門及工作人員在風險到來時能夠采取正確的風險應對辦法。(2)風險的事中控制，即風險管理辦法。物業(yè)企業(yè)在經營管理過程中不可避免地會面臨各式各樣的風險，當企業(yè)不能提前預知并規(guī)避風險時，要接受風險，及時承擔風險帶來的'不利后果，以避免更糟糕的結果，同時要盡可能地減少此期間企業(yè)不必要的經濟活動，盡力確保未受風險區(qū)能夠正常運行發(fā)展，避免損失擴大，還可以通過與合作伙伴進行的企業(yè)間的人力、資金、技術等交流合作，轉移部分風險，以減少企業(yè)的經濟壓力。(3)風險的事后控制，即風險管理報告。企業(yè)在對風險進行操作后，還要對風險管理的預測、計劃、操作過程、結果等進行深入的總結分析，形成完整的風險管理報告，并加入風險管理人員和參與人員的工作想法、總結，以便為企業(yè)的經營目標和風險管理提供一定的信息和經驗。

　　(二)樹立正確的內部控制觀念，提高風險管理人員工作水平。財務管理是企業(yè)進行生產經營活動的重要環(huán)節(jié)，只有完善的內部控制體系為嚴謹的財務管理制度提供前提，物業(yè)企業(yè)才能實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。另外，要選賢舉能，任人唯賢，能夠錄用優(yōu)秀人才，并加強財務風險管理人員的技能培訓，提高職工的業(yè)務素質和職業(yè)道德素質，建立健全科學的獎懲機制，激發(fā)員工的工作積極性和主動性。

　　(三)處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關系，提高服務水平。物業(yè)企業(yè)應高度重視與業(yè)主之間的關系，積極主動加深二者聯(lián)系，對業(yè)主提出的各項合理要求或建議都應積極采納、完成，及時處理物業(yè)管理過程中與業(yè)主產生的糾紛，力求提供最令人滿意的服務。對于業(yè)主的投訴，應設置專門的投訴處理部門，及時了解投訴起因，解決業(yè)主難題，從中吸取教訓，發(fā)現(xiàn)自身業(yè)務管理的不足。物業(yè)企業(yè)必須提高管理效率和解決問題的能力，提高服務水平，避免與業(yè)主可能產生的矛盾糾紛，做到企業(yè)與業(yè)主的共贏。綜上所述，作為新興產業(yè)之一，物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展前景廣闊，未來會成為主要的經濟發(fā)展潮流，將為我們的社會生活帶來極大的便利，但是其中存在的問題及面臨的風險仍會制約著它的生存發(fā)展。想要從激烈的市場競爭中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)必須要跟上時代的發(fā)展潮流，及時更新內部控制體系，加強企業(yè)內部控制，處理好企業(yè)與業(yè)主之間的關系，才能不斷地發(fā)展壯大，形成自己的競爭優(yōu)勢。

　　參考文獻:

　　［1］趙建鳳．上市公司股權結構對內部控制有效性的影響研究［D］．首都經濟貿易大學，2013

　　［2］張寧．物業(yè)管理企業(yè)風險管理研究———以常州市物業(yè)管理企業(yè)為例［D］．蘇州大學，2008