物業(yè)管理方案（通用34篇）

　　為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案屬于計(jì)劃類文書的一種。你知道什么樣的方案才能切實(shí)地幫助到我們嗎？以下是小編精心整理的物業(yè)管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　物業(yè)管理方案 1

　　一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)

　　隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　（一）服務(wù)水平顯著提高

　　為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。

　　（二）社會效益表現(xiàn)突出

　　一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會的.和諧與穩(wěn)定。

　　二是積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助xxx門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。

　　三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費(fèi)萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費(fèi)萬元。

　　（三）經(jīng)濟(jì)效益有待改善

　　目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)

　　物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。

　　二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況

　　（一）企業(yè)發(fā)展情況

　　1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。

　　1.以企業(yè)注冊登記類型劃分。

　　國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的；股份有限公司301家，占；有限責(zé)任公司2976家，占；私營企業(yè)348家，占；

　　港澳臺商獨(dú)資企業(yè)73家，占；外商投資企業(yè)43家，占；其他類型企業(yè)101家，占。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。

　　2.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。

　　一級資質(zhì)365家，占；二級資質(zhì)713家，占；三級資質(zhì)3287家，占；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占。 以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

　　3.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。

　　（二）從業(yè)人員情況

　　被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。基本分類情況如下：

　　1.以工作崗位劃分。

　　從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)。操作崗位人數(shù)中是秩序維護(hù)員，是清潔工，是工程維修人員，是車輛管理人員，是綠化養(yǎng)護(hù)人員，為其他勤雜工種。（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會就業(yè)的積極作用。

　　2.以學(xué)歷層次劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)；本科生33396人，占；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)；中專生147575人，占；高中以下學(xué)歷499814人，占。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。

　　3.以技術(shù)層次劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)；無技術(shù)職稱人員51449人，占。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)，中級技工46498人，占，初級技工80071人，占，無技術(shù)人員506612人，占。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。

　　4.以男女性別劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占xx，女性占xx。

　　物業(yè)管理方案 2

　　一、物業(yè)管理前期籌備工作

　　（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

　　（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　　（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

　　（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

　　（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

　　二、接管后的日常管理服務(wù)工作

　　（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

　　2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

　　3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

　　4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

　　8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

　　9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

　　10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　　（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

　　1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

　　2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

　　3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

　　4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

　　7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；

　　8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和觸犯法律的活動。

　　（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

　　1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

　　2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

　　4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

　　（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

　　為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

　　一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

　　二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

　　四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

　　五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

　　六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

　　七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。

　　八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

　　（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

　　1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

　　2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

　　3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。

　　5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時(shí)提出整改。

　　6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時(shí)回訪。

　　（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

　　（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機(jī)船票、請保姆、請鐘點(diǎn)工等。

　　（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

　　三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

　　1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

　　2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

　　3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

　　4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

　　5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

　　6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

　　7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

　　8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

　　9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。

　　四、管理模式

　　（一）擬采取的管理方式

　　服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

　　（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

　　1、辦公室：

　　（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件

　　（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

　　（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

　　2、工程部：

　　（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

　　（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

　　（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

　　3、財(cái)務(wù)部：

　　（1）管好用好財(cái)務(wù)

　　（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、租金、代收費(fèi)等

　　（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

　　4、保安部：

　　（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

　　（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

　　（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

　　（三）管理人員的配備

　　1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

　　2、物業(yè)主管及客戶服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

　　3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

　　4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

　　5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

　　6、保安14人，24小時(shí)值班。

　　五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

　　（一）人員選拔

　　根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

　　（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

　　為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

　　公司會采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

　　（三）培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容

　　公司制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提升員工素養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　（四）培訓(xùn)考核

　　為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的'落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

　　六、物業(yè)管理服務(wù)承諾

　　我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。

　　一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　（1）房屋

　　A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

　　（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

　　（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

　　2、安全護(hù)衛(wèi)

　　（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

　　（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

　　（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機(jī)動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

　　（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)進(jìn)一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

　　（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

　　（3）修剪及時(shí)，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

　　（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

　　（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；

　　（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

　　（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、收費(fèi)管理

　　（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；

　　物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

　　（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

　　（3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人；

　　（4）遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

　　（5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

　　二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）

　　1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

　　（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；

　　（2）室內(nèi)清潔；

　　（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；

　　（4）修理家具配件；

　　（5）安裝、更換配件；

　　（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；

　　（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

　　（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　　（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　　（11）代辦有線電視開戶；

　　2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

　　（1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；

　　（2）管理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；

　　3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

　　（1）棋類；

　　（2）牌類；

　　（3）球類；

　　（4）健身活動；

　　（5）書刊閱覽；

　　（6）歡慶節(jié)日；

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

　　2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

　　3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

　　（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

　　（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

　　四、便民活動

　　提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理方案 3

　　商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理辦法（試行）

　　第一章總則

　　第一條為了理順管理，明確商業(yè)項(xiàng)目在招商運(yùn)營、物業(yè)管理中各相關(guān)單位的業(yè)務(wù)關(guān)系，明確權(quán)責(zé)，特制訂本辦法。

　　第二條本辦法所稱商業(yè)項(xiàng)目包括社區(qū)底商、會所、運(yùn)動中心、集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體等。

　　第三條本辦法適用于由地區(qū)物業(yè)公司接管的項(xiàng)目。

　　第二章交付前管理

　　第四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)

　　地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測算，充分與地區(qū)公司營銷部、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司溝通協(xié)商，擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按集團(tuán)相關(guān)制度報(bào)批。

　　第五條前期介入物業(yè)服務(wù)

　　集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體需地區(qū)物業(yè)公司提供前期介入物業(yè)服務(wù)的，服務(wù)期間產(chǎn)生的人工綜合成本在地區(qū)公司列支，物料、清潔綠化、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、水電、辦公、行政報(bào)批等費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬，具體按地區(qū)公司相關(guān)制度報(bào)批。

　　第六條制定現(xiàn)場物業(yè)管理方案

　　集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體開業(yè)前3個(gè)月，地區(qū)物業(yè)公司須根據(jù)集團(tuán)批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定開業(yè)后現(xiàn)場物業(yè)管理方案（包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程、人員配置、停車管理等），經(jīng)省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審核后報(bào)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行。

　　第七條前期資料準(zhǔn)備

　　1、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項(xiàng)目招商啟動前完成《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》定稿，地區(qū)公司、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與商戶簽訂商業(yè)物業(yè)出售（或出租）相關(guān)協(xié)議時(shí)，

　　一并與業(yè)主（或租戶）簽訂《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》，并移交地區(qū)物業(yè)公司。

　　2、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項(xiàng)目交付前3個(gè)月完成《裝修管理手冊》及其他資料定稿，在交付時(shí)與業(yè)主（或租戶）簽訂相關(guān)文件；業(yè)主將商鋪出租的，還須留存業(yè)主與租戶的租賃協(xié)議復(fù)印件。

　　3、資料印刷工作由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。

　　第三章交付后管理

　　第八條社區(qū)底商物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取

　　1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未出租的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān)，按月支付；若租金包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)部分支付給物業(yè)公司，按月結(jié)算。

　　2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

　　第九條集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體竣工驗(yàn)收合格后由物業(yè)公司接收管理，地區(qū)物業(yè)公司自接管之日起，全面開展現(xiàn)場物業(yè)管理工作。

　　1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自物業(yè)公司接管之日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未出租的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān)，按月支付；若租金包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)部分支付給物業(yè)公司，按月結(jié)算。

　　2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交鋪日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的.，業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任；物業(yè)公司接管之后、交鋪之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān)，按月結(jié)算。

　　第十條地區(qū)物業(yè)公司每月以書面形式向業(yè)主發(fā)放繳費(fèi)通知單，

　　繳費(fèi)通知單須有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)。

　　第十一條恒大影院、恒大超市、恒大游樂門店等自營業(yè)態(tài)另需配置保潔、保安等特別服務(wù)的，需另行支付費(fèi)用，具體事宜由需求單位與地區(qū)物業(yè)公司協(xié)商并簽訂協(xié)議。若采用勞務(wù)派遣方式進(jìn)行的，由需求單位直接與派遣單位簽訂勞務(wù)用工合同。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)減免

　　1、商業(yè)物業(yè)在招商運(yùn)營過程中，有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)減免需求的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司提交減免方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長、商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人審核，報(bào)商業(yè)集團(tuán)直管副總裁審批后執(zhí)行，減免費(fèi)用部分由地區(qū)公司承擔(dān)。省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司須在減免方案批復(fù)后一周內(nèi)將批復(fù)文件移交地區(qū)物業(yè)公司，由地區(qū)物業(yè)公司按批復(fù)文件向地區(qū)公司請款。

　　第十三條商戶進(jìn)場管理

　　1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司負(fù)責(zé)向商戶寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，并在商戶進(jìn)場前3天將商戶資料移交地區(qū)物業(yè)公司；商戶憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理進(jìn)場手續(xù)。

　　2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)的商鋪，由地區(qū)公司營銷部負(fù)責(zé)向業(yè)主寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，并在業(yè)主收鋪前15天將業(yè)主資料移交地區(qū)物業(yè)公司，業(yè)主憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理收鋪手續(xù)。

　　第十四條商戶裝修管理

　　1、社區(qū)商業(yè)商戶的裝修圖紙由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核；綜合體商業(yè)商戶的裝修圖紙由綜合體管理公司負(fù)責(zé)審核，裝修審批資料須移交地區(qū)物業(yè)公司；地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商戶裝修過程中的現(xiàn)場監(jiān)督、服務(wù)及裝修完畢的現(xiàn)場驗(yàn)收工作。

　　2、商業(yè)物業(yè)商戶裝修完畢，須在裝修驗(yàn)收合格并原則上通過消防、工商等有關(guān)政府部門審驗(yàn)后，方可允許投入使用。

　　3、省級商業(yè)管理公司須結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定確定社區(qū)底商、集中式商業(yè)（含恒大影城）招牌外觀設(shè)計(jì)要求（含規(guī)格、款式、材質(zhì)、內(nèi)容及安裝位置等），地區(qū)物業(yè)公司根據(jù)要求監(jiān)督現(xiàn)場裝修效果。商戶

　　如有特殊招牌安裝需求，須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司、省級商業(yè)管理公司審核后上報(bào)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批。

　　第十五條商戶退場管理

　　1、商戶租賃期滿需要退場的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，地區(qū)物業(yè)公司監(jiān)督商戶退場。

　　2、商鋪如需恢復(fù)原狀的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與地區(qū)物業(yè)公司共同監(jiān)督完成。

　　第十六條商戶如需利用外擺區(qū)域或室外公共部位進(jìn)行經(jīng)營或形象展示的，集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體須由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，其他商業(yè)物業(yè)由物業(yè)公司審批。

　　第十七條商業(yè)物業(yè)運(yùn)營過程中如出現(xiàn)商戶拖欠租金或其他原因?qū)е陆?jīng)濟(jì)糾紛的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司牽頭處理，地區(qū)物業(yè)公司、營銷部、工程部等相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。

　　第十八條商業(yè)物業(yè)運(yùn)營過程中地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，對于占道經(jīng)營、堵塞消防通道、違章用電用氣、存放危險(xiǎn)品、亂拋灑垃圾等行為予以制止，協(xié)調(diào)處理商戶之間的矛盾或糾紛。

　　第四章其他

　　第十九條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，其他規(guī)定如與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

　　第二十條本辦法未明確的事宜，按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行。第二十一條本辦法由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋。

　　附件：

　　1、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主）》

　　2、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（租戶）》

　　3、《商戶手冊（范本）》

　　物業(yè)管理方案 4

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)桂林師范高等專科學(xué)校日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期〔每月或每季度〕向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

　　2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為標(biāo)準(zhǔn)，便利于管理。

　　3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

　　4、管理人員24小時(shí)值班，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的'聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

　　5、24小時(shí)全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品平安。

　　6、完善各項(xiàng)管理制度

　　〔1〕來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在保衛(wèi)處等待。

　　〔2〕男女生不得互相串宿舍。

　　〔3〕按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

　　〔4〕每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方。

　　〔5〕發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方。

　　〔6〕開展意見調(diào)查，物業(yè)定期〔每季度或半年〕發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理效勞。

　　6、員工效勞態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情效勞，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。

　　7、我方不承當(dāng)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生效勞，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

　　2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

　　4、每天上下午各清掃一次，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無

　　無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

　　三、水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　　〔1〕檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　　〔2〕檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修。

　　〔3〕檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處分。

　　〔4〕檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　〔5〕檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

　　〔6〕配電局部電纜溝〔豎井〕無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。

　　2、水電工24小時(shí)值班，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

　　3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承當(dāng)，但我方不承當(dāng)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施工程的費(fèi)用。

　　物業(yè)管理方案 5

　　根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。

　　一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。

　　每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

　　二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。

　　各個(gè)部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。

　　三、各個(gè)部門緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。

　　同時(shí)，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。

　　四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的.崗位上，練就過硬本領(lǐng)。

　　在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計(jì)劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。

　　五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。

　　六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，根據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。

　　七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。

　　八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。

　　物業(yè)管理方案 6

　　我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

　　根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的.示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業(yè)管理方式

　　成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

　　三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

　　學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

　　學(xué)生公寓宿管員：8人

　　學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

　　學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運(yùn)行費(fèi)用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費(fèi)用

　　3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

　　綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

　　附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

　　定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

　　3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

　　標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

　　標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

　　（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

　　標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

　　4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。

　　（2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

　　（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

　　（5）、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。

　　（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場處理的，應(yīng)向報(bào)修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

　　物業(yè)管理方案 7

　　一、指導(dǎo)思想：

　　通過開展創(chuàng)建活動，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

　　二、時(shí)間安排：

　　第一階段：宣傳動員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17—3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21—5月25日

　　第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26—7月5日

　　第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1—7月30日

　　第六階段：召開專題會議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1—9月30日

　　三、組織體系：

　　成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。

　　創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組

　　組長：xxx

　　副組長：xxx

　　創(chuàng)優(yōu)工作組

　　組長：xxx

　　副組長：xxx

　　組員：xxx

　　四、創(chuàng)建工作小組人員分工：

　　項(xiàng)目組：xxx

　　資料組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。

　　協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等

　　環(huán)境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　經(jīng)營部場所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。

　　裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的`環(huán)境及相關(guān)資料的整理。

　　設(shè)備組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。

　　負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　安全組：xxx

　　檔案負(fù)責(zé)人：xxx

　　負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。

　　物業(yè)管理方案 8

　　一、物業(yè)管理內(nèi)容的設(shè)定

　　（一）管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的配備

　　關(guān)山春曉項(xiàng)目是一個(gè)占地14.32公頃，總建筑面積18萬平米的住宅小區(qū)，住宅分部形式為組團(tuán)式。針對這種情況編制管理結(jié)構(gòu)圖如下：

　　（二）管理規(guī)章制度的制定

　　１．管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍

　　（１）本小區(qū)的物業(yè)機(jī)構(gòu)主要是管理小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，住戶進(jìn)戶門以外的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域。

　　（２）對公共區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，共用部位進(jìn)行日常的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。

　　（３）對小區(qū)內(nèi)的公共安全，小區(qū)日常秩序以及物業(yè)環(huán)境加以管理。

　　（４）組織實(shí)施業(yè)主入住和裝修管理。

　　（５）服務(wù)業(yè)主，解決業(yè)主的投訴問題，積極引導(dǎo)業(yè)主與本公司的關(guān)系。

　　２．各類人員的崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制

　　目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力。同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體的切身利益（工資、獎金、崗位遷升）掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。這要求每一個(gè)管理者及員工都要以身作則，踏實(shí)做好本職工作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外的最佳經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。

　　３．物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定

　　（１）對于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域物業(yè)管理處各級管理人員應(yīng)按照前期物業(yè)管理合同的要求及本物業(yè)公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)認(rèn)真管理。

　　（２）對于業(yè)主專有部分由業(yè)主自行管理，必要時(shí)候物業(yè)管理處可視情配合管理。

　　（３）總之，對小區(qū)各部位的管理要達(dá)到相關(guān)要求，達(dá)到服務(wù)與業(yè)主，讓業(yè)主滿意的'原則。

　　４．小區(qū)住戶手冊

　　住戶手冊的編制主要包括物業(yè)管理、管理費(fèi)用、設(shè)備及服務(wù)、裝修管理、入住前期的特別服務(wù)、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任、安全清潔衛(wèi)生細(xì)則、關(guān)于安裝防盜門窗的辦法、防火等方面的信息。

　　（三）、物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　　組織用經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員成立接管驗(yàn)收小組按照建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)加以查驗(yàn)，為以后進(jìn)行物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)，減少風(fēng)險(xiǎn)。并如相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修的項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。

　　（四）進(jìn)戶管理

　　進(jìn)戶是指業(yè)主或使用人正式進(jìn)駐使用物業(yè)，俗稱“入伙”。其程序分以下幾個(gè)步驟：

　　１．發(fā)入伙通知書。

　　２．帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)。

　　３．約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)施設(shè)備等事宜。

　　４．簽訂《物業(yè)使用公約》。

　　５．要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡。

　　６．想業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》。

　　７．預(yù)售物業(yè)管理費(fèi)或租金。

　　８．想業(yè)主或使用人提供辦事引導(dǎo)。

　　９．業(yè)主或使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序。

　　（五）、裝修搬遷管理

　　為搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作：

　　1.大力宣傳裝修規(guī)定。規(guī)定主要包括以下幾個(gè)方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用共用部位、移動或損壞公用設(shè)施設(shè)備;不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；不得隨地亂扔建筑垃圾；遵守用電用火規(guī)定，履行防火職責(zé);因裝修而造成他人或共用部位、公用設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　2.加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。審核裝修設(shè)計(jì)圖紙，派人巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。

　　3.積極參與室內(nèi)裝修。

　　4.合理安排搬遷時(shí)間。

　　（六）、檔案資料的建立與管理

　　1.業(yè)主和使用人檔案:包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄等。

　　2.物業(yè)服務(wù)檔案的建立：其通常包括物業(yè)承接驗(yàn)收期的檔案、物業(yè)入住期檔案和物業(yè)日常管理期檔案等的收集整理。

　　3.物業(yè)服務(wù)檔案的保存：主要包括檔案的保存、安全管理等。

　　二、服務(wù)的重點(diǎn)問題

　　前期物業(yè)管理運(yùn)作的重點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：

　　管理資源的完善與優(yōu)化，具體包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　（1）管理用房的到位

　　開發(fā)商按照規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)公司之后，物業(yè)公司應(yīng)對管理用房進(jìn)行合理的劃分和必要的裝修，成為物業(yè)公司固定的管理用房。

　　（2）物資配備到位

　　一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開始運(yùn)作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分，在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。

　　（3）物業(yè)管理與服務(wù)人員到位

　　物業(yè)管理與服務(wù)人員到位的相關(guān)內(nèi)容主要包括以下:

　　〈1〉人員補(bǔ)充。

　　〈2〉對各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理、服務(wù)水平和操作技能。

　　〈3〉對現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理機(jī)構(gòu)。

　　〈4〉加強(qiáng)內(nèi)部管理與溝通，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。

　　2.管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

　　在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對已制定的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

　　3.確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包對具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理與服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)自身情況和需求來確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。對于分包的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)鼓勵專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查與篩選，以確定符合自己要求的分包單位。

　　三、物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主要從以下七個(gè)方面著手：

　　（一）基本要求

　　1.設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示企業(yè)資質(zhì)證書，服務(wù)事項(xiàng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息以及24小時(shí)服務(wù)電話。

　　2.從業(yè)人員要取得相關(guān)從業(yè)資格證書，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

　　3.建立共用部位及公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生。公共秩序維護(hù)等管理制度，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

　　4.建立物業(yè)管理檔案，配備管理檔案人員。

　　5.設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

　　6.完善客戶服務(wù)，及時(shí)解決投訴問題。

　　7.簽訂轉(zhuǎn)向委托服務(wù)合同，明確各自權(quán)利和義務(wù)。

　　（二）共用部位及公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

　　1.綜合管理。建立公用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案，相關(guān)維修記錄應(yīng)歸檔，適時(shí)進(jìn)行安全評估檢查，指定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　2.共用部位。對房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、空調(diào)系統(tǒng)、供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯及水景等進(jìn)行定期的巡查維修管理，達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）消防安全防范

　　1.綜合管理。建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，成立義務(wù)消防隊(duì)，設(shè)置安全宣傳欄。發(fā)生火情，立即動員力量滅火搶險(xiǎn)。

　　2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。對火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火分隔設(shè)施、水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、消防電梯、滅火器等進(jìn)行定期不定期的維護(hù)。

　　（四）綠化養(yǎng)護(hù)

　　1.基本要求。對各種喬木、灌木、地被花壇植物的成活率達(dá)到90%以上、草坪的覆蓋率在高于80%以上。

　　2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括灌溉、施肥、病蟲害防治、整形修剪、除草及垃圾清理等。 3.工作檢查。編制實(shí)施每月綠化養(yǎng)護(hù)措施及工作計(jì)劃。

　　（五）環(huán)境衛(wèi)生

　　1.生活垃圾的手機(jī)及清運(yùn)。實(shí)行垃圾收集分類。

　　2.物業(yè)共用部分的清潔。對樓內(nèi)、電梯轎廂、天臺屋面、樓外道路及設(shè)施及水景等部位的清潔。

　　3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關(guān)記錄。

　　（六）公共秩序維護(hù)

　　1.出入口有專人24小時(shí)值守。

　　2.制定巡查路線，巡視檢查并作好記錄。

　　3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄。

　　4.機(jī)動車輛登記出入。

　　5.對違法行為及時(shí)報(bào)警，并報(bào)相關(guān)部門。

　　6.記錄資料歸檔。

　　（七）裝飾裝修管理

　　建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

　　2.建立裝飾裝修檔案。

　　3.受理裝修申請人申請登記，簽訂裝修協(xié)議，并告知裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　4.裝修期間進(jìn)行巡查，對違法行為進(jìn)行勸阻；拒不改正的報(bào)告相關(guān)部門并在小區(qū)公示。

　　5.裝修完畢后應(yīng)進(jìn)行復(fù)查，對違反協(xié)議的應(yīng)按規(guī)定處理。

　　6.裝修垃圾應(yīng)在2日內(nèi)清運(yùn)至指定地點(diǎn)。

　　四、質(zhì)量方針及目標(biāo)

　　(一).質(zhì)量方針服務(wù)至誠,管理規(guī)范;開拓創(chuàng)新,樹立品牌。

　　（二）質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)主滿意率大于96%;

　　2、業(yè)主投訴到政府主管機(jī)構(gòu)的有效投訴每年不超過1次;

　　3、重大安全事故發(fā)生率低于1‰ ;

　　4、公共設(shè)施、設(shè)備完好率大于99%;

　　5、專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率為100%;

　　6、員工滿意率為80%。

　　7.房屋零修及修及時(shí)率100%。

　　8、保潔率98%。

　　9、道路車場完好率98%。

　　10、綠化完好率98%。

　　五、綜合管理服務(wù)

　　即小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。主要的工作內(nèi)容及要求有：、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運(yùn)作；與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查。建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。

　　物業(yè)管理方案 9

　　一、 項(xiàng)目分析

　　根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車庫、264個(gè)車位等。

　　二、主要管理方案內(nèi)容

　　根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：

　　1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

　　根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

　　至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪率，維修部的維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供

　　的服務(wù)等級為準(zhǔn)。

　　1.1 客服部

　　根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

　　接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費(fèi)員（財(cái)務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財(cái)務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）

　　庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報(bào)表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。

　　行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的'打印、申報(bào)以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

　　四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2 維修部

　　根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：

　　主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。

　　負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

　　1.3 安防部

　　根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時(shí)三班倒

　　的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò)：

　　安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

　　電子監(jiān)控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。

　　1.4 環(huán)境部

　　根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。

　　室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括

　　項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。

　　綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發(fā)事件的處理

　　1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理

　　1.2 水浸突發(fā)事件處理

　　1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

　　1.4 未知停電事件處理

　　1.5 暴力突發(fā)事件處理

　　1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。

　　2、社區(qū)文化的開展

　　服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

　　物業(yè)管理方案 10

　　一、工程概況

　　1、地理位置

　　該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2、工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　二、物業(yè)管理資料

　　物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞體系。為住戶帶給全方位管理，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類效勞〞，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經(jīng)營性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。

　　1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

　　1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

　　A、工作的主動性

　　管理職責(zé)人與效勞中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、重點(diǎn)修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。

　　C、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。

　　1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

　　共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大局部組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

　　1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，根本完好。

　　1.4智能化設(shè)施設(shè)備

　　范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

　　根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

　　2.1衛(wèi)生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的'效勞水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

　　2.2環(huán)境管理

　　jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

　　3、綠化管理

　　綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治〔消〕結(jié)合〞的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區(qū)內(nèi)各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

　　6、公共管理

　　6.1住戶裝修管理

　　在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

　　6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。

　　6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、方案生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

　　7、常規(guī)性公共效勞

　　即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性效勞，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的效勞帶給給業(yè)主及住戶。

　　8、委托性特約效勞

　　是為某些住戶群體帶給的效勞，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

　　9、經(jīng)營性多種效勞

　　即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，表達(dá)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的效勞工程。

　　物業(yè)管理方案 11

　　為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

　　一管理目標(biāo)

　　物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達(dá)到90%以上。

　　二管理原則

　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

　　“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

　　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的'支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

　　（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則

　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

　　三管理方法

　　（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；

　　（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

　　（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；

　　（四）制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；

　　（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

　　物業(yè)管理方案 12

　　一、活動主題

　　中秋聯(lián)歡

　　二、活動宗旨

　　豐富員工的企業(yè)生活，提升員工的凝聚力，加強(qiáng)XX物業(yè)公司與XX物業(yè)公司的企業(yè)文化交流、學(xué)習(xí)，促進(jìn)雙方企業(yè)文水平。

　　三、活動原則

　　凝聚、熱烈、親切、節(jié)儉、實(shí)效。

　　四、活動安排

　　1、時(shí)間：9月24日下午7：00——11：00

　　2、地點(diǎn)：XX物業(yè)公司XX大廈歌舞廳

　　3、參加人員：XX物業(yè)公司、XX物業(yè)公司員工及活動邀請人員

　　4、主持人：XX、XX、XX、XX

　　5、主辦單位：XX物業(yè)管理有限公司

　　6、協(xié)辦單位：廣州XX物業(yè)管理有限公司

　　7、活動策劃人：XX

　　8、活動組委名單：

　　組長：XX

　　副組長：XX、XX

　　急救防護(hù)組員：XX、XX

　　后勤組員：

　　XX大廈管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX廣場管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX

　　XX花苑管理處：XX、XX、XX、XX

　　9、評委名單：

　　XX物業(yè)公司：

　　XX總經(jīng)理、XX副總經(jīng)理、XX主任、XX、XX

　　XX物業(yè)公司：

　　XX總經(jīng)理、XX副總經(jīng)理、XX副總經(jīng)理、XX經(jīng)理

　　五、活動內(nèi)容及獎金、獎品

　　1、“軍體拳”比賽：XX大廈、XX廣場、XX大廈、XX花苑各個(gè)樓盤保安部各派一支隊(duì)伍參加，設(shè)一、二、三名，第一名獎380元，第二名獎300元，第三名獎250元，獲獎隊(duì)伍各獎錦旗一面，獲獎隊(duì)員獎狀一本，沒獲獎隊(duì)伍獲鼓勵獎金150元。

　　2、表演節(jié)目：各樓盤自行組織團(tuán)體（三人或以上）及個(gè)人表演節(jié)目；每個(gè)團(tuán)體表演節(jié)目可獲150元獎金，個(gè)人表演節(jié)目可獲禮品一份。

　　3、腦筋急轉(zhuǎn)彎：共20題20份獎品，每答對一題獲獎品一份，價(jià)格約15元。

　　4、抽獎：凡參加者憑入場瘓謝岜懷櫓刑亍⒁弧⒍⑷⑺牡冉薄Ｌ氐冉繃矯鶻比人饕惶一等獎三名各獎消毒碗柜一臺；二等獎五名各獎燃?xì)鉅t一臺；三等獎10名各獎現(xiàn)金50元；四等獎30名各獎價(jià)值30元的獎品。

　　5、迪斯科（約40分鐘）。

　　6、入場員均可獲紀(jì)念品一份。

　　六、費(fèi)用預(yù)算

　　1、軍體拳比賽錦旗90元；獎金1230元，共1320元；

　　2、表演節(jié)目獎金約800元，禮品約400元，共約1200元；

　　3、腦筋急轉(zhuǎn)彎獎品約300元；

　　4、抽獎獎品約8000元（獎品由XX物業(yè)公司提供，約7000元）；

　　5、入場紀(jì)念品約2000元；

　　6、水果、飲料約3000元；

　　7、車費(fèi)約2800元；

　　8、 DJ加班費(fèi)約200元。

　　總共支出約：18820元（其中XX物業(yè)公司提供獎品約7000元）

　　七、安全防范

　　1、活動組織過程的安全防范，組織者需做好宣傳；

　　2、活動現(xiàn)場的.安全防范，組織者做好宣傳工作及備好一般急救藥品；

　　3、各樓盤人員應(yīng)做好本樓盤的安全防范工作，主要是人員較多時(shí)間較長的離崗應(yīng)急方案。

　　附：節(jié)目安排（略）

　　物業(yè)管理方案 13

　　（一）小區(qū)安全措施

　　1、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

　　2、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

　　3、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

　　4、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

　　5、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

　　6、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

　　7、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

　　5、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

　　（二）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定

　　1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

　　2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

　　3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

　　4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的'活動；

　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

　　6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

　　（三）環(huán)衛(wèi)綠化工作

　　1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

　　2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

　　4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

　　5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

　　（四）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

　　為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

　　一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

　　二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

　　三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

　　四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)管理方案 14

　　一、 培養(yǎng)目標(biāo)

　　本專業(yè)培養(yǎng)適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，具有良好的職業(yè)道德、服務(wù)意識和創(chuàng)新精神，掌握物業(yè)管理學(xué)科的基本理論及方法，具備分析和解決物業(yè)管理實(shí)際問題的基本能力, 能夠勝任物業(yè)管理、物業(yè)開發(fā)及房地產(chǎn)市場管理等崗位的高級應(yīng)用型專門人才。

　　二、基本規(guī)格要求

　　本專業(yè)學(xué)生主要學(xué)習(xí)管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、物業(yè)管理等方面的基本理論知識，受到各類物業(yè)經(jīng)營管理方面的`基本訓(xùn)練，具有分析和解決物業(yè)管理實(shí)際問題的基本能力。

　　畢業(yè)生應(yīng)獲具備以下幾個(gè)方面的知識及能力：

　　1. 掌握物業(yè)管理學(xué)科的基本理論知識；

　　2. 全面學(xué)習(xí)和掌握各類物業(yè)（包括住宅小區(qū)、寫字樓、酒店等）的運(yùn)作與管理；

　　3. 具有運(yùn)用物業(yè)管理理論分析和解決實(shí)際問題的基本能力；

　　4. 具有較強(qiáng)的語言交際與公關(guān)能力，熟練地掌握一門外語；

　　5. 具有良好的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，熟練掌握各類物管企業(yè)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)；

　　6. 熟悉我國關(guān)于物業(yè)發(fā)展的方針、政策和法規(guī)；

　　7. 了解本學(xué)科理論前沿和發(fā)展動態(tài)、掌握文獻(xiàn)檢索、資料查詢、論文寫作的基本方法，掌握有關(guān)物業(yè)管理問題研究的方法, 具有較強(qiáng)的創(chuàng)新意識和一定的科研能力。

　　三、主干學(xué)科、主要課程

　　主干學(xué)科：管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、工商管理。

　　主要課程：管理學(xué)原理、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理信息系統(tǒng)、市場營銷學(xué)、物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)智能化系統(tǒng)、物業(yè)設(shè)備管理、建筑學(xué)原理、建筑識圖、電工電子技術(shù)、公共關(guān)系學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)專業(yè)英語

　　四、主要實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)

　　理論課程的實(shí)踐教學(xué)部分（物業(yè)管理模擬操作、物業(yè)公司實(shí)地考察、企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)習(xí)等）、物業(yè)行業(yè)認(rèn)知實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)、畢業(yè)論文。

　　五、學(xué)制、授予學(xué)位

　　學(xué)制：4年（允許修業(yè)三至七年）

　　授予學(xué)位：管理學(xué)學(xué)士

　　六、課程設(shè)置、學(xué)分分配及畢業(yè)學(xué)分要求

　　理論課程

　　實(shí)踐課程

　　七、教學(xué)進(jìn)程計(jì)劃

　　1. 物業(yè)管理專業(yè)總周數(shù)分配

　　2. 物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)進(jìn)程計(jì)劃（集中性實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)）

　　3. 物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)進(jìn)程計(jì)劃（理論教學(xué)）

　　物業(yè)管理方案 15

　　一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　(1)房屋

　　(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

　　(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

　　2、安全護(hù)衛(wèi)

　　(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

　　(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

　　(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

　　(4)交通、車輛管理有序；

　　A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機(jī)動車輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

　　(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

　　(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

　　(3)修剪及時(shí)，整齊美觀；

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

　　(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

　　(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；

　　(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

　　(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

　　(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、收費(fèi)管理

　　(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

　　(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

　　(3)建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況；

　　(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

　　(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

　　(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關(guān)條件

　　(1)硬件環(huán)境

　　A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

　　D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

　　E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

　　F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

　　G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

　　二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))

　　2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))

　　3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

　　2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

　　3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

　　(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

　　(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；

　　(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

　　結(jié)構(gòu)及外觀：

　　1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

　　3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

　　4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

　　管道：

　　1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛(wèi)生間：

　　1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

　　4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

　　智能設(shè)施及管線：

　　嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的`安裝位置。

　　空調(diào)：

　　1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

　　2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

　　3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

　　物業(yè)管理方案 16

　　一、保安方面

　　1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。

　　3、門崗崗?fù)ふ�理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

　　3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。

　　4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實(shí)三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

　　2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。

　　3、大廈加強(qiáng)對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的`鎖閉。

　　4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。

　　3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

　　3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。

　　物業(yè)管理方案 17

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會：

　　為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求，根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實(shí)施意見》（溫房字〔〕27號）和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜

　　合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際，制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo)，以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動為載體，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應(yīng)急處置能力，有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開展。

　　二、創(chuàng)建目標(biāo)

　　通過開展創(chuàng)建活動，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求。

　　三、創(chuàng)建范圍

　　溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）

　　四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

　　1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會治安綜合治理責(zé)任書并抓好落實(shí)；

　　2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要；

　　3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計(jì)劃，秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏；

　　4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案，且定期組織開展安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練；

　　5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標(biāo)識，告示注意事項(xiàng)，明確禁止事項(xiàng)；

　　6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100％，與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議，組織開展巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門；

　　7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù)，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時(shí)得到整改；

　　8、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；

　　9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的`安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對樓宇對講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

　　10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機(jī)動車被盜案件；

　　11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上。

　　五、實(shí)施步驟

　　1、宣傳動員階段（5月）。召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”工作大會，學(xué)習(xí)傳達(dá)上級指示精神，部署創(chuàng)建工作任務(wù)，并確定創(chuàng)建示范點(diǎn)。

　　2、開展創(chuàng)建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”創(chuàng)建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門做好指導(dǎo)工作，確定考核制度。

　　3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進(jìn)行自查，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出下步的工作思路，并將書面自查報(bào)告報(bào)房管部門。

　　4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦的基礎(chǔ)上，會同相關(guān)部門對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動情況進(jìn)行復(fù)查考評。

　　六、考評方式

　　創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦，最后由區(qū)房管部門牽頭，會同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門共同組織考評驗(yàn)收、表彰，被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號并授牌。對因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū)，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰，直至注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

　　七、創(chuàng)建要求

　　（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系

　　列創(chuàng)建活動之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施，扎實(shí)開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動領(lǐng)導(dǎo)小組，由莫光輝同志擔(dān)任組長，詹里勛同志擔(dān)任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導(dǎo)小組

　　下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo)。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，確定專人負(fù)責(zé)，具體抓好創(chuàng)建活動各項(xiàng)任務(wù)措施的落實(shí)。

　　（二）明確責(zé)任，強(qiáng)化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜治部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動員，全員參與，健全平安創(chuàng)建責(zé)任機(jī)制，強(qiáng)化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識。要加強(qiáng)安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動的指導(dǎo)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)建工作。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)創(chuàng)建活動宣傳，充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與，增強(qiáng)自我防范意識。要及時(shí)通報(bào)創(chuàng)建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時(shí)報(bào)道好經(jīng)驗(yàn)、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。

　　物業(yè)管理方案 18

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　　（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。

　　（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動

　　豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的'文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。

　　物業(yè)管理方案 19

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

　　二、職責(zé)任務(wù)

　　(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

　　按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。

　　1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

　　(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

　　(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。

　　(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

　　(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　　(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

　　2.街道各科室職責(zé)

　　(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

　　(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

　　(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

　　(5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實(shí)行先征后返。

　　(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

　　(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

　　3.社區(qū)居委會職責(zé)

　　(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

　　(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

　　(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

　　(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

　　4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

　　(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

　　(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實(shí)；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。

　　(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

　　(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

　　(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

　　(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

　　(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

　　(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

　　5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

　　(1)按照快速反應(yīng)、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的'共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

　　(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄。

　　(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內(nèi)到場及時(shí)排險(xiǎn)，并做到修水不過天，修電不過夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

　　(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。

　　(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

　　(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

　　6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

　　(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

　　(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

　　(二)完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

　　1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　　2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，形成齊抓共管的合力。

　　3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

　　4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

　　(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

　　一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運(yùn)營成本，提高整體水平。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

　　四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

　　1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

　　2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

　　3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

　　4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

　　各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé)；二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

　　五、實(shí)施步驟

　　1.制定方案階段(6月12日前)

　　(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

　　(2)外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

　　(3)落實(shí)辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

　　2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

　　(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

　　(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

　　3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)

　　“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

　　六、工作要求

　　1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

　　2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

　　3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

　　4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

　　物業(yè)管理方案 20

　　為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

　　一、管理目標(biāo)

　　物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

　　二、管理原則

　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

　　“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

　　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的.積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

　　（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則

　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

　　三、管理方法

　　（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；

　　（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

　　（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；

　　（四）制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；

　　（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

　　物業(yè)管理方案 21

　　根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

　　一、物華新洲苑概況

　　“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處。總建筑面積約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價(jià)值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會所、公寓、市場等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個(gè)溫馨的小區(qū)更需要一個(gè)有責(zé)任心的物業(yè)來為他們服務(wù)！

　　二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時(shí)整改。

　　（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時(shí)率95%，返修率不高于1%。

　　（四）每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

　　（1） 棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

　　（2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　　（3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

　　2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

　　（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

　　（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

　　（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時(shí)間停水。

　　3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

　　（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　　（3）車輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來車輛須登記。

　　（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

　　（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

　　（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

　　（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

　　6、綠化管理

　　（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　　（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

　　（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　（4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

　　7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

　　（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

　　（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、社區(qū)文化

　　（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

　　（2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

　　（4）業(yè)主滿意率95%以上。

　　（七）針對性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

　　6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

　　7、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

　　三、管理方式

　　“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

　　（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項(xiàng)目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。

　　（二）溝通服務(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6

　　致。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

　　（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

　　四、人員配備配備

　　（一）組織機(jī)構(gòu)

　　（二）人員配備

　　1、管理處主任1人

　　2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊(duì)隊(duì)長1人

　　保潔（綠化）主管1人

　　行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財(cái)務(wù)會計(jì)1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉管員1人 前臺接待3人

　　3、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）

　　4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）

　　5、清潔綠化人員：30人

　　五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作

　　貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 (一)前期準(zhǔn)備

　　對承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

　　2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

　　開展管理工作前1個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

　　3.規(guī)章制度制定

　　1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。

　　2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

　　(二)物業(yè)管理的啟動 1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等） 3.裝修施工全過程監(jiān)控

　　裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

　　作業(yè)現(xiàn)場管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次

　　裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

　　共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

　　外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

　　水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

　　培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

　　在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

　　B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立2個(gè)閱報(bào)欄形式的告示、宣傳欄，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。 2.共用設(shè)備管理

　　設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的`房屋設(shè)備。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排

　　除故障。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。 1）給排水設(shè)備管理

　　管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。 2）供電設(shè)備管理

　　供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值 14

　　班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用）戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。

　　配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

　　4）消防管理

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人（與業(yè)主簽訂防火責(zé)任書）；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

　　環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　1、擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

　　2、擦公共天花板 1次/半年 無灰塵、蜘蛛絲

　　3、擦消火栓 1次/月 無灰塵

　　4、擦窗戶 1次/月 無灰塵

　　5、道路路面 循環(huán)清掃 無雜物

　　6、路邊綠地 2次/天 無雜物

　　7、路燈柱 1次/周 無灰塵

　　8、綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺�地消毒處理�?/p>

　　D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

　　制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

　　綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透

　　草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行） 草皮美觀平整

　　雜草 清除（按季節(jié)） 確保基本無雜草

　　防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害

　　養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛

　　喬灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

　　制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

　　1、社區(qū)文化建設(shè)

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有

　　關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區(qū)門，照樣過日子”是我們服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時(shí)，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。 1）、日常服務(wù)

　　設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本物管溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)�戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時(shí)整改；每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。 2）、特色服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

　　J 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！ 工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高! 服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂！我解決問題，我展示自我！

　　服務(wù)理念

　　任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務(wù)。 任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

　　任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

　　任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預(yù)防意外；業(yè)主安心

　　舒心放心，； 適度：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。 實(shí)施投訴處理與利用策略

　　客戶的投訴將是【興隆花園】的 巨大的財(cái)富。

　　我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書。

　　通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結(jié)合實(shí)際，有針對性的對項(xiàng)目未來物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時(shí)詳細(xì)的提出了可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負(fù)開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。

　　如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！

　　物業(yè)管理方案 22

　　為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

　　（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則

　　1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

　　2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

　　3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對象的需求。

　　4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。

　　5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

　　6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎金或辭退；

　　（1）對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

　　（2）自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級匯報(bào)者；

　　（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

　　（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

　　（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過2天；

　　（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

　　水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場時(shí)間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項(xiàng)目，不超過半天；

　　其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過7個(gè)工作日；

　　（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

　　明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的.，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場時(shí)間不得超過10分鐘；

　　其他公共部分維修，不得超過3個(gè)工作日；

　　（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

　　（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。

　　2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

　　（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。

　　（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。

　　（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無法落實(shí)，不超過30分鐘回復(fù)對方。

　　（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日。

　　（三）工作質(zhì)量要求

　　1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限；

　　2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。

　　物業(yè)管理方案 23

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　　（一）目標(biāo)：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的`244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作資料

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的.問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

　　（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

　　四、物業(yè)費(fèi)的成本測算

　　管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　物業(yè)管理方案 24

　　一、項(xiàng)目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)；

　　2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力；

　　3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

　　二、根據(jù)以上分析，對x項(xiàng)目物業(yè)推薦如下：

　　1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn)椋�河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)能夠通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

　　三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：

　　1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)；

　　4、24小時(shí)水電維修；

　　5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

　　6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

　　7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

　　8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區(qū)性證明u》

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系：

　　1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務(wù)的資料：

　　A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi))

　　B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

　　室內(nèi)清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

　　代收洗、補(bǔ)、燙衣物

　　室內(nèi)插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務(wù)

　　家庭看護(hù)管理

　　寵物看護(hù)管理

　　C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

　　五、項(xiàng)目的.安全保衛(wèi)管理：

　　1、保衛(wèi)部門日常工作資料：

　　24小時(shí)固定安全崗位的值勤

　　24小時(shí)流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

　　2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

　　設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

　　電子巡更系統(tǒng)

　　業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

　　停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

　　安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)

　　3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

　　禮儀性保衛(wèi)

　　短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi))

　　(以上兩種服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

　　六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家)；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警。(110、119、120、999等)

　　物業(yè)管理方案 25

　　為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

　　二、主要目標(biāo)

　　總體目標(biāo)：力爭到20xx年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

　　三、實(shí)施范圍

　　xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

　　1.20xx年以前建成。

　　2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。

　　3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

　　四、基本原則

　　1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

　　2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

　　3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

　　4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

　　5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

　　五、實(shí)施步驟

　　1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年xx月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

　　2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計(jì)完成xx萬平方米。

　　對未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

　　（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

　　（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

　　（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

　　（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙�用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

　　（二）建立物管機(jī)制。

　　在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

　　征求居民意見以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

　　2.實(shí)施物業(yè)管理。

　　（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

　　（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

　　（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

　　（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

　　3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

　　八、保障措施

　　1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的`組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

　　3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

　　4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

　　5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理方案 26

　　一、管理目標(biāo)：

　　1、業(yè)主委員會成立后12個(gè)月至18個(gè)月，達(dá)到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、業(yè)主委員會成立后24個(gè)月至30個(gè)月，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　3、業(yè)主委員會成立后36個(gè)月至42個(gè)月，達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

　　5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

　　6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

　　8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

　　9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

　　二、分項(xiàng)指標(biāo)：

　　1.房屋完好率： 100％

　　2.房屋零修、急修及時(shí)率： 99％

　　3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％

　　4.管理費(fèi)收繳率： ≥98％

　　5.綠化完好率： 99％

　　6.清潔、保潔率： ≥99％

　　7.道路完好率及使用率： 100％

　　8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

　　9.排水管、明暗溝完好率： 100％

　　10.路燈完好率： 100％

　　11.汽車場完好率： 100％

　　12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率： 100％

　　13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0

　　14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年

　　15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率： 100％

　　16.火警發(fā)生率： ≤1％

　　17.火災(zāi)發(fā)生率： 0％

　　18.違章發(fā)生率： 2％

　　19.違章處理率： 100％

　　20.用戶有效投訴率： ≤2％

　　21.有效投訴處理率： 100％

　　22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％

　　23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％

　　24.維修服務(wù)回訪率： ≥30％

　　25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按責(zé)任制

　　每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的建議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表現(xiàn)在：

　　（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。

　　（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。

　　4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶提供服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動

　　豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個(gè)小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的'衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。

　　物業(yè)管理方案 27

　　一、社區(qū)文化宗旨

　　提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

　　二、社區(qū)文化理念

　　增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

　　三、社區(qū)文化最終成果展望：

　　1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；

　　2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

　　3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

　　4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。

　　四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

　　社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知 不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分應(yīng)該包括：

　　1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；

　　2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

　　3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

　　4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

　　對于會所應(yīng)該盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應(yīng)該加以適當(dāng)引導(dǎo) ，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應(yīng)該重在利用，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

　　五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

　　軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的`中心組成部分，它包括一系列的活動計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

　　根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：

　　（一）體育類

　　體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：

　　1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽

　　（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

　　（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

　　（3） 牌類：橋牌、撲克牌；

　　（4） 游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

　　（5） 拳類：太極拳、太極劍等。

　　2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽

　　3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材

　　4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。

　　（二）文學(xué)類

　　文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

　　1、組織互換藏書活動；

　　2、文學(xué)寫作興趣小組；

　　3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

　　（三）藝術(shù)類

　　藝術(shù)類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：

　　1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

　　（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

　　（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽

　　（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動

　　（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動

　　（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等

　　2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍

　　（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍；

　　（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；

　　（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

　　3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

　　（四）康體類

　　從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣�效�?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個(gè)體包括：

　　1、提供健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)

　　2、定期組織爬山、游園、自駕游活動

　　3、定期組織美容、健身講座

　　5、定期組織集體體檢（最好是免費(fèi)體檢）

　　6、暑假組織少年夏令營活動

　　6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等

　　（五）經(jīng)濟(jì)類

　　經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：

　　1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告

　　2、成立各種商會

　　3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場咨詢

　　4、定期邀請證券專家做投資、理財(cái)報(bào)告，并提供現(xiàn)場咨詢

　　5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動

　　物業(yè)管理方案 28

　　為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　　（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

　　（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

　　（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　　（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

　　（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　　（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的'滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再通過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長效管理。

　　（二）先宣傳后實(shí)施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的`正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準(zhǔn)備階段。

　　1、xx月份對全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實(shí)施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、xx月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　　（三）考核驗(yàn)收階段。

　　1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

　　3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

　　物業(yè)管理方案 29

　　為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　二、工作任務(wù)

　　（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

　　城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

　　1、街道辦事處職責(zé)。

　　組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　　（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

　　（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

　　（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

　　（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

　　（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

　　2、社區(qū)居委會職責(zé)。

　　根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　　（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

　　（2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

　　（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

　　（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

　　（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

　　（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

　　（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

　　3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

　　物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

　　（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

　　（2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

　　（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

　　（4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

　　（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

　　（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

　　（7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

　　（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

　　（9）對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

　　（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。

　　（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

　　開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、實(shí)施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

　　具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的.小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

　　一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　　（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

　　對群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

　　（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

　　開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

　　（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

　　各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

　　（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　要加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

　　（七）保證措施。

　　1、強(qiáng)化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

　　要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“xx”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

　　2、提高認(rèn)識，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

　　各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時(shí)對老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

　　3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

　　三、時(shí)間安排

　　（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　（二）20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

　　（三）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

　　（四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

　　（六）20xx年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

　　物業(yè)管理方案 30

　　我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

　　一、管理思路

　　根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

　　1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

　　2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。

　　3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

　　4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

　　5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的`收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時(shí)有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄。

　　7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。

　　8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動場所，機(jī)動車、非機(jī)動車停車場，機(jī)動車停放、行駛等的標(biāo)志。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

　　9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

　　10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

　　11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場，急修半天內(nèi)完成。

　　物業(yè)管理方案 31

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　　（一）目標(biāo)：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90％；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

　　（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的.物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會的和諧。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：

　　副組長：

　　成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

　　四、職責(zé)分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。

　　五、實(shí)施步驟

　　依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

　　（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

　　六、保障措施

　　（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　　（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

　　物業(yè)管理方案 32

　　如今，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，越來越多的小區(qū)涌現(xiàn)而出。為了方便居民的生活以及保障小區(qū)的安全和良好環(huán)境，物業(yè)管理成為小區(qū)的重要組成部分。小區(qū)前期物業(yè)管理方案是確保小區(qū)物業(yè)管理工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵，本文將從規(guī)劃、人員配置、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量控制等方面詳細(xì)介紹小區(qū)前期物業(yè)管理方案。

　　一、規(guī)劃階段

　　在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，規(guī)劃階段是非常重要的一步。需要明確小區(qū)的規(guī)模和功能定位，確定小區(qū)的住宅、商業(yè)、公共設(shè)施等區(qū)域，并進(jìn)行合理的.區(qū)劃劃分。要確定小區(qū)的建筑風(fēng)格和建筑材料，以確保小區(qū)整體美觀、舒適。在規(guī)劃階段，還需要考慮小區(qū)的交通配套設(shè)施和綠化環(huán)境，合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域和人行道，打造優(yōu)美的景觀和休閑場所。

　　二、人員配置

　　在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，人員配置是至關(guān)重要的一環(huán)。物業(yè)公司需要提供足夠的員工，包括保安人員、清潔人員、綠化人員等。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的安全和治安，保障居民的人身財(cái)產(chǎn)安全。清潔人員負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，保持小區(qū)的整潔和衛(wèi)生。綠化人員負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，使小區(qū)的綠地景觀更加美麗。還需要配備物業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理小區(qū)的各項(xiàng)工作。

　　三、服務(wù)內(nèi)容

　　小區(qū)前期物業(yè)管理方案中的服務(wù)內(nèi)容對于居民的生活質(zhì)量至關(guān)重要。物業(yè)公司需要提供物業(yè)管理服務(wù)，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、物業(yè)設(shè)施的維護(hù)和綜合管理工作。物業(yè)公司還需要提供生活服務(wù)，包括快遞服務(wù)、代收郵件、家政服務(wù)等。還需要提供便民服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的超市、咖啡廳、健身房等，方便居民的日常生活。

　　四、質(zhì)量控制

　　在小區(qū)前期物業(yè)管理方案中，質(zhì)量控制是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應(yīng)建立一套完善的質(zhì)量控制機(jī)制，制定相關(guān)的管理規(guī)定和操作流程，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和效率。物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)和教育，提高員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)水平，定期開展績效評估，及時(shí)糾正存在的問題，確保物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。

　　小區(qū)前期物業(yè)管理方案是確保小區(qū)物業(yè)管理工作順利進(jìn)行的重要保障。通過合理的規(guī)劃、科學(xué)的人員配置、完善的服務(wù)內(nèi)容和有效的質(zhì)量控制，可以為居民提供良好的居住環(huán)境和生活服務(wù)。只有不斷完善和改進(jìn)物業(yè)管理方案，才能滿足居民對于生活品質(zhì)的需求，打造一個(gè)和諧宜居的小區(qū)。希望本文所介紹的小區(qū)前期物業(yè)管理方案能夠?yàn)橄嚓P(guān)物業(yè)公司提供一些借鑒和參考，以提高小區(qū)物業(yè)管理的水平。

　　物業(yè)管理方案 33

　　一、綜合管理

　　1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

　　2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。

　　3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

　　4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動、細(xì)致、周到，用語文明。

　　5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。

　　7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

　　8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。

　　9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

　　10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

　　12、設(shè)置意見箱，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

　　13、公布公共服務(wù)的收支情況。

　　14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

　　二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。

　　5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

　　6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

　　7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門。

　　8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

　　3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　4、對共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測。

　　6、設(shè)備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。

　　7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。

　　8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門）。

　　9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

　　四、電梯服務(wù)

　　1、無人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。

　　2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行。

　　4、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行。

　　5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

　　五、消防服務(wù)

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

　　3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

　　4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。

　　5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

　　6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時(shí)有專人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　　2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

　　3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

　　七、協(xié)助維護(hù)秩序

　　1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

　　2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

　　3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。

　　4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

　　八、清潔服務(wù)

　　1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

　　2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

　　3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

　　4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

　　5、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

　　九、綠化養(yǎng)護(hù)

　　1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

　　2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

　　3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的.草荒。

　　4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴(yán)重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。

　　十、停車服務(wù)

　　1、有機(jī)動車、非機(jī)動車停（存）車管理制度。

　　2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。

　　3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。

　　4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。

　　5、機(jī)動車停放有序，24小時(shí)有專人巡視。

　　6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類指示標(biāo)識清晰。

　　8、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識）能正常使用。

　　注：4-8條是機(jī)動車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

　　十一、裝飾裝修服務(wù)

　　1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

　　2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。

　　4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。

　　5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。

　　物業(yè)管理方案 34

　　一、工作現(xiàn)況

　　20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，對這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備2015年元月1日正式納入管理。

　　二、老舊小區(qū)的特點(diǎn)及老舊小區(qū)改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

　　老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

　　1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

　　2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

　　3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

　　4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

　　三、改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

　　1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項(xiàng)目很很不徹底，如

　　2、由于長時(shí)間沒有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

　　3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。

　　4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，并不是一個(gè)部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的`時(shí)候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的`配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。

　　5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

　　6、針對老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

　　四、針對以上問題提幾點(diǎn)建議

　　1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

　　2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個(gè)部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

　　3、對前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。

　　4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

　　5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

　　6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

　　7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ)。

　　8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

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