公司資產評估報告范文
XXXXX茶園有限公司整體資產
資產評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
北京XXXXX茶葉資產評估有限責任公司
20××年1月31日
目 錄
注冊資產評估師聲明
資產評估報告摘要
資產評估報告
一、委托方、被評估企業及其他評估報告使用者
二、評估目的
三、評估對象和評估范圍
四、價值類型及其定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估方法
八、評估過程
九、評估假設
十、評估結論
十一、特別事項說明
十二、評估報告使用限制說明
十三、評估報告提出日期
附 件
注冊資產評估師聲明
(一)我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則。根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任;
(二)評估對象涉及的資產負債清單是由委托方、被評估企業填報并經其簽章確認;提供必要資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性以及恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任;
(三)我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見;
(四)我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產進行現場調查;我們已對評估對象及其涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其法律權屬資料進行查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求;
(五)我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響;
(六)評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限;
(七)我們執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證;
(八)評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在的評估機構無關。
XXXXX有限公司整體資產
資產評估報告摘要
XXXXX評報字[2111]第232號
北京XXXXX資產評估有限責任公司接受XXXXX有限公司(以下簡稱“XXXX”)的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、客觀的原則并按照必要的評估程序，對XXXXX有限公司涉及的整體資產于評估基準日(2111年5月31日，以下同)持續經營前提下的市場價值進行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序，對委估范圍內的資產和負債實施了實地勘查、市場調查與詢證，結合評估目的和評估對象特點，對XXXX截止2111年5月31日所體現的整體資產價值作出了公允反映，現將資產評估情況及評估結果簡要介紹如下：
評估目的：量化XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的整體資產價值，為XXXXX有限公司合資合作的經濟行為提供價值參考。
評估對象和評估范圍：評估對象為XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的全部股東權益價值。評估范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產和負債。
評估方法：成本法。
價值類型：市場價值。
在評估基準日2111年5月31日持續經營前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產總額為 151,315.34 萬元，負債總額為 99,121.76 萬元，凈資產為 52,256.55 萬元;評估后資產總額為 11,111,111.39 萬元，負債總額為 99,121.76 萬元，凈資產價值為 11,112,199.63 萬元，評估增值 1929,543.15 萬元，增值率為 1,129.95 %。
詳細內容見下表：
表一 XXXXX有限公司評估結果匯總表 單位：萬元
評估結論詳細情況詳見資產清查評估明細表。
特別事項說明：
1、本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。
2、評估中，因部分構筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認核實，構筑物數量和相關數據以委托方提供的相關數量及部分現場測量清點確定后的數量為準。
3、納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產權證，部分尚未辦理產權證。
4、本次評估把已辦林權證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，未考慮到實際的和可能的欠付債務對評估價值的影響。
5、本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權證面積的確定以委托方提供的流轉協議為準，實際面積以日后有權部門頒發的林權證為準。
6、遵循相關法律、法規，評估師僅對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。評估過程中，評估人員已對委托方提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。評估結果是以委估資產在合法存在的前提下對其價值的評估，對委托方提供的資料失實而導致評估結論的誤差，評估機構及注冊資產評估師不承擔相關責任。
重要假設：省政府及市政府已頒布的有關對茶行業的規劃和各項措施能夠順利實施，企業的重大戰略規劃包括茶園的收購整合、加工生產線的建設、融資合作等能夠按預定計劃實現。
本評估結論系對評估基準日評估對象市場價值的反映。評估結論根據本報告書所述原則、依據、前提、方法、程序得出，評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下，以及委托方和被評估單位提供的所有原始文件都是真實、合法的條件下成立。評估結果沒有考慮將來可能承擔的特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化、有關法規政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對資產價格的影響。
本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用。未征得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。
本評估結論的有效使用期限為一年，從評估基準日起計算, 即有效期自2111年5月31日起至2112年5月31日止。
在使用本評估結論時，提請報告使用者關注評估報告正文所披露的特別事項，并在利用本報告自行決策時給予充分考慮。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。
XXXXX有限公司整體資產
資產評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
XXXXX有限公司：
北京XXXXX資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，采用成本法對XXXXX有限公司(以下簡稱“XXXX”)的整體資產價值進行了評估。評估人員按照必要的評估程序對評估范圍內的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債于評估基準日2111年5月31日所表現的市場價值作出了公允反映。
現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、被評估企業及其他評估報告使用者
本次評估項目的委托方及產權持有方均為XXXXX有限公司。
委托方、產權持有方企業簡介
企業名稱：XXXXX有限公司
住 所：XXXXXX
注 冊 號：XXXXXX
法定代表人：XXXX
注冊資金：XXXXX
實收資本：XXXXX
公司類型：其他有限責任公司
成立日期：1995年16月15日
營業期限：1995年16年15日至2115年12月31日
經營范圍：茶葉，板栗，銀杏生產、加工、銷售及自營進出口;茶具、茶食品、茶保健品、純凈水銷售;茶。
XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省農業產業化重點龍頭企業，省林業產業化重點龍頭企業，省重點扶貧企業，省涉農上市后備企業。公司現擁有總資產115億余元，2111年實現銷售收入12億元。公司統領茶葉種植、茶葉加工、茶葉銷售、茶葉商貿、茶文化旅游、茶油生產六大產業，下轄十二個子公司和八個茶葉專業生產場，擁有生態茶園、山林125萬余畝�，F擁有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中“XXX”牌商標為中國馳名商標，“XXXX”牌商標為河南省著名商標。公司擁有上市銷售的六大系列311多款茶葉及茶相關產品。銷售網絡遍及全國各地，在全國各大中城市建有直營專賣店近111多家，已發展代理商、經銷商611多家，在各大賣場設有專柜151多個。公司現有在職員工611余人，其中茶葉專業技術人員211多人，大專以上學歷人員占59.5%。
公司秉承“視質量為生命，靠誠信求發展”的經營理念，嚴謹、扎實、穩健走好質量管理的每一步。1991年“XXXX”牌XXXX榮獲國家質量金獎;1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世界園藝博覽會上榮獲金獎; 2112年，公司通過ISO9111國際質量管理標準體系認證;2115年通過QS食品質量安全認證;2116年通過HACCP食品質量安全管理體系認證，11月，公司通過了“企業標準化良好行為”試點企業驗收，達到國家AAA級水平;公司生產的茶葉通過有機產品認證;2115年11月“XXXX”牌茶葉被中國茶葉流通協會授予2115年中國三綠工程“放心茶中茶協推薦品牌”;2116年12月國家標準化管理委員會對公司XXXX生產標準化示范區驗收合格;公司從2116年開始每年被中國茶葉流通協會評為“全國茶行業百強企業”;2117年3月公司被確認為全省農產品加工業示范企業;2117年4月，經國家標準化管理委員會確認為標準化工作良好，達到AAA級;2117年4月“XXXX”牌XXXX茶榮獲全國名優綠茶評比金獎。2117年11月XXXX牌XXXX被世界綠茶協會授予最高金獎;2115年3月，“XXXX”牌茶葉商標被國家工商行政管理總局認定為“中國馳名商標”;2115年12月XXXX牌商標被河南省工商行政管理局被認定為茶葉加工類“河南省著名商標”;2119年4月經中國茶葉流通協會評比，XXXX牌特級XXXX榮獲2119年“恒天杯”全國名優綠茶評比金獎;2119年5月中國茶葉流通協會對公司信用等級評價為AAA。2119年，公司參與制定的XXXX茶國家標準正式實施，公司被國家農業部認定為XXXX名優茶機械化加工創業基地;2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX(綠茶)的加工，榮獲食品安全管理體系認證(方圓認證);2111年3月公司生產的“XXXXXXXX”茶葉被全國政協十一屆四次會議選為會議用茶;2111年12月被河南省質量技術監督局授予2119年度河南省質量信用AA級工業企業稱號;2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博園企業聯合館VIP室指定為貴賓接待禮品用茶，“XXXX•XXXX”在XXXX茶評比中榮獲特級金獎;2111年4月公司被評為“新中國61周年茶事功勛企業”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌產品”稱號;2111年，公司 “XXXX”牌商標被河南省認定為“河南老字號”。
公司自2117年被河南省人民政府確定為河南省農業產業化重點龍頭企業以來，確立了以市場為導向，以效益為中心，以品種為依托，以科技為動力，以優質農業開發為重點，以農民增效為目標的農業種植結構調整思路，加快農業業產業化進程，走“公司+基地+農戶”的產業化經營模式，發揮農業產業化龍頭企業的作用，實施“三個帶動”(銷售帶動、項目帶動、品牌帶動)發展戰略。不斷創新體制，深化企業改革，加強內部管理，盤活資金存量，努力開拓市場，促進產品銷售。
XXXXX有限公司的股權結構如下：
表二 XXXXX有限公司股東持股狀況表
股東名稱
實收資本(萬元)
持股比例(%)
XXXX弘昌房地產開發有限公司
15176.12
52.15%
闞貴前
1531.66
6.91%
闞貴元
1234.63
5.57%
余美秀
412.59
1.56%
XXXX市發展投資有限公司
511
3.61%
合計
22154
111.11%
2、XXXXX有限公司近年資產及經營狀況
表三 XXXXX有限公司近年資產及經營狀況表 單位：元
項目
2115年12月31日
2119年12月31日
2111年12月31日
2111年5月31日
總資產
215,137,111.11
371,952,969.37
616,223,415.91
1,513,153,433.77
負債合計
56,951,517.16
224,996,617.47
312,117,933.54
991,217,651.59
所有者權益合計
131,156,554.14
145,956,351.91
314,115,475.16
522,565,752.15
項目
2115年度
2119年度
2111年度
2111年1-5月
營業收入
51,115,214.23
124,413,412.75
211,416,231.37
336,453,362.66
利潤總額
11,253,217.39
16,331,919.15
27,512,959.95
316,173,597.55
凈利潤
9,951,155.29
15,599,767.56
27,471,123.16
315,961,277.12
注：以上財務數據除基準日時點外均經審計。
3、XXXXX有限公司執行的會計制度
XXXXX有限公司執行財政部2116年2月15日頒布的《企業會計準則》及其應用指南，會計期間分為年度和中期，會計年度自公歷1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半年度。公司以權責發生制為記賬原則，以人民幣為記賬本位幣;在對會計要素進行計量時，一般采用歷史成本，在保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量的情況下，采用重置成本、可變現凈值、現值或公允價值計量;公司對發生的外幣業務，以交易發生日的即期匯率折合為人民幣記賬。資產負債表日，外幣貨幣性項目按資產負債表日即期匯率折算，由此產生的折合人民幣差額，除籌建期間及固定資產購建期間可予資本化部分外，其余計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額;存貨在取得時，以實際成本計價，領用或發出存貨時按加權平均法計價，低值易耗品、包裝物采用分期攤銷法核算。資產負債表日，公司存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，存貨成本高于其可變現凈值的差額計提存貨跌價準備，計入當期損益;公司將單位價值在2111元以上，使用期限超過1年的資產確定為固定資產，固定資產折舊采用直線法平均計算，殘值率為5%;在建工程采用實際成本計價，按工程項目分類核算，在工程完工驗收合格交付使用的當月結轉固定資產。對工期較長、金額較大、且分期分批完工的項目，在所建固定資產達到預定可使用狀態時，暫估記入固定資產，待該項工程竣工決算后，再按竣工決算價調整暫估固定資產價值，同時調整原已計提的折舊額。與工程有關的借款發生的借款利息，按照借款費用資本化的原則進行處理;無形資產以發生的實際數額入賬，使用壽命有限的無形資產，在使用壽命內采用直線法攤銷，使用壽命不確定的無形資產不予攤銷。公司在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產的使用壽命進行復核，于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命及攤銷方法進行復核;長期待攤費用按實際成本計價，有明確受益期限的，按受益期限平均攤銷，無受益期的，分5年平均攤銷。
(三)其他評估報告使用者
除委托方、被評估企業以外的其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關當事方以及國家法律、法規規定許可的其他評估報告使用者。
二、評估目的
根據我公司與委托方簽訂的《資產評估業務委托約定書》的有關內容，本次評估目的是量化XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的全部股東權益價值，為XXXXX有限公司合資合作的經濟行為提供價值參考。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股東權益。
(二)評估范圍
根據《資產評估業務約定書》和XXXXX有限公司填報的資產、負債清查評估明細表。本次評估的范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產和負債。
納入本次評估范圍的資產和負債與《資產評估業務約定書》中所載明的資產和負債范圍一致。
四、價值類型及其定義
根據本次評估目的，價值類型確定為市場價值。
市場價值是指自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素綜合確定。
五、評估基準日
本項目的評估基準日是2111年5月31日。
(一)該基準日接近經濟行為實現日，能較好的反映委估資產狀況。
(二)該基準日為XXXXX有限公司的會計月末報表日，有利于資產清查和準確列示評估范圍中資產及負債的賬面金額。
資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容：
(一)法律法規依據
1、國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》;
2、《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院第375號令，2113);
3、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，2113年12月31日);
4、《企業國有資產評估管理暫行辦法》國務院國有資產監督管理委員會令第12號(2115年)
5、《中華人民共和國公司法》(2115年11月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂);
6、《中華人民共和國土地管理法》(2114年5月25日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);
7、《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日);
5、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55 號令);
9.《森林資源資產評估管理暫行規定》(財企[2116]529號);
11.《森林資源資產評估技術規范(試行)》(國資辦發[1996]59號);
11.《中華人民共和國森林法》;
12、其它相關法律、法規、通知文件等。
(二)準則依據
1、財政部財企[2114]21號批準發布的《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則-基本準則》(2114年2月25日發布，2114年5月1日執行);
2、中國注冊會計師協會會協[2113]15號《中國注冊會計師協會關于印發<注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》;
3、中國注冊會計師協會協[2114]134號《中國資產評估協會關于印發〈企業價值評估指導意見(試行)〉》的通知;
4、中國資產評估協會關于印發《資產評估準則—評估報告》等7項資產評估準則的通知(中評協[2117]159號，2117年11月25日發布，2115年7月1日起執行);
5、《企業國有資產評估報告指南》(2115年11月25日發布，2119年7月1日起執行)。
(三)經濟行為依據
委托方與我公司簽訂的《資產評估業務委托約定書》。
(四)產權證明依據
1、XXXXX有限公司企業法人營業執照、組織機構代碼證等;
2、XXXXX有限公司章程及驗資報告;
3、XXXXX有限公司房屋所有權證、國有土地使用權證及林權證等產權文件;
4、XXXXX有限公司申報的資產清查評估明細表;
5、XXXXX有限公司提供的有關協議、合同、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料;
6、其它有關產權證明文件。
(五)取價依據
1、評估人員現場勘察及詢證的相關資料、周邊市場調查資料;
2、銀行對賬單及相關函證回函;
3、太平洋電腦網、中關村在線;
4、《2111年機電產品報價手冊》及二手設備市場報價;
5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第134號發布，2115年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過，自2119年1月1日起施行);
6、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》(國務院令[2111]第294號);
7、評估人員向有關廠商、汽車專賣店的電話詢價;
5、建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》;
9、《河南省建筑與裝飾工程計價表》(2119年);
11、《河南省安裝工程計價表》(2119年);
11、《河南省建筑與裝飾工程單位估價表》(2119年);
12、《河南建筑安裝工程定額》(2119);
13、《河南省建設工程費用定額》(2119年);
14、《河南省建筑工程造價估算指標》(2119);
15、XXXX市有關部門頒布的有關建筑工程前期收費的文件;
16、XXXX市當地公布的近期工程材料信息價格;
17、《XXXX市基準地價更新成果》(2117年12月31日);
15、XXXX市人民政府和XXXX市國土資源管理局頒發的有關文件;
19、評估師收集的有關委估宗地征地、開發等費用方面的資料;
21、XXXXX有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;
21、評估基準日的人民幣對主要外幣的匯率基準價;
22、《中國經濟景氣月報》提供的近年我國各類資產的物價指數;
23、本評估機構掌握的其他價格資料。
(六)參考資料及其它
1、《資產評估常用數據參數手冊》(第二版);
2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料;
3、其他資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇過程和依據
依據資產評估準則的規定，企業價值評估可以采用收益法、市場法、資產基礎法(成本法)三種方法。收益法指通過被評估企業預期收益折現以確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。成本法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。
本次評估中，由于國內產權交易市場尚不完善，目前很難獲取到與XXXXX有限公司企業類型、業務種類相似的交易案例的完整信息，進而無法采用市場法確定其整體資產價值。對茶園的評估采用了收益法，但由于茶園目前的價值還沒有通過企業的經營收益直接的反應，故企業整體價值不宜采用收益法。
本次評估采用成本法，主要基于以下考慮：
1、本項目滿足成本法所需的條件
成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值反映資產價值。采用資產基礎法評估資產的前提條件是：
第一，被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態;第二，應當具備可利用的歷史資料。
本次評估的委估資產具備以上條件。
2、滿足價值類型的要求，本次評估的價值類型為市場價值，即為自愿買方與自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估算數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制;資產基礎法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。
(二)資產基礎法的評估方法說明
資產基礎法是指在合理評估企業各項資產、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據XXXXX有限公司各項資產及負債的構成，采用的具體評估方法如下：
1.流動資產的評估
流動資產包括貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其它應收款、存貨，評估人員根據各項資產的具體情況，采取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下：
(1)貨幣資金的評估
納入本次評估范圍的貨幣資金為現金、銀行存款。
現金按照現場工作時現金的存放地點進行核實，由企業出納員全額盤點，財務負責人與評估人員同時在現場監盤。之后，核對由出納員提供的現金日記賬，數字相符后，由出納員填寫從基準日到清查盤點日之間賬目記錄的借貸方數據，進行推算。評估人員進行復核，確認與評估基準日申報數額是否一致，按核實推算后的評估基準日企業實際現存的現金額作為評估值。
對于銀行存款及其他貨幣資金，評估人員按照XXXXX有限公司開戶行提供的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調節表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款及其他貨幣資金評估值。
(2)應收賬款、預付賬款、其他應收款
在對應收款項評估時，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查了應收款項形成的具體情況，重點分析了欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情況。應收款項賬目的核實以發放詢證函、核對公司間的往來款項及相關的合同、協議方式為主。在賬目核實了解基礎上，根據了解和搜集到的欠款單位近期還款情況、企業資信、是否具備還款能力，以賬實核對相符后估計可收回的金額確定評估值。
(3)存貨
評估人員首先了解存貨的基本情況，納入評估范圍的存貨包括在產品和產成品。根據XXXXX有限公司提供的清單及報表，在了解存貨的構成、分布和管理狀況后，評估人員對公司的存貨進行了抽查盤點。
�、僭诋a品
評估人員實地了解了產品成本核算方法，考察產品的生產工藝過程，認為在產品賬面值能夠真實地反映在產品的實際成本，以賬面值確定評估值。
�、诋a成品
評估人員實地了解了XXXXX有限公司產成品核算方法，現場勘察產品的生產工藝過程，并收集相關資料。經評估人員了解其賬面價值為其成本價值，本次評估為其客觀反映XXXX實際客觀的庫存商品價值，以其市場售價減去銷售費用及稅金，確定庫存商品評估價值。
2.固定資產的評估
列入評估范圍內的固定資產包括建筑物、設備等。
(1)建筑物的評估
建筑物包括房屋及構筑物。
對建筑物的評估主要采用成本法，即
建筑物評估價值=重置成本×綜合成新率
�、僦刂贸杀镜拇_定
重置成本由以下部分組成：工程綜合造價、前期工程費用、配套規費、建設管理費用和資金成本等。依據工程結算、估算指標及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價，然后按現行的建筑安裝工程造價計算規則及評估基準日的價格標準計算該建筑物的工程綜合造價。再以工程綜合造價為基礎確定其它費用，公式如下：
重置成本=工程綜合造價+前期費用+配套規費+建設單位管理費+資金成本
�、诔尚侣实拇_定：
成新率是評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。
對于主要的、結構較復雜建筑物的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑物的基礎工程、結構工程、裝飾工程，由評估人員現場打分，按不同部分的權重計算出成新率。
對于一般的、結構相近的、數量較多建筑物的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑物的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。
綜合成新率的確定
綜合成新率由年限成新率和觀察成新率(打分法)加權平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×權重+觀察成新率×權重
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限)
或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑總使用年限)
(2)設備的評估
評估人員根據企業提供的機器設備、車輛、電子設備清查評估明細表，進行現場勘察，重點抽查，核對賬、物相符情況，查閱設備采購、運行等資料，向有關人員收集評估資料，檢查核實被評估的機器設備、車輛和電子設備的基礎資料，并對主要設備的技術狀況進行了了解。
對設備的評估主要采用成本法，成本法是指評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣除各項損耗價值后確定被評估資產價值的方法。資產基礎法的具體計算公式為：
委估資產評估值=重置成本×成新率
①重置成本的確定
評估中采用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產或購置具有同等功能的全新資產所需的成本，重置成本包括：設備購置款、運雜費、保險費、安裝調試費(對于自行研究、設計、開發、安裝調試的專用設備，考慮其周期較長以及成本相對較高，在評估中已考慮其資金占用成本)。
依據2119年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第535號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令第51號)的有關規定，評估中2119年1月1日以后購置設備的設備購置款中不包含增值稅;對于車輛的購置價格，繳納消費稅的車輛，購置價中包含增值稅，不繳納消費稅的車輛，購置價中不包含增值稅。
設備購置價的確定：購置價主要依據產品報價手冊或參考設備最新市場成交價格予以確定。
對于已超期服役，市場上確實已無該型號產品的設備，采用近似設備對比法確認重置全價。
部分使用年期較長的電子設備直接以市場二手設備價格進行評估。
待報廢設備根據該設備的可變現價值確定評估值。
此次評估中對車輛評估的重置成本主要考慮下述因素：
I.車價：現行市場價格(消費稅應稅車輛含增值稅，非消費稅應稅車輛不含增值稅);
II.車輛購置附加稅：車價/(1+17%)×11%;
III.其它費用。
重置成本=車價+購置附加稅+其它費用
②成新率的確定
成新率是評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。這里所指的是綜合成新率。
綜合成新率由年限成新率和觀察成新率加權平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×41%+觀察成新率×61%
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=設備尚可使用年限/(設備尚可使用年限+設備已使用年限)
或：年限成新率=設備尚可使用年限/(設備總使用年限)
其中：設備尚可使用年限=總使用年限-設備已經使用的年限
觀察成新率由觀察法(又稱打分法)確定：即由具有專業知識和豐富經驗的評估人員與現場的專業技術人員對委估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，考察和分析資產的實體損耗情況，同時結合設備的維修、保養、使用狀況情況，綜合考慮后確定被評估資產的成新率。
原則上，對于基本上能正常使用的資產，成新率不低于15%。
對運輸車輛，根據根國家經貿委等4部委《關于調整汽車報廢標準若干規定的通知》，按報廢年限和報廢行駛公里數計算車輛的成新率，按孰低的原則確定成新率。
其中：
車輛年限成新率=(尚可使用年限/規定使用年限)×111%
尚可使用年限=規定使用年限-已經使用的年限
車輛行駛里程成新率=(尚可行駛公里數/規定行駛公里數)×111%
尚可行駛公里數=國家規定汽車行駛的總公里數-已經行駛的公里數
3.在建工程的評估
在建工程為土建工程及安裝工程，為尚未完工的工程。
評估人員查看了在建工程的建設進行情況、購置合同等，并核實了付款進度，確定在建工程與固定資產沒有重復。考慮到上述資產在評估基準日仍然處于在建狀態，公司在建工程的賬面余額能夠較好的反映資產的實際權益情況，在建工程以清查核實后的實際支付金額確定評估值。
4.生產性生物資產的評估
評估人員對生產性生物資產進行了一定的現場調查核實，采用收益法進行了評估。
5.無形資產的評估
無形資產為土地使用權無形資產及其他軟件無形資產。
待估宗地是XXXXX有限公司通過出讓方式獲得的一宗土地，土地面積為13,111.11 m2。
對土地使用權無形資產的評估采用基準地價系數修正法。
基準地價系數修正法：是在已公布基準地價的地區，通過對具體區位因素、個別條件、土地使用年限等影響地價因素的比較分析，將基準地價修正為估價對象宗地價格的一種土地估價方法。其基本公式為：
P = [ PO × K1×(1+ K2) + K3 ] × K4
式中P：委估宗地單位地價;
PO：委估宗地對應的基準地價;
K1：委估宗地期日修正系數;
K2：委估宗地綜合修正系數;
K3：委估宗地開發程度修正;
K4：委估宗地年限修正系數。
其他軟件無形資產評估人員按商業標準軟件11年的經濟壽命進行了攤銷，以攤余價值確定評估值。
6.負債的評估
納入評估范圍的負債為公司擁有的流動負債及長期負債，包括長、短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、專項應付款。
對于負債的評估，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以核實后的賬面值確定評估值。
八、評估過程
北京XXXXX資產評估有限責任公司接受XXXX的委托，對XXXXX有限公司股東全部權益進行了評估。評估人員對納入評估范圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關賬目、產權證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎上根據本次評估目的和委估資產的具體情況，采用資產基礎法對XXXXX有限公司的股東全部權益價值進行了評定估算。整個評估過程包括接受委托、評估準備、現場清查核實、評定估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過程如下：
(一)明確評估業務基本事項
由我公司業務負責人與委托方代表商談明確委托方、被評估企業和委托方以外的其他評估報告使用者;評估目的;評估對象和評估范圍;價值類型;評估基準日;評估報告使用限制;評估報告提交時間及方式;委托方與注冊資產評估師工作配合和協助等其他需要明確的重要事項。
(二)簽訂業務約定書
根據評估業務具體情況，我公司對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，并由評估機構決定承接該評估業務。
(三)編制評估計劃
我公司承接該評估業務后，組織注冊資產評估師編制了評估計劃。評估計劃包括評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術方案等內容。
(四)現場調查
根據評估業務具體情況，我們對評估對象進行了適當的現場調查。包括：
要求委托方和被評估企業提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料;
要求委托方、被評估企業對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認;
注冊資產評估師通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行核實和調查，獲取評估業務需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬情況;
對無法或者不宜對評估范圍內所有資產、負債等有關內容進行逐項調查的，根據重要程度采用抽查等方式進行調查。
(五)收集評估資料
我們根據評估業務具體情況收集評估資料，并根據評估業務需要和評估業務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料包括：
直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、被評估企業等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料;
查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業資訊、分析資料、鑒定報告、專業報告及政府文件等形式;
注冊資產評估師根據評估業務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理形成的資料。
(六)評定估算
按資產類別進行價格查詢和市場詢價的基礎上，選擇合適的測算方法，估算各類資產及負債的評估值，并進行匯總分析，確定資產基礎法的評估結果。
(七)編制和提交評估報告
在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書初稿。我公司內部對評估報告初稿和工作底稿進行三級審核后，與委托方、被評估企業就評估報告有關內容進行必要溝通。在全面考慮有關意見后，對評估結論進行必要的調整、修改和完善，然后重新按我公司內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行審核后，向委托方提交正式評估報告。
九、評估假設
由于被評估單位各項資產所處宏觀環境、經營環境的變化，必須建立一些假設以充分支持我們所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下：
(一)公開市場假設，假設委估資產處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產的各種信息，并作出合理的決策。
(二)持續經營假設，假設被評估企業的資產在評估基準日后能夠繼續以目前的經營范圍、規模、方式在合理投入的基礎上持續經營。
(三)產權主體變動假設，即以委估資產的產權利益主體變動為假設前提。
(四)國家宏觀經濟政策、金融政策無重大變化，委估企業所在的行業不出現重大變化和波動。
(五)無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產的重大不利影響。
(六)評估中不考慮通貨膨脹對資產價值的影響。
(七)河南省政府及XXXX市政府已頒布的有關對茶行業的規劃和各項措施能夠順利實施，企業的重大戰略規劃包括茶園的收購整合、加工生產線的建設、融資合作等能夠按預定計劃實現。
評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。
十、評估結論
在持續經營前提下，在評估基準日2111年5月31日持續經營前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產總額為 151,315.34 萬元，負債總額為 99,121.76 萬元，凈資產為 52,256.55 萬元;評估后資產總額為 1,111,131.39 萬元，負債總額為 99,121.76 萬元，凈資產價值為 1,112,119.63 萬元，評估增值 929,523.15 萬元，增值率為 1,129.95 %。
詳細內容見下表：
表四 XXXXX有限公司評估結果匯總表 單位：萬元
評估結論詳細情況詳見資產清查評估明細表。
十一、特別事項說明
報告使用者在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結論可能產生的影響，在依據本報告自行決策時給予充分考慮。
(一)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保和質押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。
(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由評估機構作出的，評估機構及參加本次評估的工作人員與委托方、被評估企業或其他當事人無任何利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業道德和規范，并進行了充分的努力。
(三)由委托方、被評估企業提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎;針對本項目，評估師進行了必要的、獨立的核實工作，委托方和被評估企業應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。
(四)遵循相關法律、法規，評估師僅對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。評估過程中，評估人員已對被評估企業提供的評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。評估結果是以委估資產在合法存在的前提下對其價值的評估，對被評估企業提供的資料失實而導致評估結論的誤差，評估機構及注冊資產評估師不承擔相關責任。
(五)本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。
(六)評估中，因部分構筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無法一一確認核實，構筑物數量和相關數據以委托方提供的相關數量及部分現場測量清點確定后的數量為準。
(七)納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產權證，部分尚未辦理產權證，辦理房產證的房產和土地證均已抵押。
(八)產權持有者未能提供森林資源規劃設計調查(二類調查)和經主管部門認定的森林資源資產清單，本次評估以現場調查和委托方提供的資料為計算基礎，建議生產性生物資產的評估結論作為一個整體，不可分割使用。
(九)本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權證，面積的確定以委托方提供的流轉協議為準，實際面積以日后有權部門頒發的林權證為準;評估人員核查了全部林權證原件，未辦理林權證的茶園及用材林面積如下表：
表五
(十)本次評估把已辦證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，由于未收集到付款憑證，根據公司申報的茶園部分已經付款的金額為965，616，641.55元。
根據公司與農戶簽訂的付款協議與林權證辦理時間預測，詳細情況見下表(不含公司原有的25762畝)：
表六
公司帳務未審計，由于預計未付款金額可能與實際付款狀況存在較大差額，且按照林權流轉協議預計已經付款的部分是否全額支付尚不確定，林權流轉協議還約定為農戶繳納養老金等產生負債的條款，本次評估未調整相應負債，評估結果未考慮到實際的和可能的欠付債務對評估價值的影響;
(十一)公司長期股權投資共計14項，其中有4項為項目扶持款，5項為全資子公司，2項為控股子公司，對以上投資評估人員主要核對了長期投資協議及有關憑證，未對子公司及項目資產進行評估，在與企業溝通后以核實后賬面值確定評估值。
(十二)本項目的執業注冊資產評估師知曉資產的流動性對估價對象價值可能產生重大影響。由于無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性的分析依據，本次評估中沒有考慮資產的流動性對估價對象價值的影響。
(十三)本項目的執業注冊資產評估師知曉股東全部權益價值并不必然等于股東全部權益價值與股權比例的乘積。由于無法獲取行業及相關股權的交易情況資料，缺乏相關分析依據，故本次評估中未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。
(十四)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時未作特殊說明而評估人員執行評估程序一般不能獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
(十五)評估結論是北京XXXXX資產評估有限責任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業水平和能力的影響。
(十六)評估基準日后重大事項
評估師做了盡職調查，未發現從評估基準日至評估報告提出日期間對評估結論可能產生影響的重大事項。在評估基準日后、評估結論使用有效期之內，如果資產數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：
1、當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
2、當資產價格標準發生變化時并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應及時聘請有資格的評估機構重新確定評估值。
3、對評估基準日后資產數量、價格標準的變化，委托方在資產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
(十二)本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。
(二)本評估報告僅用于評估報告載明的評估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不當造成的后果與簽字資產評估師及其所在評估機構無關。
(三)評估報告僅由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(四)本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用。未征得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。
(五)自評估基準日起，市場條件或資產狀況未發生重大變化時，本評估報告的評估結論使用有效期自評估基準日起一年，即從資產評估基準日2111年5月31日起至2112年5月31日止。
(六)當遇到政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。
十三、評估報告提出日期
本評估報告形成評估結論的日期為2111年9月31日。
評估機構法定代表人授權人 中國注冊資產評估師 簽章：
評估項目負責人 中國注冊資產評估師 簽章：
評估報告復核人 中國注冊資產評估師 簽章：
北京XXXXX資產評估有限責任公司
21××年2月31日
附 件
1. 資產評估結果匯總表及明細表
2. 資產評估機構企業法人營業執照、資產評估資格證書、證券業務資產評估資格證書
3. 簽字注冊資產評估師資格證書
4. 委托方及被評估企業法人營業執照、組織機構代碼證
5. 房屋所有權證
6. 國有土地使用權證、部分林權證
7. 車輛行駛證
8. 被評估企業評估基準日財務報表
9. 委托方及被評估單位承諾函
10. 評估機構及注冊資產評估師承諾函
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