2015專家熱議房企合伙人制度

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志：

　　原分配方式不足以留住房地產高端人才

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為：“房地產發展到現在的階段，人才流失比較嚴重，原來的分配方式已經不足以留住房地產的高端人才。另一方面，房地產經營現在陷入困難，合伙人制度帶來的高額獎勵能夠激發員工潛能。其次，目前房地產項目情況現在出現了差別，不是所有的房地產項目都是盈利的。企業從分散風險的角度考慮，也愿意去推出合伙人制度。這是一個積極的嘗試。”

　　廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜：

　　房企推行合伙人制度擬定標準是關鍵

　　廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜接受新華網采訪時指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的制度，也是合理現象。但在制度上要注意建立退出機制、健全從開發到銷售的合伙人團隊統一性。還有在操作項目跟投制度時，如果建立了團隊競聘制，競聘標準和競聘條件及公司投入的標準如何擬定也非常關鍵。”

　　另一方面，黃韜認為合伙人制度的推出與目前市場上資金的狀況等沒有直接關系。“只能說房企發展到某個階段，像萬科走了很多管理層，可能要改變一些激勵的方式方法而已。”他說。

　　同時，黃韜對于合伙人制度的具體操作方式有著一定擔憂。“一是有的企業在拿地、規劃部分可能不是叫營銷團隊去做，到了銷售這一塊才是營銷團隊去做。那么這個營銷團隊去負責就比較困難了，不是從頭到尾的跟，像這樣的跟投制度上是有缺陷的。至少我認為的跟投必須要從頭到尾開始。二是有企業已經開始就合伙人團隊成員開展競聘，那么當中競聘的條件是否合理?比如說，你想做是否肯定有的做?或者競聘條件及公司的投入是否相對應?競聘的標準是誰來拿?這個也很關鍵。”他補充道，“比如一個項目大家都不看好，但有個人就說我來做我有信心，是否憑借這兩句話就可以給他做呢?也要建立能力考察標準。”

　　龍轅資本研究部總經理朱欣苑：

　　合伙人制度分散房企風險

　　龍轅資本研究部總經理朱欣苑告訴記者：“從整個行業大趨勢看出，增長速度已不可避免的出現了下滑，因此對于每個項目的內部管控及成本控制精細化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。股份激勵則是站在更高層面，要求人和公司共同成長，是以公司的角度去看的，適用于可以和公司長期發展、對公司做出了比較大貢獻的人。合伙人制度是適應當前環境下的決策，也是企業保證自己穩健發展做的選擇。針對單個項目來說，項目結束，合伙公司也就結束，并不會沖擊整個股份制公司的發展。如果是在房地產環境非常好的時候，也就不需要推行這個制度了。”

　　朱欣苑認為，從企業治理結構來說，推股權激勵是公司在發展過程當中的比較有效的方式：“比如現在國企的混合所有制改革或是上市公司推股權激勵計劃等，都是在公司治理結構上能夠有更好的制度推動因素，讓公司的成長更穩健。”

　　朱欣苑認為，合伙人制度的推出與大環境有關。“結合房地產行業來說，整個行業大趨勢已經不可避免的出現增長速度的下滑。那么每個項目要想有更好的贏利點，對內部管控及成本控制的精細化管理就要求更高。項目跟投、利益捆綁的方式讓項目的成本控制以及利潤能夠得到更好的制度性保障，這是有利于房企的。實行這種項目的合伙人跟投制度，能在一定程度分散風險，讓項目的操作人來一起做風險共擔。”

　　她指出，對比股份激勵與項目跟投兩種合伙人方式可以看出，股份激勵是站在更高的層面，要求人和公司共同成長，是以公司的角度去看的。“項目跟投更側重于單個的項目，一個公司會有很多項目，每個項目的情況和盈利能力是不同的。項目跟投并不是捆綁了人和公司，只是捆綁了人和項目，保證每一個參與到項目當中的人與項目屬于風險共擔，收益共享的狀態。股權激勵更多的是獎勵和公司可以長期發展的、對公司的發展做出了比較大的貢獻的人。”

　　朱欣苑表示，合伙人制度適應當下情況，是企業要去保證自己的穩健發展來做的選擇，并不會沖擊整個股份制公司的發展。“針對單個項目來說，這個項目結束，這個合伙公司也就結束了。作為整個房企來講，股份制房企是永續經營的主體。如果房地產環境非常好的時候，也不需要合伙人制度了。”

　　克爾瑞房價分析師李權基：

　　推行合伙人制度是房企的人才戰略

　　克爾瑞房價分析師李權基認為推行合伙人制度是房企的一個人才戰略。“房地產行業由之前是一個’黃金利潤時代’轉入到了現在的’白金利潤時代’，開發商覺得人才這一行業里變得比以前更加重要，因此把部分股權下放以留住一些高端人才。”

　　“另外，這種制度也有利于提高效率，從架構來看，合伙人充當了”決策者”的角色，因此在項目開發上減少了一定的時間成本。此外，從資金方面來說，也會吸引合伙人的部分資金注入到項目。”李權基表示。

　　“股權下放，也意味著員工也要開始承擔一定的風險，而對于強迫性的要求員工入股的合伙人制，也有可能會使得部分人才流失。”李權基認為。

　　而對于這種制度是否會成為一種趨勢，李權基則表示，對于抗壓性較強的龍頭房企來講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀望的態度。

　　合富輝煌首席分析師龍斌：

　　合伙人制有利充分調動核心管理運作團隊的積極性

　　合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時說道：“大家都認為現當下樓市并不理想，房企實施合伙人制也許是收到外力推動，但個人認為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調動核心管理運作團隊的積極性，也可以間接地說是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來分擔收益或者損耗，是企業發展內部的需求。此外，其表示實行合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹慎。(新華房產調查記者 李慶招 張筱姝)

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