關于杭州建筑市場的調查報告

　　據我們調查目前杭州市區建筑工程施工點約1400多處，分布于城市各個角落;而從事建筑行業的外地民工已攀升至20余萬人次，約占在杭外來務工者總數三分之一。2006年1-5月杭州批準預售商品房面積383.22萬平方米，其中批準預售商品住宅340.23萬平方米;完成商品房預售面積234.27萬平方米，其中商品住宅預售196.38萬平方米。住宅存量的積壓已經對開發商的資金回籠產生影響，由于資金壓力，不少開發商開始選擇戰略收縮，新開工面積大幅度減少。2006年1-5月杭州全市房地產新開工面積為224.87萬平方米，同比下降12.7%。在這種形勢下，我們小組對杭州建筑市場進行了一次比較深入的調查，具體情況如下:

　　一、調查目的

　　掌握杭州建筑市場規模和建筑成本、建筑材料價格及價格的波動、建筑市場的勞動力資源等情況，了解房地產市場的發展趨勢，從而使我們的企業以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益。

　　二、調查對象及范圍

　　主要對象是一般的商品住宅樓，不包括經濟適用房、農村多層住宅、廉租房、安居工程及別墅、商業用房等;主要范圍為整個濱江區及其附近的蕭山區市心路兩旁及其以西地塊、杭州市區錢塘江北岸及錢江新城地塊。

　　三、調查方式

　　本次調查主要采取的是實地調查法并結合咨詢專業人士，查看相關書報及網上資料，對杭州錢江新城、濱江區、蕭山區共計36個樓盤，總建筑面積701萬平米，進行了比較詳細的調查。

　　四、調查的內容

　　分3部分:1、現有住宅類房地產開發、銷售規模;2、開發成本;3、建材、勞動力價格波動情況。

　　五、調查結果

　　調查結果根據我們調查的主要內容分三部分闡述:

　　(一)現有住宅類房地產開發、銷售規模

　　濱江區板塊房產作為占據杭州八城區樓市1/3量的大板塊，其動向一直深受業內外關注。本次我們調查了濱江區16個主要在售樓盤，總建筑面積365萬平米;蕭山區市心路兩旁及其以西地塊14個主要在售(或將售)樓盤，總建筑面積250萬平米;杭州市區錢塘江北岸錢江新城地塊6個主要在售樓盤，總建筑面積86萬平米(詳細資料附后)。

　　從在售樓盤的情況來看，雖然這兩年政府為抑制房價漲幅過大，制定了一系列政策，比如增加土地供應、減少貸款比例、提高首付比例、增收增值稅、加大經濟適用房及廉租房的建設投入等等，但商品房價有增無減。在我們調查的濱江區16個樓盤中，價格最低的是位于西興鎮的“中央園景宅”均價5800元/m2，位于錢江四橋南岸以東，緊靠錢塘江的“旅游·水印城”均價已達9000元/m2 。相對濱江來說，一江之隔的杭州錢江新城商品住宅樓均價已達12000元/m2，杭州新紫云房地產開發有限公司開發的“水岸帝景”均價16000元/m2。緊鄰濱江的蕭山區房價相對低一些，從我們的調查資料中可看出，均價一般在5000~6000元/m2之間。據有關部門統計2006年杭州市人均收入約為1700元/月，與房產價格相比，可想而知了。(附表A~D)

　　A、樓盤均價

　　B、得房率

　　C、容積率

　　D、建筑面積(m2)

　　(二)開發成本

　　房地產開發成本相對來說統計比較困難，影響的因素比較多，而且每個樓盤根據其地段、設計的不同風格、不同檔次、所采用的材料、不同的容積率等等，開發成本相差較大。

　　根據我們的調查了解，房地產開發成本主要有如下6個方面構成:

　　1、土地出讓金(包括契稅):

　　這是影響房地產開發成本的主要內容之一，土地出讓金現在一般分劃撥和拍賣，以拍賣為主，從調查的濱江區16個樓盤來看，大部分是拍賣的，價格依據地段的不同而相差較大，濱江區地塊中相對來說越遠離錢塘江，土地出讓金越便宜，比如位于錢江四橋南岸以東，緊靠錢塘江的“旅游·水印城”、錢江四橋與錢江一橋中間，緊靠錢塘江的“盛元·慧谷”土地出讓金已達每畝700萬左右;濱江區政府南面如“風雅錢塘”等地塊在450萬/畝左右;到西興鎮上如“中央園景宅”、“風情苑”一般在200~300萬元/畝。根據容積率的不同，土地成本折算到每平米建筑面積大概在2000~3000元左右。但象錢塘江北岸如錢江新城地塊，土地出讓金已達1000萬/畝;蕭山區本次調查的市心路兩旁及其以西地塊是發展前景相對比較好的地塊，土地出讓金平均在400萬/畝。

　　2、設計、監理費:一般來說，設計、監理費相對比較固定，隨樓盤地段影響不是很大，在50~70元/m2。但如果設計要求比較高，邀請國內外設計大師或國外設計單位進行設計，成本就會提高。

　　3、建安成本:包括土建、安裝、區內道路、給排水、電力、消防、景觀綠化、智能化、通信、燃氣等等。根據我們的調查，建安成本相對來說也比較穩定，同期建造的同類建筑濱江區、錢江新城、蕭山區基本差不多，主要影響因素在于設計要求、品位和風格不同，象多層住宅、小高層或高層、框架、框剪或磚混結構，層高、戶型結構都將影響成本，一般建安成本在1500~2000元/m2。

　　4、建設項目規費:我們調查的三個區塊中，建設項目規費基本相同，主要有市政基礎設施配套費、新型墻體專項基金、白蟻防治費、質監費、建筑地方高等教育費等。一般在90~110元/m2。

　　5、建設單位辦公費、財務費:根據每個房地產開發公司的不同情況而不同，特別是財務費用，開發商自有資金充裕，相對來說財務費用支出就少，貸款比例越高，財務費用開支就越大，成本也越高。另外施工周期越長，建設單位辦公費、財務費開支也就越大，因此很難折算到每平米建筑面積的單方造價。

　　6、銷售成本、廣告費:根據每個樓盤銷售的不同情況而相差甚遠，如果一個樓盤開盤時銷售情況良好，其銷售成本、以后的廣告費投入就會減少，如果開盤時銷售情況不好，開發商必定要加大銷售力度及廣告投入，如給銷售人員提成、降價促銷、加大宣傳力度等等，因此也很難折算到每平米建筑面積的單方造價。

　　從以上6個方面分析可知，房地產開發成本的不確定因素比較多，而且每個項目都具有唯一性，整個房地產市場很難找到一模一樣的兩個建筑物，價格對比不明顯，性價比又比較難衡量，這也是目前一方面消費者認為房價虛高，房產商暴利;另一方面房地產開發商覺得風險太大，利潤空間不高的原因所在。(附表E)

　　E、區域土地出讓價

　　(三)建材、勞動力價格波動情況

　　房地產市場開發成本中的建安成本，同期建造的同類建筑基本相差不大，但在不同的時期隨著建材價格、勞動力價格的上漲，也是水漲船高，建材價格中主要建筑材料如水泥、鋼材、商品砼、紅磚、砂石料、木材等價格波動近年來也比較大，2004年年初開始，水泥、鋼材價格暴漲，漲幅在20%左右，32.5#水泥曾達到450元/T，鋼筋達到4800元/T，2005年年底，隨著石油價格的上漲，石油瀝青、瀝青砼價格一天一個價，漲幅也超過10%，2005年下半年以后，水泥、鋼材價格又慢慢恢復原來價格，32.5#水泥一般維持在230元/T左右，鋼筋保持在3200元/T左右。2006年11月份，水泥價格上漲幅度比較大，32.5#水泥從原來的230元/T，已漲到近320元/T，漲幅達到40%，商品砼價格也隨之漲價。相比而言，鋼材、石油瀝青價格基本穩定。

　　勞動力市場價格漲幅也比較大，普通的民工工資已由2001年的每天不到20元漲至45元，其他工種工資也都是翻倍增加。但目前來看，勞動力市場價格還是比較穩定的。

　　從我們調查的上述三個方面來看，住宅類房地產開發、銷售規模還是比較大的，地段好、配套設備齊全的樓盤雖然價格高，但銷售情況也很好，但因為受人們可支配收入的限制，大戶型(150m2以上)，高價格的樓盤，因為總價太高，銷售的形勢沒有小戶型來的好，在我們調查的36個樓盤中，50~100m2的戶型好像比較暢銷。另外我們認為在確保工程質量、小區品位的同時努力降低開發成本才是目前房地產開發商應努力尋求的一種途徑。(附表F~G)

　　F、建筑材料信息價與市場價比較(11月份)

　　G、勞動力資源調查

　　說明:各工種費用總和分攤到房地產成本里為200~220元/m2

　　六、調查體會

　　從目前來看，杭州的房地產行業是一個生機盎然的行業，它的需求是真實的，它所有的來源都在國內，它的客戶在國內，勞動力在國內，原材料也基本在國內，對經濟有很大的拉動作用。但是，我們還應該看到，無論從發展規模還是速度來講，杭州的房地產業還處于成長階段，發展潛力巨大。

　　要使我們企業的產品和服務得到客戶和各界的認同，要在競爭中生存和發展，就需要在策劃、前期、規劃設計、工程實施、成本控制、材料管理、產品營銷等方面引起足夠的重視。對此，我們提出以下幾點建議:

　　(1)加強對工程項目的投資決策

　　工程、造價部門應配合財務部門或前期籌劃部門等相關部門盡可能準確的計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監理費等)等可能發生于工程建設項目全過程中的`費用，讓決策層實現了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

　　(2)抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

　　首先要抓緊工程招投標階段的工作。其次是要加強項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。據有關資料統計，這一階段影響工程投資(工程造價)的可能性只有5%~10%，節約投資的可能性已經很小，但是工程投入的大量資金卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此業主方在施工階段要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。

　　(3)加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

　　工程項目的審計應對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計，不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。同時要提高工程投資效益，在工程管理和造價控制的重要環節上，合理、科學的安排人員。另外，做好建設項目完成后的評估工作，提出今后中的改進方案，便于今后在項目管理和工程造價控制中的運用。

　　綜上所述，在房地產開發項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使我們的企業立足于這個競爭激烈的市場。

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