整體資產評估報告模板（通用11篇）

　　在人們素養不斷提高的今天，報告有著舉足輕重的地位，報告具有語言陳述性的特點。其實寫報告并沒有想象中那么難，下面是小編收集整理的整體資產評估報告模板（通用11篇），歡迎閱讀與收藏。

　　整體資產評估報告 1

xx國際建設集團股份有限公司：

　　xx資產評估（武漢）有限公司接受泛海控股有限公司（以下簡稱“xx控股”）及xx國際建設集團股份有限公司的共同委托，依據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對xx國際控股的投資性房地產于評估基準日20xx年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的xx國際控股有限公司的投資性房地產實施了實地查勘、市場調查，對該房地產所處宏觀、微觀環境、歷史經營狀況及未來發展前景進行了分析、論證，采用收益法對xx國際控股有限公司的投資性房地產在20xx年5月31日的市場價值作出了公允反映，現將評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方、被評估企業和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況

　　（一）委托方及被評估單位：xx國際控股有限公司

　　1、注冊地址：xx市朝陽區工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：人民幣21000萬元整

　　4、實收資本：人民幣21000萬元整

　　5、公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股）

　　6、經營范圍：許可經營項目：（無）。一般經營項目：實業投資、資產管理；經濟技術管理咨詢；出租位于xx市朝陽區工體西南角光彩國際公寓的辦公用房；

　　7、截止20xx年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬元。

　　目前企業股權構成如下（單位：萬元）

　　股東名稱 投資金額 投資比例

　　盧xx 16200 77.14%

　　黃xx 2400 11.43%

　　盧xx 2400 11.43%

　　合計 21000 100%

　　（二）委托方二：xx國際建設集團股份有限公司

　　xx國際建設集團股份有限公司由xx國際控股集團股份有限公司和xx市小梅沙實業股份有限公司于1994年7 月出資組建，現股權情況為：

　　投資者名稱 投入資本（萬元） 投資比例

　　xx國際控股集團股份有限公司 440919.9xx554 96.75%

　　xx市小梅沙實業股份有限公司 14811.263246 3.25%

　　合 計 455731.1768 100%

　　1、注冊地址：xx市東城區建國門內大街28號民生金融中心C座22層

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：455731.1768萬元

　　4、實收資本：455731.1768萬元

　　5、公司類型：其他股份有限公司（上市）

　　6、經營范圍：許可經營項目：無。一般經營項目：承辦國內外投資開發項目；經營房地產業務及物業管理；投資興辦實業（具體項目另行申報）；資產管理；建筑設備、建筑裝飾材料的購銷；自有物業租賃；企業管理咨詢

　　7、xx國際建設集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產為234.37億元，總股本為4，557，311，768股。xx國際建設集投資規劃、開發建設、商業管理及物業服務等于一體，具備大體量、多業態綜合開發能力，產品覆蓋普通住宅、商務公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業態。對品質不懈追求、對細節力求精致、對服務專業用心，xx國際建設始終如一，致力于為客戶提升價值。xx國際建設目前擁有17家控股子公司，開發的項目分布于xx、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括xx國際居住區、光彩國際公寓、深圳xx國際拉菲花園、武漢中央商務區項目、杭州xx國際中心、青島xx國際名人廣場等眾多建筑精品

　　（三）投資性房地產

　　（1）投資性房地產的分類

　　投資性房地產包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。

　　（2）投資性房地產的計價

　　投資性房地產按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，外購或自行建造的投資性房地產按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，在資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　（3）投資性房地產的轉換和處置

　　投資性房地產的用途改變為自用時，則自改變之日起，將該投資性房地產轉換為固定資產或無形資產，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

　　當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

　　深圳市萬澤房地產開發有限公司近二年及基準日當年資產負債情況

　　見下表：

　　（四）其他評估報告使用者

　　資產評估管理機構、國有資產監督管理部門及其他相關部門。

　　二、評估目的

　　本次資產評估受xx國際控股有限公司及xx國際建設集團股份有限公司的共同委托，xx國際控股有限公司擬轉讓其所持有的xx光彩置業有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產提供公允價值參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象為房地產。

　　評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產總面積7405.99平方米，房產用途為商業。其產權證權利人為xx光彩置業有限公司。xx光彩置業有限公司為中外合作企業，現有三家出資方，分別是xx國際建設集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據光彩置業的出資各方簽訂的合作合同及補充協議，確認應分配給xx國際有限公司位于xx光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。目前商業部分房產在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。

　　以上委估對象用地性質均為出讓，評估范圍包含房地產分攤的土地使用權價值。

　　評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產，從而確定其基準日止的價值。本次評估的范圍以企業提供的清單為準。

　　納入評估范圍的資產與委托評估確定的資產范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　評估人員經與委托方充分溝通后，根據本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

　　注冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發表專業意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現的保證或承諾。

　　五、評估基準日

　　本項目評估基準日為：20xx年5月31日。

　　1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現日接近的前提下，經與委托方協商一致確定的。

　　2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方協商一致確定的。

　　本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產生影響。

　　六、評估依據

　　本次評估工作中所遵循的具體行為依據、法律依據、準則依據、權屬依據和取價依據為：

　　一）行為依據

　　1、雙方購買協議

　　2、xx國際控股有限公司、xx國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產評估業務約定書

　　二）法律依據

　　1、原國家國有資產管理局國資辦發[1992]36 號《國有資產評估管理辦法實施細則》；

　　2、國辦發[2001]102 號《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》；

　　3、國務院國有資產監督管理委員會、財政部第 3 號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》；

　　4、國務院國有資產監督管理委員會第 12 號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》；

　　5、國資委產權[2006]274 號《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》。

　　三）準則依據

　　1、中國注冊會計師協會關于印發會協[2003]18 號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知；

　　2、財企[2004]20 號《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》；

　　3、《資產評估準則——評估報告》（中評協[2007]189 號）；

　　4、《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189 號）；

　　5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18 號）；

　　6、《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189 號）；

　　7、《資產評估準則——不動產》（中評協[2007]189 號）；

　　四）權屬依據

　　1、被評估單位的營業執照等；

　　2、主要購置合同、發票，以及有關協議、合同書、建筑施工預決算書等財務資料。

　　五）取價依據

　　1、公司提供的2009年—20xx年資產負債表、利潤表等財務會計資料，歷史與現行資產價格資料、歷史用戶統計資料，未來發展規劃及盈利預測方面的資料；

　　2、xx科技出版社《資產評估常用數據參數手冊》；

　　3、網上公示的現行寫字樓、商鋪等出租信息資料；

　　4、委托方提供的歷史的與現行的房屋租金價格資料；

　　5、重要的付款憑證及發票；

　　6、房屋出租行業分析資料；

　　7、wind 資訊金融終端；

　　8、xx國際控股有限公司 2009年—20xx年的財務會計資料；

　　9、資產現狀現場調查；

　　10、公司有關管理層和基層工作人員對公司發展前途、市場前景預測、企業銷售、成本、投資、管理等意見；

　　11、有關政策、法律、法規、合同、協議、文件等。

　　六）參考資料及其他依據

　　1、委托方及產權持有者申報的《資產評估申報明細表》；

　　2、委托方及產權持有者提供的關于進行資產評估有關事項的說明；

　　3、會計憑證、會計報表及其他會計資料；

　　4、評估師現場勘查和市場調查取得的其他評估相關資料。

　　七、評估方法

　　《資產評估準則—基本準則》、《資產評估準則——不動產》和有關評估準則規定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法（資產基礎法）。我們根據本次評估的評估目的.、評估對象、評估資料收集情況等相關條件，選取適當的方法進行評估。

　　（一）評估方法的選取

　　1、本次評估的技術思路

　　評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，本次評估對象是商業性房地產，主要用途為對外出租經營并產生收益，而目前房地產市場上的同類型、同一區域的類似商業性房產的交易案例不多，不宜采用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。

　　2、評估方法

　　收益法

　　由于評估對象為經營性房地產，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經營費用，計算出年純收益，通過適當的資本化率進一步求取房地產總價格，得出委估對象房地產現值，其計算的結果比較客觀。收益法的本質是以房地產的預期收益為導向求取評估對象的價值。

　　一般公式：收益法=（未來年租金—應繳納的稅費）/（折現率—增長率）

　　式中：

　　P ——評估值；

　　i ——年序號；

　　r ——房地產的資本化率

　　Ri——未來第i年的預期收益；

　　A——年金

　　n ——收益年期

　　t ——收益年期

　　房地產未來某年的凈收益和房地產的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調整以后進行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益—年總費用，然后根據企業提供的情況，結合市場調查，確定各項數據。

　　八、評估程序實施過程和情況

　　根據國家有關部門關于資產評估的規定和會計核算的一般原則，依據國家有關部門相關法律規定和規范化要求，按照與委托方的資產評估約定函所約定的事項，xx國際資產評估（武漢）有限公司業已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，按被評估企業提交的資產清單，對相關資產進行了必要的產權查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以財務分析和預測等其他有必要實施的資產評估程序。資產評估的詳細過程如下：

　　1、接受委托及準備階段

　　（1）xx國際資產評估（武漢）有限公司于 20xx年5 月接受委托方的委托，從事本資產評估項目。在接受委托后，xx國際資產評估（武漢）有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產的特點等影響資產評估方案的問題進行了認真討論。

　　（2）根據委托評估資產的特點，有針對性地布置資產評估申報明細表，并設計主要資產調查表、主要業務盈利情況調查表等，對委托方參與資產評估配合人員進行業務培訓，填寫資產評估清查表和各類調查表。

　　（3）評估方案的設計

　　依據了解資產的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產評估現場工作小組。

　　（4）評估資料的準備

　　（5）收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產權證明文件、收益成本的資料等。

　　該階段工作時間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　2、現場清查階段

　　（1）評估對象真實性和合法性的查證

　　根據委托方及被評估企業提供的評估申報明細，評估人員針對實物資產進行查證，收集了相關資產權屬及其他資料，對其真實性及權屬進行了核實，以確認資產的真實準確。

　　（2）資產實際使用狀態的調查及市場前景等情況的調查

　　資產實際狀態主要為調查房屋建筑物實體狀況。在資產占有單位管理人員的配合下現場實地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調查的基礎上完善重要調查表。

　　（3）企業收入、成本等生產經營情況的調查

　　收集相關單位以前年度財務資料，對涉及房產的各損益項目進行測算分析；通過訪談等方式調查各項業務的現實運行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來發展趨勢，收集分析被評估企業提供的技術資料和用戶資料，通過收集相關信息，對被評估企業各項業務的市場環境、未來所面臨的競爭、發展趨勢等進行分析和預測。為編制房產收益預測作準備。

　　該階段的工作時間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　3、評定估算及綜合處理階段

　　（1）評估結果的確定

　　依據xx國際資產評估（武漢）有限公司評估人員在評估現場勘察的情況以及通過必要的市場調查和測算，確定委托評估資產的評估結果。

　　（2）評估結果的分析和評估報告的撰寫

　　按照xx國際資產評估（武漢）有限公司規范化要求編制相關資產的評估報告書。評估結果及相關資產評估報告按xx國際資產評估（武漢）有限公司規定程序進行三級復核，經簽字注冊資產評估師最后復核無誤后，由項目組完成并提交報告。

　　（3）工作底稿的整理歸檔

　　九、評估假設

　　市場法假設

　　1、交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

　　2、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。

　　3、持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定。首先被評估資產正處于使用狀態，其次假定處于使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用范圍受到限制。

　　收益法假設

　　本次評估的未來收益預測是根據資產占有單位目前房地產經營情況及各項經濟指標，并考慮了房地產市場今后的發展情況，遵循了國家現行法律、法規和相關制度的有關規定，本著求實、穩健的原則編制的。房地產收益的預測是建立在下列條件下的：

　　1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產產權，并支付有關稅費。

　　2、評估對象得到最有效利用，并產生相應的房地產收益。

　　3、任何有關評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。

　　4、泛海控股將依法持續性經營，并在經營范圍、方式和決策程序上與現時大方向保持一致；

　　5、有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場行情在正常或政府既定的范圍內變化；

　　6、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，造成對xx國際控股生產經營活動重大不利影響。

　　7、不考慮通貨膨脹的影響。

　　本次評估過程中，評估人員根據資產評估的要求，部分使用的是現行的政策條款，部分是評估人員在評估時常用的行業慣例、統計參數或通用行業參數，并認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結果的責任。

　　十、評估結論

　　資產評估結果匯總表 單位：萬元

　　項目 賬面凈額 調整后賬面凈值 評估值 增減額 增減率%

　　A B C D=C—B E=D/B

　　流動資產 28，619.58 28，619.58 38，230.73 9，611.15 33.58

　　長期投資 796.22 796.22 789.58 —6.64 —0.83

　　固定資產 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　其中：在建工程

　　建 筑 物

　　設 備 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　無形資產

　　其中：土地使用權

　　其他資產

　　資產總計 23，766.66 23，766.66 28，216.82 4，450.16 19

　　流動負債 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　長期負債

　　負債總計 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　凈 資 產 6，566.58 6，566.58 15，825.72 9259.14 141.01

　　采用收益法和市場法評估后，得出如下評估結論：納入評估范圍的資產賬面總額 23，766.66 萬元，評估價值 28，216.82 萬元，增值 4，450.16 萬元，增值率 19%。上述增值的原因是：自xx光彩國際公寓項目竣工以來，國內經濟持續增長，房地產市場發展很快，特別是一線城市，土地、房產價格普遍上漲。處于城市中心地段的物業，增值幅度更為明顯。xx光彩國際公寓項目地處xx東二環一側黃金地段，地理位置優越，周邊商業氛圍濃厚，加之物業建筑品質良好，故近幾年來該物業一直處于升值狀態。

　　十一、特別事項的說明

　　以下事項可能對評估結論產生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。

　　1、本次參評的商業房產共 7405.99 平方米，產權證權利人為xx光彩置業有限公司。xx光彩置業有限公司為中外合作企業，現有三家出資方，分別是xx國際建設集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據光彩置業的出資各方簽訂的合作合同及補充協議，確認應分配給xx國際控股有限公司位于xx光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。

　　2、本報告提出的評估結果是在委托方及被評估企業提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和被評估企業提供的有關評估對象法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。

　　3、本評估結果是對 20xx年5月31日這一評估基準日委估資產價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以后的委估資產價值發生的重大變化不負任何責任。發生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結論。

　　在評估基準日期后，且評估結果有效期內，若資產數量、價格標準發生變化并對資產評估結果產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值；若資產價格的調整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產實際作價時進行相應調整。

　　4、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的評估對象的市場價值，未考慮已經辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

　　5、本次評估結果基于本報告所陳述的有關假設基礎之上，此等數據將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發生變化時，評估結果一般會失效。

　　6、本次收益法評估過程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業經營狀況的基礎上，并結合公司的發展規劃、市場情況綜合預測得出的，如若被評估企業的經營狀況發生較大變化，導致與公司未來發展規劃及相應盈利預測出現較大差異時，將對本報告收益法結果產生較大影響。

　　7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

　　十二、評估報告的使用限制說明

　　1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委托方所有。

　　2、本報告只能由評估報告書載明的評估報告使用者使用。

　　3、未經我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內容發表于任何公開媒體上，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果于其他經濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。

　　4、根據國家的有關規定，本項目評估結論的有效期限為 1年，自評估基準日20xx年5月31日起，至 2014年4月30日止。

　　十三、評估報告日

　　本報告提交日期為 20xx年6月16日。

　　xx國際資產評估（武漢）有限公司

　　二〇一x年六月十六日

　　評估機構法定代表人：

　　中國注冊資產評估師：

　　中國注冊資產評估師：

　　資產評估報告附件

　　1、評估的經濟行為文件

　　2、委托方與被評估企業的法人營業執照復印件

　　3、評估對象涉及的主要權屬證明資料

　　4、委托方及被評估企業承諾函

　　5、評估機構及簽字注冊資產評估師承諾函

　　6、評估機構及簽字注冊資產評估師資質資格證明文件

　　7、其他附件

　　整體資產評估報告 2

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本指南。

　　第二條 本指南所稱司法涉案目的評估業務包括注冊資產評估師執行的、由司法機關委托的司法涉案目的價值評估業務（以下簡稱“價值評估業務”）和司法涉案目的價值分析業務（以下簡稱“價值分析業務”）。

　　價值評估業務是指評估機構接受司法機關委托，依據相關法律法規和資產評估準則，對司法案件涉及的資產價值、費用或損失等進行分析、估算并形成價值評估報告的行為和過程。

　　價值分析業務是指評估機構接受司法機關委托，在司法機關有特定需求或者無法實施必要評估程序的情況下，對司法案件涉及的資產價值、費用或損失等進行核實、分析、估算并形成價值分析報告的行為和過程。

　　第三條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當遵守本指南。

　　第二章 基本要求

　　第四條 執行司法涉案目的評估業務的評估機構，應當具有財政部門頒發的資產評估資格證書。

　　第五條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當遵守相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀、公正的原則，具有服務意識，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得以預先設定的價值作為價值評估結論或價值分析結論。

　　第六條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當熟悉相關法律法規和司法鑒定程序，具備相應的專業知識和經驗，具有適當的溝通協調能力，能夠勝任所執行的司法涉案目的評估業務。

　　第七條 注冊資產評估師在承接司法涉案目的評估業務時，應當知曉價值評估業務和價值分析業務的區別，根據評估對象的具體情況、評估目的、評估資料收集情況和評估程序受限制程度等因素，與委托方協商后明確執行價值評估業務或者價值分析業務。

　　第八條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當獲取充分信息，確保信息來源是可靠和適當的，并且合理使用評估假設和限定條件進行審慎分析。

　　第九條 注冊資產評估師與委托方協商執行司法涉案目的評估業務時，應當重點考慮以下因素：

　　（一）評估對象的具體情況以及委托方的目的；

　　（二）在約定時限內，是否能夠充分獲取評估對象的資料和信息；

　　（三）對評估對象的現場調查是否受到限制，如由于相關當事方不配合或其他原因，注冊資產評估師無法進入現場實施清查、勘察等必要評估程序；

　　（四）對評估對象的法律權屬資料和資料來源的查驗是否受到限制；

　　（五）是否存在注冊資產評估師認為對形成合理價值評估結論或價值分析結論具有重要影響的其他事項。

　　第十條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，在能夠履行必要的評估程序并且委托方無特殊要求的情況下，應當執行價值評估業務。

　　在受到限制、無法履行必要評估程序的情況下，或者根據委托方的有關要求，注冊資產評估師可以與委托方協商執行價值分析業務。

　　第十一條 注冊資產評估師應當對價值評估結論或價值分析結論進行明確說明，提醒委托方和其他評估報告使用者關注價值評估結論和價值分析結論的區別。

　　第十二條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，可以聘請相關專家協助工作，但應當采取必要措施保證專家

　　工作的`合理性。

　　第十三條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當根據相關法律法規和委托方的要求，對評估業務相關的任何未公開的信息，承擔保密義務。

　　第十四條 注冊資產評估師應當提醒委托方和相關當事方提供必要的資料，并對資料的真實性、合法性和完整性負責。

　　第十五條 注冊資產評估師應當提醒委托方對注冊資產評估師執行業務予以配合，不得干涉注冊資產評估師正常執業。在資產占有方等當事人配合存在問題時，委托方應當予以必要協調。

　　第三章 評估對象

　　第十六條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當與委托方進行充分溝通，并且通過現場調查和資料收集等程序明確評估對象。根據評估業務具體情況和委托方的要求，評估對象既可能是涉案資產，也可能是各種費用損失等。

　　第十七條 涉案資產是指在司法案件中受到損害或擬用于賠償的資產，包括各種實物資產、無形資產和其它資產。

　　涉案實物資產主要包括：建筑物及構筑物、機器設備、其他各類實物資產等。

　　涉案無形資產主要包括：專利權、專有技術、商標權、特許經營權、租賃權、土地使用權、礦產等資源勘探權與開采權、著作權、計算機軟件等。

　　涉案其它資產主要包括：企業整體資產、股權、債權等。 第十八條 涉案費用損失是指案件中一方當事人的行為給另一方當事人造成的各種費用損失，主要包括知識產權侵權費用損失、實物資產損壞費用損失、合同糾紛費用損失、環境污染費用損失等。

　　第十九條 注冊資產評估師執行司法涉案目的評估業務，應當關注評估對象的具體形態，并且關注評估對象的物理、法律、經濟、技術等具體特征，充分考慮評估對象的特點對評估業務的影響。

　　第四章 操作要求

　　第二十條 注冊資產評估師執行司法涉案目的價值評估業務，應當履行必要的評估程序，包括明確評估業務基本事項、接受委托、制定工作計劃、現場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交報告、工作底稿歸檔等。

　　注冊資產評估師執行司法涉案目的價值分析業務，可以參照價值評估業務的基本程序，并且根據委托方的要求和評估業務具體情況進行必要的調整。

　　整體資產評估報告 3

　　一、委托方與資產占有方簡介

　　二、評估范圍和對象

　　列入本次評估范圍的為

　　三、評估基準日

　　評估基準日商定為20xx年xx月xx日，一切取價標準均基于評估基準日的有效價格。

　　四、評估原則

　　1、獨立、客觀、公正、科學的基本原則；

　　2、資產持續使用、公開市場、替代性原則等操作性原則；

　　3、其他一般公認的評估原則。

　　五、評估依據

　　1、國務院91號令《國有資產評估管理辦法》；

　　2、財政部財評字（1999）91#文；

　　3、 中國資產評估協會制定的《資產評估操作規范意見（試行）》；

　　4、 《機電設備產品報價手冊》；

　　5、陜西省建筑工程綜合概預算定額，陜西省建筑工程、安裝工程和裝飾工程費用定額，陜西省建設工程其他費用定額；

　　6、房產證、土地證、車輛行駛證以及其他與評估相關的產權資料；

　　7、xx（單位名稱）與本所簽定的業務協議書；

　　8、實物資產現場勘察表。

　　六、評估方法

　　〈一〉、關于流動資產中的貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他應收款的評估主要以審核調整后的帳面價值確認評估價值。

　　〈二〉、關于存貨的評估

　　貴公司存貨包括低值易耗品、庫存材料等。對于低值易耗品和庫存材料在抽查核實的基礎上以審核無誤的帳面價值確定評估價值。

　　〈三〉、關于固定資產的評估

　　1、關于建筑物及構筑物的評估

　　評估人員依據委托方提供的房屋產權證明及建筑物評估明細表進行了逐項勘察核實，調查了建筑物的結構情況，內外裝修情況，配套設備情況及使用維護保養情況。查閱了施工圖紙，工程決算等有關擋案資料。

　　房屋建筑物和構筑物：采用重置成本法評估。

　　評估值=重置價值x成新率

　　重置價值=建安工程造價+工程建設其他費用+資金成本成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　2、關于機器設備及車輛的評估：主要采用重置成本法進行評估

　　評估價值=重置價值x成新率，式中的重置價值由買價和相關費用組成，成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　〈四〉、關于土地使用權的.評估：主要采用基準地價系數修正法進行評估。

　　土地使用權價值=基準地價x出讓年限修正系數x容積率修正系數x（1+微觀區位修正系數+市場行情修正系數+用地率修正系數）

　　〈五〉、關于流動負債和長期負債的評估：以審核無誤的帳面價值確定評估價值。

　　七、評估過程

　　根據我們與委托方簽訂的評估委托協議，我們組織由各類專業人員組成的評估小組，進行現場工作，向委托方提交了資產評估報告書（征求意見稿）。整個評估工作分四個階段進行：

　　〈一〉、評估準備階段

　　本階段的主要工作：了解企業的意向及委估資產的情況，并根據資產評估的相關規定及操作規范，協助企業進行委估資產申報工作，布置和填寫資產清查評估申報表，收集資產評估所需的文件資料，制訂資產評估工作計劃與日程安排。

　　〈二〉、現場評估階段

　　根據資產評估和管理的有關原則和規定，我們在現場評估階段進行了下列工作：

　　1、聽取企業有關人員對企業和委估資產的歷史及現狀，以及工藝技術設施狀態等情況的介紹，了解企業目前的經營狀況。

　　2、對委托方填報的相關資產清查評估申報表進行審核、鑒別，并與企業有關財務記錄數據進行核對，對發現的問題協同企業作出調整。

　　3、根據相關資產清查評估申報表，評估人員到現場對實物逐一進行核查；同時通過現場觀察、與資產管理和使用人員座談有關資產的使用、維護、管理等情況，對資產工藝狀況進行了解。

　　4、搜集委估資產的產權證明文件，設備購置合同，發票等資料。

　　5、根據委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法。

　　6、對評估范圍內資產進行評估測算。

　　〈三〉、評估匯總階段

　　評估估算、數據處理、匯總各類資產的評估結果；編寫資產評估報告書（征求意見稿）對資產評估報告書及相關專業評估結果進行內部審核。

　　〈四〉、提交報告階段

　　征詢客戶意見，出具正式評估報告。

　　八、評估結果

　　在實施了上述資產評估方法和程序后，委托方用于本報告所列委托評估之目的的資產的評估結果如下：

　　評估前資產帳面價值總額為：xx元，其中：流動資產xx元、建筑物xx元、機器設備xx元；負債總額為xx元，其中：流動負債xx元、長期負債xx元；凈資產為xx元。評估后資產評估價值xx元，其中：流動資產xx元、建筑物xx元、機器設備xx元、土地使用權xx元；負債評估價值xx元，其中：流動負債xx元、長期負債xx元；凈資產評估價值xx元。

　　九、有關事項說明

　　〈一〉、本評估報告僅供委托方的評估目的所使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供、公開。

　　〈二〉、本次評估是為委托方的特定目的而作，評估結果的準確性是以委托方提供資料的真實性為前提，委托方對資料的真實性負責，評估機構對評估結果的準確性負責。

　　〈三〉、當評估目的或作價標準發生變化時，本次評估結自動失效，委托方應及時聘請評估機構重新評估。

　　〈四〉、評估結果自評估基準日起有效期為一年。

　　整體資產評估報告 4

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范注冊資產評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本準則。

　　第二條 本準則所稱評估報告，是指注冊資產評估師根據資產評估準則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由其所在評估機構出具的書面專業意見。

　　第三條 注冊資產評估師執行資產評估業務，編制和出具評估報告，應當遵守本準則。

　　第四條 注冊資產評估師執行與價值估算相關的其他業務，出具價值分析報告或者其他專業意見，可以參照本準則。

　　第二章 基本要求

　　第五條 注冊資產評估師應當清晰、準確地陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。

　　第六條 注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

　　第七條 注冊資產評估師執行資產評估業務，可以根據評估對象的復雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。

　　第八條 注冊資產評估師執行資產評估業務，評估程序受到限制且無法排除，經與委托方協商后仍需出具評估報告的，應當在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結論的影響，并明確評估報告的使用限制。

　　第九條 評估報告應當由兩名以上注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　根據中評協[2011]230號第九條修改為：“評估報告應當由兩名以上（含兩名）注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構加蓋公章。有限責任公司制評估機構的'法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構的法定代表人可以授權首席評估師或者其他持有注冊資產評估師證書的副總經理以上管理人員在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構可以授權分支機構以分支機構名義出具除證券期貨相關評估業務外的評估報告，加蓋分支機構公章。評估機構的法定代表人可以授權分支機構負責人在以分支機構名義出具的評估報告上簽字。”

　　第十條 評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。

　　評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應當注明該幣種與人民幣的匯率。

　　第十一條 評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。

　　第三章 評估報告的內容

　　第十二條 評估報告應當包括下列主要內容：

　　（一）標題及文號；

　　（二）聲明；

　　（三）摘要；

　　（四）正文；

　　（五）附件。

　　第十三條 評估報告的聲明應當包括以下內容：

　　（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

　　（二）提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

　　（三）其他需要聲明的內容。

　　第十四條 評估報告摘要應當提供評估業務的主要信息及評估結論。

　　第十五條 評估報告正文應當包括：

　　（一）委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；

　　（二）評估目的；

　　（三）評估對象和評估范圍；

　　（四）價值類型及其定義；

　　（五）評估基準日；

　　（六）評估依據；

　　（七）評估方法；

　　（八）評估程序實施過程和情況；

　　（九）評估假設；

　　（十）評估結論；

　　（十一）特別事項說明；

　　（十二）評估報告使用限制說明；

　　（十三）評估報告日；

　　（十四）注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

　　根據中評協[2011]230號第十五條第（十四）項修改為：“注冊資產評估師簽字蓋章，評估機構或者經授權的分支機構加蓋公章，法定代表人或者其授權代表簽字，合伙人簽字。”

　　第十六條 評估報告使用者包括委托方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報告使用者。

　　第十七條 評估報告載明的評估目的應當惟一，表述應當明確、清晰。

　　第十八條 評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況。

　　第十九條 評估報告應當明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。

　　第二十條 評估報告應當載明評估基準日，并與業務約定書約定的評估基準日保持一致。評估報告應當說明選取評估基準日時重點考慮的因素。評估基準日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。

　　第二十一條 評估報告應當說明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價依據等。

　　第二十二條 評估報告應當說明所選用的評估方法及其理由。

　　第二十三條 評估報告應當說明評估程序實施過程中現場調查、資料收集與分析、評定估算等主要內容。

　　第二十四條 評估報告應當披露評估假設及其對評估結論的影響。

　　第二十五條 注冊資產評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說明評估結論。

　　通常評估結論應當是確定的數值。經與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。

　　第二十六條 評估報告的特別事項說明通常包括下列內容：

　　（一）產權瑕疵；

　　（二）未決事項、法律糾紛等不確定因素；

　　（三）重大期后事項；

　　（四）在不違背資產評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產評估準則規定的程序和方法。

　　注冊資產評估師應當說明特別事項可能對評估結論產生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關注。

　　第二十七條 評估報告的使用限制說明通常包括下列內容：

　　（一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

　　（二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

　　（三）未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；

　　（四）評估報告的使用有效期；

　　（五）因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。

　　第二十八條 評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。

　　第二十九條 評估報告附件通常包括：

　　（一）評估對象所涉及的主要權屬證明資料；

　　（二）委托方和相關當事方的承諾函；

　　（三）評估機構及簽字注冊資產評估師資質、資格證明文件；

　　（四）評估對象涉及的資產清單或資產匯總表。

　　第四章 附 則

　　第三十條 本準則自2008年7月1日起施行。

　　（中國資產評估協會關于印發《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則的通知，中評協[2007]189號，2007年11月28日）

　　整體資產評估報告 5

　　北京證券資產評估事務所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業發展的需要，擬對座落于海口市濱海大道89號HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益，截止2012年11月1日所表現的市場價值進行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在2012年11月1日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況與評估結果報告如下：

　　一、委托方及資產占有方簡介

　　資產委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司

　　法定代表人：林桂全

　　項目總經理：周發源

　　注冊地址：海口市濱海大道89號

　　注冊資本：叁仟萬元人民幣

　　企業類別：有限責任公司

　　投資方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。

　　HNJH是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養殖等為一體的多元化企業集團。成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經過十五年的發展，于2002年1月組建了HNJH集團有限責任公司，注冊資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：海口市龍昆北路帝豪大廈1206室。JH集團以其優良的經營業績總資產已達到近5億元人民幣，先后獲國家、省部級頒發的“全國優秀綠色餐飲企業”、“中華餐飲名店”等榮譽稱號，連續三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業界聯合會頒發的“HN誠信企業”稱號。

　　HNSY投資（集團）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批準注冊成立，是全國性的投資企業。公司地址：海口市濱海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發源，注冊資本：3000萬元人民幣。經營范圍：房地產開發經營、農業、運輸、旅游項目投資、環保設施、計算機網絡項目投資與開發、進出口業務等。

　　HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一賓商務型綜合酒店，于2012年10月1日裝修完畢，并開始試業。酒店總建筑面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和海口市“會展中心”，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、海口體育館僅百米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、高檔商務及住宅區；酒店至海口美蘭國際機場約28公里，交通便利，環境優美。

　　二、評估目的

　　本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經營和發展的JHSY大酒店權益發展提供價值參考。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益的價值。

　　評估資產類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經營場所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經營場所；主要為198間客房，其中：套房10間，標準房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會議室，其中：主要設置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益截止評估基準日的價值。

　　四、評估基準日

　　本項目資產評估基準日為2012年11月1日。

　　本項目評估基準日由委托方、資產占有方與評估機構共同協商確定，主要考慮盡可能與評估目的實現日接近，以便評估結果有效服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項對評估結果造成較大影響。

　　本次資產評估工作中，資產評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數的選取等，均以該日之企業內部財務報表、外部經濟環境以及市場情況確定。本報告中一切取價標準為評估基準日有效的價格標準，計價貨幣種類為人民幣。

　　五、評估原則

　　1、遵循獨立、客觀、公正、科學的評估工作原則；

　　2、遵循產權利益主體變動原則、資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等資產評估操作性原則；

　　3、遵循其他公允的評估原則。

　　六、 評估依據

　　我們在本次資產評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關部門的法律法規，以及在評估中參考的文件資料主要有：

　　（一）評估行為依據

　　我所與委托方簽定的評估業務委托書

　　（二）評估法規依據

　　1、1991年11月16日中華人民共和國國務院91號令《國有資產評估管理辦法》。

　　2、原國家國有資產管理局國資辦發（1992）36號文《國有資產評估管理辦法施行細則》。

　　3、原國家國有資產管理局頒發的《資產評估操作規范意見（試行）》。

　　4、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財政部財產評估司財評字[1999]91號文件發布）。

　　（三）評估產權依據

　　1、資產使用、經營方申報的《資產評估內容》；

　　2、資產使用、經營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權益證明。

　　（四）評估取價主要依據

　　1、2005年《HN省統計年鑒》；

　　2、2005年《海口市統計年鑒》；

　　3、國家及HN省、海口市頒布的有關法律、法規、規章及政策；

　　4、JHSY大酒店裝修標準；

　　5、評估人員市場調查的酒店客房銷售價格信息資料及同等級酒店客房、餐飲、娛樂等市場行情信息資料；

　　6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料；

　　7、《資產評估常用數據與參考手冊》。

　　七、評估方法

　　根據本次評估的目的和評估對象的特點，委估標的屬可產生持續性經營收益的資產，其收益及風險皆可量化，故采用收益現值法進行評估。

　　收益現值法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。估價基本思路為：客房收入、西餐廳營業收入、中餐廳營業收入、大堂吧營業收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會議收入、酒店商務中心收入等其它收入扣除營業稅金及附加、營業費、管理費、維修費等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過一定的折現率折成現值，進而估算出其價值，基本公式為：

　　VI —— 評估價值

　　r —— 資本化率

　　a —— 第t年后無變化的年純收益

　　n ——年限

　　ai —— 第i年的純收益

　　t —— 純收益有變化的年限

　　八、評估過程

　　整個評估工作共分四個階段進行：

　　（一）評估前期準備工作階段

　　本階段的主要工作是：根據我所資產評估工作的需要，向評估單位布置資產評估申報表，協助企業進行資產申報工作；同時收集資產評估所需文件資料，制訂資產評估工作計劃。

　　（二）根據資產評估的有關原則和規定，對評估范圍內的資產進行了評估和產權調查，具體步驟如下：

　　1、聽取企業有關人員對企業情況以及委估資產歷史和現狀的介紹；

　　2、以企業填報的資產評估申報表進行征詢、鑒別，并與企業有關財務記錄數據進行核實；

　　3、根據資產評估申報表的內容到現場進行實物核實，并對資產狀況進行察看、記錄；并與資產管理人員進行交流，了解資產的經營、管理狀況；

　　4、根據委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法；

　　5、調閱資產移交清冊、設備運行記錄、維修及事故記錄等有關資料；

　　6、開展市場調研、詢價工作，走訪有關單位；

　　7、對酒店的裝修及設施進行鑒定；

　　8、對委估資產進行評估，測算其評估價值。

　　（二）評估匯總階段

　　根據各專業組對各類資產的初步評估結果，進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發生重評和漏評的'情況，并根據匯總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善。

　　（四）根據評估工作情況，起草資產評估報告書，向有關方提交資產評估報告書初稿，進行必要的修改后，向委托方提交正式資產評估報告書。

　　九、 評估結論

　　根據估價的目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，經測算分析，確定在估價時間2012年11月1日，位于海口市濱海大道89號JHSY大酒店未來14.84年使用權、經營權和發展權等權益總評估值為20，879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。（RMB 208，797，500.00元）。

　　十、 特別事項說明

　　1、本報告評估結果是反映評估對象在評估基準日用于前述特定的評估目的，根據公開市場原則確定的公允價值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對資產價值的影響。

　　2、若評估基準日后資產數量發生變化，應根據本報告評估方法對資產額進行相應調整；若評估基準日后資產價格標準發生變化，并對評估值產生明顯影響時，委托方應及時聘請具有相應評估資格的評估機構重新確定評估值。

　　3、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我所及參加評估工作的全體人員與委托方及資產占有方無任何特殊利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業規范，并進行了充分的努力。

　　4、評估報告中涉及的資產原始資料、有關法律文件及相關產權證明文件由委托方提供，委托方對其真實性承擔法律責任。

　　十一、評估報告法律效力

　　1、本報告中的評估值是指委估對象在評估基準日之狀況和外部環境狀況前提下，為本報告所述評估目的，經評估而提出的公允價值。

　　2、本報告的評估結論自評估基準日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過一年需重新進行評估。

　　3、本次對委估資產評估結論，僅供委托方為酒店的發展這一評估目的的使用，未經委托方許可我所不會隨意向他人提供或公開。

　　4、本報告所列附件構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力

　　十二、評估報告提交日期

　　本報告于2012年11月5日提交委托方。

　　十三、資產評估報告書附件

　　1、委托方企業法人營業執照副本復印件；

　　2、《新聞大廈租賃合同書》復印件；

　　3、資產評估機構營業執照復印件；

　　4、資產評估機構及評估人員資格證書復印件；

　　5、評估對象部分實物資產圖片資料。

　　整體資產評估報告 6

　　簡介

　　資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的書面文件。它是按照一定格式和內容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產評估報告即資產評估結果報告書，既是資產評估機構與注冊資產評估師完成對資產作價，就被評估資產在特定條件下價值所發表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產評估師為資產評估項目承擔相應法律責任的證明文件。

　　總則

　　一、為進一步促進我國資產評估工作的發展，規范資產評估行為，完善資產評估工作程序，提高資產評估行業的執業水平，根據《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）[1]以及國家其他有關法律、法規，制定本規定。

　　二、凡按現行資產評估管理有關規定進行資產評估的各類資產評估項目必須遵循本規定。

　　三、本規定所稱的資產評估報告的基本內容和格式是指資產評估機構接受委托開展資產評估活動后，按照資產評估管理工作的要求，向財產評估主管機關和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結論、說明及各類備查文件等內容的資產評估報告的基本內容及編制格式；

　　評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。

　　四、本規定所稱資產評估報告是由資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件構成。

　　五、資產評估機構進行資產評估活動時，應當遵循資產評估的一般原則和本規定的要求；具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實際情況增減相應的內容。

　　六、資產評估活動應充分體現評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產評估報告書的.陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現評估機構的介紹性內容。

　　七、資產評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。

　　八、凡涉及資產評估報告基本內容與格式的有關規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。

　　九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。

　　作用

　　檔案資產評估報告書有以下幾方面的作用：1）對委托評估的資產提供價值意見。2）資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據。3）對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。4）資產評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產評估報告不僅是資產評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產管理部門驗證、確認資產評估過程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產評估報告，如實反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產評估報告書必須由資產評估機構獨立撰寫，不受資產評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經濟行為當事人的干預。 資產評估報告—種類

　　國際上對資產評估報告有不同的分類，如美國專業評估執業統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產評估準則體系，因此對資產評估報告種類還缺乏系統研究。

　　基本要素

　　資產評估報告一般應包括以下基本要素：

　　1）評估報告類型；

　　2）委托方、資產占有方及其他評估報告使用者；

　　3）評估范圍和評估對象基本情況；

　　4）評估目的；

　　5）價值類型；

　　整體資產評估報告 7

　　xxxxxxxxx：

　　承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲處房產租賃價值進行評估，為居住目的的房產租賃提供價格參考依據。

　　評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的評估結果如下：

　　一、評估對象

　　評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個，實例2個。在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。

　　二、評估時點

　　20xx年5月2日

　　三、估評目的

　　為居住目的的房產租賃供價格參考依據。

　　四、評估結果

　　評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的'評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的價值結果為：

　　房產租金：光華陽光水城—人民幣895元整

　　華宇西城麗景—人民幣1048元整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整

　　大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整

　　法定代表或授權人：

　　經辦注冊資產評估師：

　　經辦注冊資產評估師：

　　整體資產評估報告 8

　　一、當前企業國有資產評估存在的問題

　　資產評估是維護國有產權合法權益的重要手段，評估結果是確定涉及到資產的基準價格的依據，也是建立保護嚴格的現代產權制度的重要環節。然而，當前企業國有資產評估管理存在著一些不可忽視的問題。

　　（一）認識程度不全面。一些企業和部門對資產評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產保值增值角度去充分認識資產評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現了資產評估走過場。

　　（二）提供資料不齊全。產權單位在提供委托評估范圍內的資產所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現評估資產的全貌，容易形成帳外資產，埋下了國有資產流失的伏筆。

　　（三）評估工作不深入。有的資產評估機構對委托范圍內的資產，沒有認真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務債權類資產沒有進行必要的函證，只是對資產的帳面數憑工作經驗作出評判，不能客觀公正地反映資產公允價值，難以保證評估結果的真實、合理和完整性。

　　（四）評估方法不恰當。評估執業師在開展評估業務時，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執業師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產價值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進行評估，不能按照國家規定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

　　（五）評估內容不齊全。國有資產是指國家以各種形式投資形成的固定資產、流動資產、無形資產和其他形態資產。那些以國有企業改制、國有資產轉讓為目的進行的資產評估，必須對企業改制、產權轉讓的全部資產進行評估。但是，在一部分企業改制和產權轉讓為目的的資產評估中，對專利、商標、商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估不說明等。

　　（六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結論。但在有的資產評估報告中對于不動產的總體情況、產權特點、權屬關系以及資產的擔保、抵押、剝離、租賃、權證變更等可能對評估資產價值判斷產生重大影響的信息，披露不夠充分。

　　二、加強企業國有資產評估工作的對策思路

　　針對企業國有資產評估管理工作存在的問題，根據《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）的規定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規范操作”的目標要求，來規范和加強企業國有資產評估管理。

　　（一）明確委托主體。當企業發生資產評估行為時，應當由國有資產產權持有單位委托具有相應資質的資產評估機構進行評估，并與之簽訂《資產評估委托書》。企業應如實向資產評估機構提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產。這種按照經濟行為批準權限與核準備案相一致的'原則，進行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現權、責、利的統一，確保中介獨立客觀公正執業。同時可以有效地防止企業與中介惡意串通、隱匿資產、虛增負債和低評漏評等舞弊現象，防止企業內部人及其他關聯利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產生。

　　（二）嚴格選聘條件。產權持有單位應按照公開、公平、公正、透明、擇優和高效的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構進行企業國有資產評估工作。資產評估機構要自覺堅持《資產評估準則》的規定，遵循獨立、公正、客觀的原則進行資產評估工作。

　　（三）規范評估程序。執業人員應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法。按照現場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業務，對委托范圍內的資產、負債實施實地勘察、核對，客觀公正地進行資產評估，最大限度地保證評估結果的真實、合理和完整性，為資產處置提供客觀的價格依據。積極推行企業整體價值評估方法，對涉及企業價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的品牌價值、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。

　　（四）提高執業水平。按照職業道德行為規范的要求，進一步提高國有資產評估人員的專業知識水平和業務素質，加深對資產評估準則的理解，切實提高資產評估項目核準、備案的工作質量和效率。更新和提高執業人員的專業知識和專業技能，熟練掌握現行各種有關規定和實務標準，不斷提高執業水平。同時，評估機構也應不斷創造條件，開展各種形式的業務培訓，增強執業人員執行各種類型評估業務的經驗，提高分析、判斷問題的能力。

　　（五）實行專家評審。建立資產評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產評估，應實行專家評審，邀請專家對重大項目資產評估方法的適用、范圍內容、取價標準的依據及評估程序進行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質量作出評價。并在實踐中不斷擴大專家評審范圍，不斷擴大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業、特種設備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業執業行為的角度，更加關注評估報告的法律效力相關的內容。通過專家評審，力求實現評估程序更加合法、評估過程更加合規、評估結果更加合理。

　　（六）加大監督力度。及時了解和掌握資產評估機構在國有資產評估項目中的執業情況，加強與相關評估行業主管部門的溝通與協調，組織開展國有資產評估項目的質量抽查，對評估人員、評估機構的工作質量進行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀違規執業機構和人員的查處力度。建立和完善監督機制，對于違規的中介機構根據情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業整頓、取消國有資產的評估業務資格等措施。中介機構應樹立風險意識，加強質量控制，注重品德要求，強調職業道德，切實維護國有資產出資人利益，提升行業社會公信力，提升行業服務質量。

　　整體資產評估報告 9

　　本人接受AA縣QQ有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產評估方法，為其公司自身的全部資產和負債進行了評估。本人按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在評估基準日20xx年11月30日所表現的市場價值作出了公允反映。

　　現將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方簡介

　　企業名稱：AA縣QQ有限公司（以下簡稱“AA維佳新能源”）

　　住所：AA縣招商局

　　法定代表人：陳宏

　　注冊資本：壹仟萬元整

　　實收資本：壹仟萬元整

　　企業類型：有限責任公司

　　營業執照注冊號：470264000005730

　　發照機關：AA縣工商行政管理局

　　成立日期：2006年5月26日

　　經營范圍：新能源的開發與管理，生物質能源林基地投資和建設，有機農業基地建設。

　　截至評估基準日20xx年11月30日，AA縣QQ有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

　　AA縣QQ有限公司股東表

　　二、評估目的

　　根據需要，本次評估目的是量化AA縣QQ有限公司全部資產和負債于評估基準日20xx年11月30日的市場價值，為企業自我資產清理提供價值參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍

　　（1）評估對象

　　本項目評估對象為20xx年11月30日AA縣QQ有限公司擁有的全部資產和負債，具體包括公司的流動資產和負債等。

　　（2）評估范圍

　　根據《資產評估業務約定書》和AA縣QQ有限公司填報的資產清查評估明細表。本次評估的范圍為AA縣QQ有限公司于20xx年11月30日的'全部資產和負債2017資產評估報告案例2017資產評估報告案例。

　　截止20xx年11月30日，納入本次資產清查評估明細表的委估資產和負債具體情況如下： （2）非流動資產合計8，970，426.67元，其中：無形資產8，970，426.67元；

　　（3）資產總計17，193，777.63元；

　　（4）流動負債合計7，565，368.60元，其中：其他應付款7，565，368.60元；

　　（5）負債合計7，565，368.60元；

　　（6）所有者權益合計9，628，400.03元。

　　本次申報評估的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　依據本次評估目的和評估對象，委估資產采用的價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易價值的估計數額。

　　五、評估基準日

　　為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方商定，以 20xx年11月30日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　六、評估報告的使用者

　　本評估報告的使用者為：委托方及與本次經濟行為有關的主管部門。

　　七、評估原則

　　根據國家資產評估的有關規定，本次資產評估中主要遵循以下國家及行業規定的公認原則：

　　（一）遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響；

　　（二）遵循客觀性原則。評估人員從實際出發，通過現場調查，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據；

　　（三）遵循科學性原則。評估人員根據各類資產的特點確定了科學的評估方法，使資產評估結果科學合理；

　　（四）遵循產權利益主體變動原則。即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日的現行市場價值；

　　（五）遵循資產持續使用的原則。即被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數和依據；

　　（六）遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響；

　　（七）遵循公開市場原則。即評估的作價依據和評估結論在公開市場存在或成立；

　　（八）維護產權持有者及投資者合法權益的原則。

　　整體資產評估報告 10

　　項目名稱：

　　項目持有人：

　　評估報告提交日期：

　　評估編制單位：

　　一、評估目的

　　為專利項目“ 立體五環紀念品”進行技術入股或技術轉讓、合作，提供價值參考依據。

　　二、評估范圍和對象

　　專利權方：

　　專 利 號：

　　主分類號：

　　三、專利說明

　　本實用新型提供了一種立體五環紀念品，它包括筒體和底座，筒體由五個圓筒按照奧運五環標志穿插排列連接成立體五環形狀，底座呈橢圓形，底座上設有與筒體的五環形狀適配的凹槽，五環形狀的筒體嵌裝在橢圓形底座的凹槽內裝配成整體的立體五環紀念品。本實用新型的立體五環紀念品將奧運五環標志融入實物，集觀賞性和實用性于一體，能使廣大的普通人更加頻繁的接觸奧運標志，起到了宣傳奧運文化、弘揚奧運精神的積極作用。

　　四、評估基準日

　　本項目評估基準日是二零零五年十一月二十九日。資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準，考慮評估基準日盡可能與本次評估目的的實現日接近，加快轉讓工作等因素，經協商，確定評估基準日為2005年11月29日，該評估基準日的評估結果能準確反映資產本身的價值。

　　五、評估原則

　　根據國家財政部有關法規，評估中遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公允原則。

　　（一）堅持客觀、公正的原則：在評估工作中，一切從實際出發，認真進行調查研究，采取符合實際的評估標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結果。

　　（二）堅持獨立的原則：在評估工作中，排除一切干擾，確保資產評估資料和信息的'真實性和可靠性。

　　（三）堅持科學性的原則：制定科學的工作方案，采用科學的評估程序和方法，依照財政部頒發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》和《資產評估操作規范意見》（試行）中的基本原理，指導評估操作，科學、合理地進行資產評定和估算。

　　本次資產評估，我們按照國家有關法規和資產評估操作規范要求，嚴格遵循以上基本原則，對項目無形資產進行評估，維護

　　整體資產評估報告 11

　　一、報告目的

　　本報告是針對某公司在向銀行申請貸款時，需要對公司固定資產進行評估的要求而編制的。本報告旨在對該公司的固定資產進行全面、客觀的評估，確定其市場價值，以便該公司作為貸款擔保物。

　　二、評估對象

　　該公司固定資產的評估對象包括不動產、機器設備、車輛和辦公設備等，具體包括：

　　1、不動產：公司所擁有的.地產、廠房、辦公樓等。

　　2、機器設備：公司生產經營所需要的各種機器設備，如生產線、維修設備等。

　　3、車輛：公司用于運輸的各種車輛，如貨車、客車等。

　　4、辦公設備：公司辦公所需的設備，如電腦、打印機等。

　　三、評估方法

　　為保證評估結果的準確性和公正性，本次評估采用了市場比較法、成本法和收益法的綜合評估方法。

　　1、市場比較法：該方法是根據該公司固定資產市場交易的實際情況，以同類固定資產的價格作為參照，進行評估。評估對象涉及不動產和車輛。

　　2、成本法：該方法是根據該公司固定資產的實際成本，進行評估。主要用于評估機器設備和辦公設備。

　　3、收益法：該方法是根據該公司固定資產的收益能力，預測其未來收益，并將未來收益轉化為資產市值來進行評估。該方法主要用于不動產的評估。

　　四、具體評估結果

　　1、不動產

　　根據市場比較法，該公司所擁有的不動產市場價值為xx萬元。考慮到不動產的位置、周邊環境和未來發展潛力等因素，按照收益法計算后，該公司不動產市場價值為xx萬元。

　　2、機器設備

　　根據成本法，該公司機器設備評估價值為xx萬元。

　　3、車輛

　　根據市場比較法，該公司車輛評估價值為xx萬元。

　　4、辦公設備

　　根據成本法，該公司辦公設備評估價值為xx萬元。

　　五、評估總結

　　根據本次評估結果，該公司固定資產總評估價值為xx萬元。綜合考慮各個評估因素，本次評估結果具有可靠性和準確性。

　　六、結論與建議

　　根據本次評估結果，該公司固定資產具有一定的市場價值，可以作為該公司向銀行貸款的擔保物。建議公司在保證資產使用的前提下，加強資產管理，以提高資產使用效率和降低耗費。

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