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征地拆遷調研報告（精選14篇）
我們眼下的社會，我們使用報告的情況越來越多，寫報告的時候要注意內容的完整。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編整理的征地拆遷調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
征地拆遷調研報告 1
征地拆遷是服務和支持項目建設，加快推進縣域經濟工業化、城鎮化步伐的重要基礎性工作。但在實際征地拆遷過程中，往往矛盾層出不窮，信訪量居高不下，農民與政府極易形成對抗關系。為了獲得農民的支持，化解征地拆遷難題，穩步推進征地拆遷工作，就必須了解農民的所思、所想、所盼、所憂。為此，斗湖堤鎮征地拆遷專班對轄區內的7個村、場進行了調查。
一、被征地農民的普遍心理與行為特點
經過走訪調查，我們發現被征地農民主要存在以下幾種心理：
一是老住戶的排斥心理。他們認為本組的土地是其父輩的祖業，凝結了父輩和自己改天換地的辛勤勞動，現在土地被征用，不能讓第一輪承包以后遷入的農戶分一樣多的錢，給遷入戶分不分、分多少應由他們說了算。
二是田多戶存在土地私有心理。他們認為既然實施了土地二輪延包并頒發了經營權證，確權頒證的土地就歸我私人所有，其補償款應該征誰補誰。
三是補償價格上的攀比心理。農民往往通過電視、網絡，或者其它地區被征地拆遷的親戚朋友了解補償價格，并且不區分情況簡單對比，如果價格偏低就覺得不合理、太吃虧。
四是對未來生活的恐懼心理。土地是農民最基本的保障，是農民的衣食飯碗，尤其是老年人對土地和房屋有著血濃于水的感情，凝結著他們的畢生心血，雖然給予了安置補償，但不少農民處于有房無錢、有錢無房的尷尬境地，不少農民談及未來無不黯然神傷，對今后生活舉棋不定，認為土地沒了、房屋沒了，成了居無定所，無田可耕、無業可做、無崗可上的游離于城市邊緣的“三無”農民。
五是對土地征用款分配不公的擔憂心理。農村集體土地補償款的分配，始終是農村矛盾的焦點、漩渦。農民從自身出發，往往要求一次性分光土地款，并以補償款入袋為安，畢竟農民還很窮，結婚、還貸、子女教育等還需要大量投入。
六是解決問題方式上的吵鬧心理。他們總認為在征地拆遷中涉及自己利益的事，“不鬧不解決，小鬧小解決，大鬧大解決”，難以靜下心來解決問題。
正是基于以上六種心理因素，農民與政府工作人員在征拆過程中表現出的行為特點是：不支持、不配合、不認可，阻礙用地、阻礙拆遷、阻礙辦公，給征地拆遷工作帶來了很大難度。
二、原因
(一)宣傳不到位。農村土地房屋征拆工作難、群眾阻力大，首要的原因還是宣傳不到位，在法律法規政策宣傳上存在著三個問題。
一是宣傳不全面，工作人員對群眾宣傳講義務的多，講權利的少，或者只講義務，不講群眾應享受的權利；
二是宣傳不透徹，工作人員雖然經過了學習培訓，統一了宣傳口徑，但部分群眾對法律法規和政策往往斷章取義，在對政策的理解層面上發生偏差不能達成一致；
三是宣傳不具體，農民群眾關心的是征地價格、拆遷補償價格、養老保險怎么買，買多長時間，要多少錢，月領標準是多少，以前買了多種保險的`怎樣并賬，等等。這些具體的數字工作人員對農戶還回答不上來，老百姓也不愿意聽大道理之類的話，說不到一塊。
(二)信息不對稱。所謂信息不對稱，是指征地拆遷專班與農民群眾在征地價格、拆遷價格、還建安置房價格上所擁有的信息不對等。工作人員所掌握的是縣里印發的宣傳單或小冊子上的價格，而群眾掌握的價格信息有的是報紙上的，比如某某鎮某某村征地價格是20萬元每畝；有的是從電視上看到的，比如某某村征地價格是多少；有的是從網上看到的，如國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改，會議決定將草案提請全國人大常委會審議。雖然目前具體修改條款還不知道，但有業內專家推測，此次修改的主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。由于信息不對稱，所以對群眾很難進行疏導。
(三)分配不滿意。最大的不滿意就是土地征用款的分配。土地征用款的分配屬于村民自治的范疇，分配方案是民主議定，是群眾說了算，而具體操作中是群眾代表先行商議后由農戶簽字認可。征拆專班的職責是在民主議定的程序上進行指導，對顯失公平的內容進行引導。一旦引導不當，多數代表就會說，既然我們說的不算，干脆你們拿一個方案出來。而少數弱勢群體指望專班工作人員為他們討個公道，維護自己的合法權益，每個人都有自己的利益訴求，對統一的分配方案不可能都滿意。土地款分配方案的出臺很艱難，對其最終結果專班人員也很無奈。
(四)保障不確定。目前采取單一的貨幣安置，農民對此積極性不高，抵觸情緒強烈。未被征地時，農村不少家庭可以自給自足，一家人的糧食、蔬菜、畜禽自給，除逢年過節買些肉，很少買菜，還有余糧可賣，一些農民從事養殖、種植時令蔬菜，或者到城市集鎮打季節工、散工還可增加收入。失去土地房屋后，農民的思想一時還轉不過彎，面對今后家庭生活十分茫然和恐慌。房屋土地征收后，失地農民的生活壓力無形中加大，每月電話費、水電費、生活費增多。普通百姓家開門是油鹽醬醋茶，以一家三口計算，每月沒有1000元生活費無法在城鎮生存，尤其是家庭教育投資不堪重負，供養一個大學生上學每年至少要萬元以上。同時，由于大多數農民文化偏低、年齡偏大、技術偏少，重新創業發展是個并不輕松的話題。失地對農民是個“陣痛”，沒有穩定的經濟來源是農民最大的痛處。一次性補償，農民所得補償款有限，難以維持今后長期生活所需，由于生活無穩定來源，失地農民對未來茫然和恐懼。
(五)信訪無良策。信訪工作不存在領導不重視的情況，關鍵是化解結案缺少更好的辦法。涉及征地拆遷的信訪最多的還是土地款的分配不公。由分配問題帶出來歷史分配習慣、征誰補誰、土地二輪延包的不徹底等等問題，要想縮小分配差距老戶不干，要滿足少數弱勢群體的訴求而最終結案又無資金來源。
三、建議
(一)加大宣傳力度，爭取農民認知上的統一。征地拆遷工作專班要加強學習，理直氣壯地宣傳土地法律法規政策，宣傳政策要全面、透徹、具體，要讓政策深入人心，這就要求專班工作人員在宣傳政策時要力求通俗易懂，糾正農民的錯誤認識，如土地私有、買賣自由等。《土地管理法》中明確規定農村集體土地不能私自買賣，個人只擁有使用權，沒有處置權。同時，對征拆中漫天要價，非法阻撓施工的要予以重懲，對拒不交出土地的可申請法院強制執行。
(二)加強村民自治的指導和引導，維護好少數弱勢農民利益。在農村土地款分配上，往往以是否是集體成員定性。以前的操作中，對分配對象的確定有多種：有的確定辦法是“三有”，即有戶口、有房屋、有耕地；有的確定辦法是在上次分配對象的基礎上加上自然增員的人數再減去自然減員的人數；有的確定辦法以參與負擔的人為基礎來確定的。在各種界定辦法中，專班對失地農民群體中如離婚女、外嫁女、鰥寡孤獨、勞釋等人員要維護他們的合法利益。
(三)充分發揮村“兩委”的作用，做好過細的群眾工作。在征拆過程中，村干部很辛苦，鎮干部也很無奈，這時就要充分發揮村干部地緣血緣親緣優勢來做好農民的工作，一把鑰匙開一把鎖。有的農民鎮干部出面做工作他不配合，但村干部做工作他聽；有些事情的處理鎮干部束手無策，但村干部就有辦法。村干部要武裝好群眾代表，統一思想、統一口徑，收集群眾意見和反饋集體意見，使征拆工作有序推進。
(四)暢通信訪渠道，把矛盾化解在萌芽階段。斗湖堤鎮是個信訪大鎮，在長期的工作實踐中摸索出了一套行之有效的辦法，如摸底排查、日報告制、領導接訪制、下訪制、月分析季分析會議、案情包保責任制等。在征拆中引發的信訪問題一要超前，二要重視個案。超前就是在征拆之前就要做好信訪評估，與村組干部一道摸底登記、走訪座談、預測風險、有針對性地做好預案。重視個案就是將集體訪變為個訪。征拆上訪往往是一個群體，攪在一起如一團麻，有的參與上訪甚至連訴求都不清楚，一問要求解決什么問題則開始對工作人員質問，二輪延包程序合不合法？你們搞征拆是不是依法依規？上訪人員這時情緒會越來越激動，這樣費時費力還難以理清。重視個案就是要做到一戶一檔、一戶一策、一戶一回復。
(五)做好保障工作，確保失地農民無后顧之憂。一是加大就業培訓力度。為促進失地農民更好的就業，提高技能水平，拓寬就業渠道，政府應加強失地農民的免費培訓力度，讓年輕的失地農民掌握一技之長。二是用足用好集體預留地安置政策。在做好集體資產清產核資、清人分類、配置股權的基礎上，對村集體預留地在搞好還建房的同時，充分利用剩余預留地搞好開發，壯大村級集體經濟，為失地農民（也是股民）提供生活保障。
征地拆遷調研報告 2
一、基本情況
（一）嚴格按照征地程序，實施土地征收情況。
我委始終堅持依法征收土地，在征地過程中，堅決杜絕違法、違規征地現象。
一是在征地前，由市國土分局認真開展征地調查，召開征地聽證會，聽取所涉村組代表意見，認真如實填報一書四方案，依法保障被征地居民的知情權、參與權和申訴權。
二是在征地后，依法履行《征收土地公告》及《征地補償安置方案公告》，鎮、村配合，國土、公安等共同核定轉非人員名單，及時辦理轉非手續，及時發放征地補償費和安置費，并將相關人員納入社保管理范疇，辦理城鎮居民醫療保險手續。
三是在征地拆遷中，各鎮（街道）組織認真宣講拆遷補償政策，耐心細致地做好群眾的思想工作；從群眾利益出發，多渠道，多方位地為被征地農民和困難家庭提供幫助扶持，救濟救助；做到拆遷政策透明化，公開化，公正化，接受群眾監督，確保政策執行的一致性，嚴肅性，讓群眾打消顧慮，積極主動配合拆遷工作，未發生強制拆遷的情況。
（二）征地拆遷安置的基本情況。
開發區由省人民政府批準成立后，至目前先后征收農村集體土地2萬余畝，有轉非居民25000余人，按照不同時期省、市征地轉非政策，除個別外流人員外，均已貨幣安置（即發放一次性人員安置費），全部納入了城鎮居民醫療保險范疇，能夠且自愿參加征地轉非居民養老保險的21000余名人員均納入轉非居民養老保險范疇。25000余人中現有10000余人農房拆遷后按時領取過渡費過渡安置，其余人員已根據拆除農房時的相關政策分購入住轉非居民安置房（極個別自愿選擇住房貨幣安置）。
（三）被征地農民安置，建立社會保障制度的情況。
我區征地農民住房拆遷后按相關文件住房安置可選擇行貨幣安置或統建房安置。目前，除極個別人員外均選擇統建房安置，現行的統建房安置政策是：由我委提供30m的基本住房面積，被征地農民可按1200元/ m的價格購買20 m面積，超出50 m面積后，可按市場評估價購買不超過10 m的住房面積。
由于災后重建，拆遷范圍廣，涉及人員多，目前仍有10000余人按時領取過渡費過渡安置。市人政府德府發（20xx）35號文件出臺后，我區的征地轉非居民均納入了城鎮居民醫療保險范疇，達到規定參保年齡的人員，在其個人自愿申請下也均納入了征地轉非居民社會養老范疇，全區參保人員有21000余人，困難家庭也做到了應保盡保。
（四）建立健全征地補償費專款專用制度及征地補償費發放情況。
長期以來，我委一直堅持征地補償費用專款專用的各項規定，按照相關文件的規定將征地補償費及時發放給被征地農民或用于社保補貼、醫保補貼等。20xx年6月，德陽市出臺了德辦發（20xx）59號文件后，我委則將征地補償費用直接劃撥到實施征地的鄉鎮（街道），由鄉鎮（街道）為各村組建立征地補償費用專戶，待各村組的分配方案報鄉鎮（街道）通過后，由鄉鎮（街道）財政所為每位被征地農民建立個人銀行存單或存折，及時將相關費用發放給被征地個人。有效地防止了截留、克扣、挪用征地補償費現象的發生，確保了征地補償費足額發放到位。
（五）征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制的建設情況。
我委在堅持依法依規征地拆遷的同時，嚴格按照國務院辦公廳《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》要求，落實信訪評估到位，審批程序到位，政策公開到位，補償安置到位的四到位，健全征地拆遷信訪工作責任制，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制，采取多種方式，做好群眾思想工作，化解各種矛盾。
二、存在問題及原因分析
政策執行的統一性、公平性、嚴肅性有待提高。
由于個體認識、認知的差異，或整個德陽市規劃區區域內幾個征地實施單位執行過程中的差異，造成了在政策執行中整體一致情況下，存在著或多或少的差異，引發了征地拆遷的矛盾。
三、整改措施
（一）嚴格執行征地拆遷工作的'各項程序，切實保障被征地農民的合法權益。
建立科學合理、運轉協調的拆遷安置工作運行機制、群眾監督機制、獎懲激勵機制和目標考核機制，做到目標任務明確，職責劃分清楚，內外監督到位，積極性充分調動。
（二）建立信訪舉報制度，及時受理拆遷信訪，準確掌握真實情況，千方百計妥善化解，讓群眾帶著情緒而來、面帶笑容而去，防止群體性突發事件、集聚上訪事件發生，確保社會和諧穩定。
（三）加強征地拆遷安置工作人員征地拆遷補償安置業務培訓和業務指導，吃透征地拆遷政策標準，避免征地拆遷安置補償的隨意性與盲目性，維護拆遷安置政策的統一性與嚴肅性。
公開拆遷法規政策、公開拆遷補償標準、公開拆遷評估結果、公開拆遷完成時間，嚴格督查督辦制度。嚴查假公濟私，弄虛作假，維護被拆遷戶的合法權益，充分體現拆遷安置工作的公平性，做到依法拆遷補償，透明拆遷。
（四）加強政策宣傳，做好群眾教育引導。
對拆遷群眾動之以情、曉之以理，做好思想工作，減少不和諧因素，使他們明白拆遷的意義，在拆遷過程中自覺接受法規政策的約束，從而爭取群眾對拆遷工作的支持與配合，為拆遷工作順利實施掃清思想上的障礙。在拆遷過程中，充分發揮黨員干部的作用，動員黨員干部帶頭拆遷，從而帶動其他拆遷戶主動拆遷。同時，靈活借助社會力量，多方動員規勸，使拆遷戶自愿簽訂協議，主動拆遷。尤其是釘子戶，認真做好細致調查，把涉及每一戶的情況調查清楚，做到心中有底，并且入戶動員，耐心細致做好解釋工作，避免矛盾激化。
（五）建立健全后續保障、扶助機制。
一是建立長效的培訓機制，逐步提高轉非居民適應城市生活的能力。轉變轉非居民就業觀念，調動轉非居民就業積極性，積極開展政治思想工作和有針對性地免費開展就業培訓。
二是積極拓展就業渠道，想方設法實現轉非居民就業。多形式、多渠道爭取就業崗位。引導和鼓勵轉非居民自主創業、自謀職業。
三是制定并啟動助殘、助困行動，切實關注弱勢群體
（六）加強溝通協調，規范拆遷行為。
依據市政府關于征地拆遷的有關規定，建立宣傳、信訪、財政、公安、建設、國土、稅務、城管、紀檢監察等部門聯合研判機制，做到政策調整的合理化，避免政策調整幅度大，引起不穩定因素；根據各自的職責任務和行政優勢，出謀劃策，共同研究解決拆遷難點的措施和辦法，充分發揮各部門的行政能力，創造良好的拆遷氛圍，避免拆遷補償安置工作的隨意性。
征地拆遷調研報告 3
根據市、縣紀委的指示要求，我辦對照《關于報送20xx年有關糾風工作情況的通知》的內容和要求，對我辦20xx年開展國有土地上房屋征收監管工作與參與配合全縣城市征地拆遷工作進行了認真的梳理和總結，現將情況如下：
一、城市征地拆遷工作情況
自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。
對于在房屋征收過程中出現的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在信訪的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與信訪人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現一例強制拆遷。
1、及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于20xx年8月25日下發石府辦抄字[20xx]360號文件，縣機構編制委員會于20xx年12月12日下發石編發[20xx]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規格和性質為正科級全額撥款事業單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。
2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的'宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發展、土地利用總體規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布。縣人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間協商不成的，由我辦組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。
3、《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。20xx年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業、事業單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協議。在工作中我們發揚“白加黑、五加二”等連續作戰的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協議。
4、堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。
二、存在不足
1、我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業務主管部門要定期對我們業務指導和培訓。
2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。
3、征地拆遷信訪案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相關法律法規的宣傳貫徹力度。采取發放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規和政策宣傳力度，牢固樹立科學發展理念和以人為本思想。
（二）進一步規范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規行為的發生。
（三）切實保障和維護好群眾合法權益。要統籌解決被征地農民的生活、就業、養老、醫療、教育、創業等長遠利益問題，確保群眾“失地不失利，失地不失業，失地不失居，失地不失醫，失地不失教”，從根本上解除被征地農民的后顧之憂。
（四）積極化解征地拆遷矛盾。堅持抓早、抓細、抓實的原則，切實做好征地拆遷群眾的信訪工作。進一步建立健全征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制，堅持月排查、月例會制度，做到不穩定因素超前排查，普遍性、傾向性問題超前調研，對突發性事件有超前預案，對集體上訪苗頭超前辦理，及時研究預防和化解矛盾的對策措施，確保征地拆遷各種矛盾糾紛發現得早、化解得了、控制得住、處理得好，避免矛盾積累激化，堅決防止簡單粗暴壓制群眾，引發xx和xx。
征地拆遷調研報告 4
征地拆遷安置工作是制約我縣工業園區建設、縣城和集鎮開發的瓶頸，為借鑒外地成功經驗，找準我縣工作切入點和突破點，3月3日—7日，縣委副書記姚富正率縣人大、縣政協相關領導和縣委辦、縣委組織部、縣政府辦、縣就業局、嵩陽、楊橋、楊林三個鄉鎮的有關領導、部分村（居）委會書記一行43人赴成都進行學習考察，學習借鑒成都征地拆遷、勞動就業、社會保障等方面的成功經驗和做法。此次考察日程安排緊湊，內容精廣相濟，使大家開闊了眼界，豐富了見識，學習了經驗，看到了差距，啟迪了思維。現將考察情況如下：
一、征占土地的幾種方式
成都市在拓展城市空間，加快工業化進程中，探索形成以下幾種成功的土地使用辦法：
（一）土地換社保（又稱“雙放棄換社保”）由政府對自愿放棄宅基地使用權和土地承包經營權的農民按規定給予補償，并解決社會保障，以此解決農民的后顧之憂，激勵農民自愿退出宅基地、承包地，由農村走向城鎮，實現農民變市民（也稱“雙放棄換社保”）。
（二）“兩股一改”實現土地權利共享、共贏推行農村集體資產股份化、農村集體土地股權化和以轉變農民身份為主體的村民委員會改社區居民委員會工作（簡稱“兩股一改”）。具體做法是：以村為單位將集體資產股份量化到人、集體土地股權到人；農村集體資產股份化和集體土地股權化后，交由村級股份經濟合作社統一管理，合作社對全村的土地進行一次整理。對于有項目支撐的村由合作社統一與項目業主簽訂土地流轉合同，按股份和股權享有相應的收益。暫時沒有項目的，由村級股份經濟合作社統一經營。
（三）“三個集中”加快土地優化重組和合理流轉在加快城市化、工業化進程與保護耕地、保護農民利益兩者之間，成都找到一套行之有效的辦法，被歸納為“三個集中”，即：“工業向園區集中，農民向城鎮集中，土地向業主集中”。通過“三個集中”，加快土地的優化重組和合理流轉，實現了土地資源的集約利用、農民經濟生活空間的轉移。
（四）“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市對于城市近郊發展，探索出一條不征地、不拆遷、不失業、不失利、不失權和加大財政扶持的“五不一扶持”的城鄉統籌發展的路子，使當地農民實現離土不離鄉，就地市民化。如錦江區三圣花鄉通過打造“五朵金花”（“花鄉農居”、“荷塘月色”、“東籬菊園”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使農民就地就業市民化，同時擁有租金、薪金、股金和保障金“四金”，成為令人羨慕的“新市民、新居民”。農民就地就業市民化后可獲得四項穩定收入。
一是租金收入：以轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式，土地向專業大戶、工商業主和經營能人集中，形成規模化、集約化的農業生產基地。農民土地承包權流轉，每畝每年可獲得1800元以上的租金；農民房屋出租，每戶每年可獲得3-10萬元租金。
二是薪金：農民到龍頭企業務工，每人每月可獲得600元以上的薪金收入。
三是股金：農戶以宅基地和土地承包經營權入股鄉村酒店、農家樂等項目，以“保底分紅”的模式分享收益。四是保障金：農民達到社會保障條件后，每月可領取養老金，住院可報銷住院費。
二、拆遷的三大“法寶”——“法制、民本、市場”
成都市在舊城改造拆遷中總結形成拆遷的三大“法寶”即：“法制、民本、市場”，既保證了拆遷的順利進行，又最大限度的讓拆遷戶從中得到實惠，實現了城市改造和社會穩定。
法制——讓拆遷更陽光拆遷與被拆遷、損失與補償、遷移與安置等矛盾如何化解，是舊城改造的難點、焦點。成都市通過完善相關法律法規，以好的政策為拆遷提供強有力的法律保障。從房地產評估，到拆遷安置、補償，從政策到標準，一律公開透明，讓百姓監督。成都市民把這一舉措稱之為“陽光拆遷”。陽光拆遷規范了拆遷行為，實施了一系列嚴格的`監管措施：
一是公開拆遷項目發包。實行向具備拆遷資質的拆遷代辦單位公開招標、邀標，并由紀檢、監察、審計等部門予以監督，杜絕暗箱操作；
二是建立代辦拆遷單位責任制。凡拆遷工程必須依法辦事，落實各項拆遷政策，讓老百姓有足夠的時間理解、消化政策，有足夠的時間做好搬遷準備。堅決杜絕違法拆遷，野蠻拆遷，對拆遷居民的宣傳動員工作必須做深做細；
三是公示拆遷評估、拆遷補償安置的十大項目。對拆遷評估、拆遷補償安置的十大項目等在拆遷現場實行公示，增強拆遷工作的透明度，在拆遷中加強對拆遷工作人員實行嚴格監管，對違規、違法行為堅決依法查處；
四是建立拆遷人員信用檔案。在督促拆遷人員加強自律方面發揮了積極作用；
五是建立健全資金監管制度。對拆遷資金進行嚴格監管，有效防范了代辦拆遷單位通過虛報、冒報等方式套取拆遷安置款和改造資金被挪用等風險的發生。
征地拆遷調研報告 5
近幾年來，我縣重點工程項目眾多，征地拆遷安置過程出現了不少問題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為縣域經濟發展不容忽視的障礙。我們通過調查發現，新區建設拆遷安置區困難的主要原因一是政府資金投入不夠；二是征地拆遷未到位；三是安置區及棄土場用地未能按期交付使用，三者是造成拆遷安置工作滯后的主要原因。下面，我們以縣城新區為例就征地拆遷安置工作談一些膚淺意見，供領導參考。
一、征地拆遷安置工作滯后存在的主要困難和問題
（一）征地拆遷安置補償標準偏低問題
1、目前，征用農村集體土地和地上附著物，我國還沒有統一的法律規范，均依據的是地方性法規，而地方性行政法規一定幾年不變，難以適應形勢的發展，給征拆政策的落實和工作的推進帶來了困難。
2、在征地拆遷補償安置工作中，被征地農民往往以發達地區的征地補償標準和政府招拍掛出讓土地的價格來衡量當地征地補償標準的高低，期望高、愿望高，普遍認為現行土地補償費、安置補助費偏低，不認可，要求提高征地補償費用。在青苗、地上附著物、建（構）筑物等補償上，村民想法設法，漫天要價，造成征地協議簽訂難。
（二）失地農民社會保障未配套引發的矛盾。在失地農民后期保障方面，由于我縣失地農民失業、醫療、養老保險等相關政策未配套，給失地農民帶來了后顧之憂，給工作增加了難度。
（三）群眾合理建房難以解決，違規建房查處力度松弛。市政發[2002]17號文件及縣政發[2008]17號文件都強調要預留部分集體土地用以滿足村民（非拆遷戶）住房重建，事實上，新區控制私房建設已達十三年，只堵不疏，一部分群眾不得不冒險私自搭建，因此這部分群眾工作十分難做，再加上另一部分人鉆以往控違工作不嚴的空檔，擅自超高建設，私自買賣土地，嚴重阻礙了征地拆遷補償安置工作順利進行。
（四）墳墓搬遷問題。由于新區很少規劃殯葬用地，村民對墳墓搬遷往往是就近搬移，這樣很容易造成重復搬遷，重復補償。個別完全失地的村組，已經沒有殯葬用地，如何規劃被征地塊上的墳墓搬遷用地，是新區面臨征地的又一問題。
（五）被征地村組承攬工程的問題。在項目建設中，當地村民對項目建設附屬工程承攬要求強烈，把工程承攬當作征地拆遷補償安置的一個前置條件。而這些又不是具體操作征地拆遷工作部門能夠答復的問題。
（六）內部管理存在漏洞。有的干部為了加快完成自己份內的工作任務，存在隨意開口子，亂承諾的現象，甚至在丈量土地、宅基地安置等具體工作中出現不公平、不公正問題，不但極大地影響了干群關系，而且致使不少征遷安置戶產生抵觸情緒，影響后續工作的開展。
（七）部分項目用地未批先征，一遇到部分村民抵觸，很難解釋，往往顯得束手無策，難以征拆安置到位。
（八）部分已征土地被村民侵占。由于征地未采用GPS測量，而是采用皮尺測量和人工打樁定界，部分村民，毀滅界址，任意侵占，給征拆安置工作增加了更大難度。
（九）政府資金投入不夠，造成安置區水、電、路建設嚴重滯后，場地平整（打土方）進度緩慢。居民自建房小區建設遲遲不能啟動。
二、對策建議
（一）適當考慮物價上漲因素，設立物價補貼及提高房屋拆遷獎金，用以彌補補償標準偏低給拆遷戶帶來的損失。具體做法為：物價補貼按正房價格30%進行補助，拆遷獎金按1萬元/戶的標準進行獎勵。
（二）堅持規劃實用原則，合理規劃過渡安置房、居民建房小區、拆遷戶安置區及殯葬用地，切實關心老百姓的切身利益。
1、讓符合條件建房的村民提出申請，通過審批后，自覺按照規劃要求建房及合理使用殯葬用地，減少亂搭亂建，亂葬行為。
2、盡量將村民建房小區、拆遷戶安置區規劃建設成農貿市場、五金家電市場、服裝城、建材市場、汽車配件批發市場、藥材批發市場、油茶批發市場、家具城等各類特色市場，讓老百姓無論是門面出租還是自主經營都能獲得長久的收益，逐漸實現由“要我拆”轉變為“我要拆”。
3、針對失地農民自主創業制訂一些優惠政策，積極鼓勵失地農民自主創業，多渠道增加農民收入，以確保征地工作順利開展。
（三）合理享受社會保障，解除農民后顧之憂。為減少失地農民在市場經濟中所面臨的各種風險，將失地農民納入社會保障體系是完全必要的，社會保險（養老、失業、醫療）職業教育和培訓等，其資金來源于失地農民的補償和耕地轉用后增值收益，采取“政府出一點，個人繳一點”予以籌集，有條件的地方還可采取集體補一點。其中政府出資部分不低于保障資金的30%，從土地出讓金中支出，直接進入社會統籌賬戶以備調劑用，個人負擔部分從征地安置費中抵交。為保證此項制度的.可持續性，對失地農民社會保險標準建議低于城鎮職工，并且從土地出讓金中提取建立失地農民基本生活保障風險準備金，以應對將來支付風險。鑒于政府為失地農民建立社會保險個人賬戶，難以一次性拿出全部資金，可采取分階段向農民個人賬戶注入資金，同時鼓勵失地農民積極參加社會保險。
（四）加大控違，拆違力度，嚴格規范征地程序。一方面，指揮“三違辦”加大宣傳，巡查力度。對亂搭亂建行為，堅決予以制止，對制止無效而采取突擊搶建的違章建筑，堅持一拆到底；另一方面對以往違法用地、違規建房存量案件盡快分類處理；三是盡快啟動居民自建房小區建設，解決只堵不疏現象。只有這樣，才能保證監管機構的權威性、公正性和科學性，有效控制亂搭亂建行為；保證征地拆遷補償安置工作的順利進行，切實增強征地拆遷工作的執行力。
（五）對征地區域內項目建設中的挖、運土石方，修建圍墻、材料運輸等一些技術要求不高的事項承包給被征地農民實施，但不得強包、強攬。
（六）盡快采用GPS測量征地，繪制土地征用地圖，明確界址，防止土地侵權糾紛發生。
（七）妥善處理征地拆遷中遺留問題及信訪問題。
（八）加大政府資金投入力度，無錢法不靈。資金投入不到位，推進安置區建設就是一句空話。
（九）在處理遺留問題及信訪問題前，建議成立一個專門班子，組織專門力量，集中進行排查，制定工作方案，排出時間表，對歷史遺留問題及信訪問題的各個方面、各個環節等方面依據政策予以全面考慮，不亂開口子，不亂作承諾，堅持議事制度，形成集體決議，認真予以書面答復，及時化解各類矛盾，加快征地拆遷補償安置工作步伐，盡快將安置區交付使用，讓廣大拆遷戶早日建設好安置房。
總之，我們認為安置區建設進度緩慢，一方面是人的問題。一是政府工作人員沒有完全以民為本，盡職盡責；二是安置對象要求過度，而又與政策不符。二方面是體制問題。一是縣里項目指揮部過多，各指揮部采用政策不同，安置戶總挑最利己的政策攀比；二是時間拖得太久，國家政策變化；三是國有土地跟集體土地拆遷安置政策不一樣；四是新區指揮部管錢主體與管人主體也有體制不順問題。三方面是資金投入嚴重滯后。財政總說指揮部沒有為財政做貢獻，指揮部又說城市建設財政本來就應該加大投入，推進水電路建設先引。
征地拆遷調研報告 6
我鎮壓位于岳麓科技產業園前沿地段，隨著大河西先導區的快速發展、城鎮化進程的加快，大片土地被征用，被征地農民人數逐年增加，農民賴以生存的土地逐步失去，農民的生活方式將進行徹底改變，征拆農民失去土地這一重要的生產資料，勞動力就業轉移和社會保障問題成為現實生活中急需解決的大事。通過幾年的拆遷，失地農民的生活狀況到底如何，為此，就失地農民生活和就業問題做了專題調研：
一、征拆前基本情況
征拆前的我鎮屬望城縣管轄，地理位置位于望城縣的最南邊，有10個行政村和2個社區居委會，農業人口45000人，是一個以農業為主的農業大鎮，年人平均收入不足4500元，1000村民中私人購置小車的不足十輛。
二、征拆后基本情況
20xx年成立含浦科技產業園，開始引資進行開發建設，首先在學士、白鶴、聯豐三個村的部分村民組進行征地拆遷，先后引進了湖南工業學院、湖南省中醫藥大學、南方大學、計算高科等五所高等院校，以及凱達財信、汀湘十里、米蘭春天等十家房地產投資有限公司。總計征地拆遷面積12060畝，被拆遷農民4852人，拆遷房屋1458棟，有22個村民組被全部征收，占被征收人口的60%，有40%的被征地農民還余有少量土地可供耕種。
三、被征地農民安置補償及社會保障情況
我鎮因原屬望城縣管轄，從20xx年至20xx年所征用的土地都是按照長沙市60號令標準的70%進行征拆補償安置的：耕地土地費及安置補償費合計18088元/畝，房屋征收價為每平方米232元，征拆面積10980畝，征拆人口4320人，土地加房屋征收人平補償金額為85000余元，被征地農民住房采用集中安置，由科技產業園統一完善地基，交失地農民自己建房，一般二代三口之家分配地基120平方米，三代五口之家分配地基180平方米，建筑樓層為四至五層。按當時物價計算成本，一般失地村民建設好安置房后資金略有結余，少數農民因建房還負有一定的債務。
20xx年6月份我鎮根據長沙市的區劃調整劃歸岳麓區管轄，按長沙市103號征地拆遷補償辦法進行征收的1080畝，征拆人口380人，采用貨幣安置，人均總計征收款為350000余元，征收價格大大提高。
20xx年以前的失地農民，政府沒有任何社會養老保障待遇（除全國性的城鄉居民養老保險外），且按60號令應留給失地農民8%的生產安置用地到目前為止還未落實到位。20xx年以后103號令征收的失地農民，都統一購買社會養老保險，失地農民滿60歲至少可領取800元以上的養老金，使老年人生活有了基本的保障。
四、失地農民人員安置和就業情況
我鎮按長沙市60號征拆令進行征拆的農民有4320人，截止20xx年底征拆農民住房基本建成，用上了自來水，看上了有線電視，過上了城市生活。從失地農民年齡結構和就業情
況調查發現：年齡在18歲以下的有 785人，占18.2%，18-40歲的1675人，占38.8%，40-60歲的1230人，占28.5%，60歲以上的老人630人， 占14.5%。18-60歲的勞動力人員中，已在企業或其他單位務工的有768人，占勞動人口的26.4%，從事個體經營、自謀職業的656人，占22.6%，無正式工作單位、季節性打臨工的585人，占20.2%。從房屋利用情況來看，有35%的失地農民不同程度有房屋租賃收入，位置較好租賃收入較高，有10%的失地農民靠租賃收入就已收回了建房成本。但由于受種種原因和條件的限制，還有大部分房屋無人租賃。
五、存在的問題
通過調查發現，農民失去賴以生存的土地后，從根本上改變了祖祖輩輩遺傳下來的生活習慣，失去土地后再就業是農民面臨的一道難題，社會保障逐漸成為社會關注的焦點，從目前來看，被征地農民及鄉村普遍存在下面一些問題：
（一）勞動力就業觀念、素質與實際工作崗位難以對接：被征拆的農村勞動力一方面普遍存在著文化素質低，就業技能差，40歲以上人員表現最為突出。調查顯示中老年農民原本是當地農業勞動的主力軍，失去土地后，要通過市場化就業和自主擇業來解決勞動就業問題，往往非常困難。不論是廠礦企業還是賓館飯店都不會招聘四五十歲以上的失地農民。政府一方面安置下崗職工就已經十分困難，對失地農民的安置問題也存在很多困難，所以幾乎沒有為失地農民安排就業崗位。其次，青壯年失地農民就業也不容樂觀。在被調查的失地青壯年農民中，初中及以下文化的占70.5%，由于文化程度低、素質差、勞動技能單一，在招工用工市場化的情況下，難以找到合適的工作崗位。即使就業，大多只能從事于加工業、建筑業、運輸業、服務業等強體力崗位。收入少，職業不穩定。而且一些制度限制了失地農民，讓他們很難流動和發展；另一方面就是就業要求過高，小錢看不上，過分強調工作強度，路途遠近，工資待遇等條件，造成高不行低不就，據鎮勞動保障站統計，拆遷地與非拆遷地農民就業相比，拆遷農民就業率比非拆遷地農民就業要低15%，如落戶安置小區旁邊的湖南明旺實業有限公司，今年提供就業崗位120個，且優先拆遷農民，但實際拆遷農民去應聘就業的不到30人只占25%。在相當一部分人群中受年齡影響，他們學習務工技術，掌握技能的能力差，直接影響就業和勞動報酬，而外出務工的大多數從事文化較低，勞動強度大的粗工、力氣工，干活累、時間長、工資低，還不如在家。因此每月1000-1500元工資的工作崗位他們根本看不上；年齡較大一點的，勞動強度大的干不下，技術要求高的干不了，再就業就更加困難。
（二）農民的觀念落后，思想丞待轉變
受傳統小農經濟觀念的影響，有著在著在家千日好，出門時時難，寧愿在家守著宅基地過日子，也不愿出去闖一闖，缺乏長遠打算，加之拆遷后很多農民一夜變富，成為拆遷富翁，但他們缺乏心理準備，對未來的城市生活缺少理性安排和考慮，以為征收后口袋充實了，生活過得去，何必上班人辛苦，再說上班不自由，不如打打麻將，日子過得蠻滋潤，正是這種小富即安的思想，使得不少被征地農民沒有就業愿望。
消費觀念也有較大的區別，有一部分拆遷群眾已經意識到今后的日常生活成本將大大提高，米、菜、水等原來不需買的現在全部要購買，對生活構成了很大的壓力，但還有少部分拆遷人員盲目消費，攀比消費，比如購小車、高消費旅游、紅白喜喪喬遷壽宴大搞排場。15.9%的被調查者購買轎車不為實際需要，只是出于從眾心理。
生活習慣一時難以改變，很多拆遷群眾都保留著農村生活習慣，公共意識比較淡薄，不適應城市生活方式。小區環境衛生狀況較差，白色垃圾亂丟亂倒現象嚴重。如小區個別居民還在沿用煤爐生火過冬，圈養雞鴨、占用公共場地操辦喪事等不文明行為。與商品房小區相比，安置小區環境衛生普遍存在臟亂差現象。
（三）拆遷安置后續工作及社會保障不到位
由于20xx年以前征收都是按長沙市60號令的70%進行的，征收價格較低，部分拆遷的村民組還有土地，又分到一點征收款，相對而言生活較征收前還有一定的改善，而全部征收的失地農民，因征收單價較低，部分原條件差、房子少的農民，把土地、房屋等全部征收款都用于了安置房建設，已沒有了資金結余，，還有少部分的家庭還有負債，又因受年齡、身體、勞動能力條件的限制造成就業困難，這部分人群面臨著生活困難，而村集體經濟組織資金薄弱，且我鎮原征收時屬望城縣管轄，按望城縣的標準執行的。現區劃調整劃為岳麓區，由于體制的變化，8%生產安置用地一直沒有得到解決，造成農民多次上訪，引發矛盾糾紛和社會穩定。
社會保障機制落實不到位，到目前為止，所有按原長沙市60號令的70%進行征收的失地農民，都沒有統一辦理養老保險（2010年7月1日起執行的60元/月的城鄉居民養老保險除外）失地農民老有所養難以得到保障。
六、解決問題的對策及建議
要合理解決被征地農民的問題必須綜合考慮，統籌兼顧；既要有利于推進大河西開發與建設，又要從保障農民的生活需要出發；從政策上解決征地費用偏低，就業困難等實際問題。還要從保障農民長遠利益著想，各級政府應探索制定更加完善、更加優惠、更加實切可行的社會保障體系政策，從根本上解決被征地農民的生活和出路。以維護社會穩定和安定團結。
（一）加強教育引導，轉變觀念、提升素質
發揮輿論宣傳引導作用，通過各種新聞媒體，大力宣揚先進典型，加強對拆遷農民的市民化教育，引導更新生活理念，培養文明生活習慣，樹立科學理財觀念，促進拆遷農民盡快適應、融入城市生活，共享城市發展的文明成果。積極倡導開展豐富多彩、形式多樣的文化、體育活動，為拆遷農民提供高品質、高水平的.文化服務和精神食糧，強化拆遷農民的責任意識和公眾意識。
（二）加強技能培訓，增強被征地農民就業創業能力
被征地農民文化程度低、缺乏技能是他們的共同特點，文化程度低一時難以改變，但技能是可以通過有針對性的培訓和崗位培訓得到提高的。應對被征地農民開展有針對性的培訓工作，對他們實施技能援助，一是勞動保障部門要組織職業教育資源，建立專門的農村勞動力培訓基地，可采取職業技能培訓、定向培訓、崗位培訓、創業培訓、轉崗培訓等多種培訓形式，以定向培訓、訂單式培訓、就地就近培訓為主提高培訓質量。通過開展有針對性的培訓指導，轉變拆遷勞動力就業觀念，增強上崗技能，提升綜合素質，實現勞動力安置和產業發展需求的有效對接。二是要加強對拆遷勞動力就業跟蹤服務，建立就業臺賬，強化就業指導，隨時掌握就業狀況，最大限度地促進就業。三是加大政策扶持，營造良好的發展環境，大力發展安置小區服務產業。服務產業主要以商貿、物流、交通等第三產業，以小城鎮的核心區域、居民集中居住的拆遷安置區為中心，發展商貿流通業，利用地理位置和門面的優勢，規劃建設小區商業網點，搞好各種專業市場和集貿市場建設，鼓勵縣外商貿流通企業來發展連鎖超市、物流配送、餐飲旅館、農副產品批發等經營活動；發展各種社會服務業、搞好能促進農產品流通的市場中介組織，通過壯大中介組織，促進農副產品流通，開拓農產品市場增強小區對生產要素的凝聚力。加大自主業的扶持力度，向自主創業者提供小額貸款，積極支持、鼓勵個體私營經濟的發展，較好的解決勞動力就業。
（三）積極探索建立長效保障機制，維護農民長遠利益
一是加快落實原按長沙市60號令征拆農民8%的生產安置用地工作；二是加快推進拆遷村集體資產產權制度改革，完善公司管理、集中理財、購置資產等運作形式，積極創新集體發展的新模式、新途徑，使股份分紅成為拆遷農民增收的基本途徑，保證農民的長遠收益。三是加快推進城鄉社會保障體系對接，有關部門對拆遷農民社會保障問題要專題研究，盡快實現農村保障體系向城鎮保障體系的轉移對接，確保拆遷農民實現城鎮社會保障全覆蓋。四是加強指導，規范房屋出租管理，針對拆遷農民大量出租房屋的實際，要超前研究制定相關的指導性意見或辦法，確保拆遷農民穩定的出租收入。
（四）加強綜合管理，爭創文明城市。安置小區管理主要抓好建筑管理、綠化管理、環衛管理、環境管理、交通管理等方面。采取有效措施建立健全管理隊伍，落實各項管理措施，加大教育宣傳力度。運用各種宣傳方式，向居民進行社會公德、職業道德、環境保護、城鎮公共管理及法律法規的宣傳教育，增強廣大拆遷農民的環境意識、公德意識和管理意識，開拓創新，齊抓共管，不斷提高交通道路、社會治安、計生及流動人口等到方面的管理水平，引導農民積極支持，參與管理，形成人人爭當文明居民，個個參與城市管理的良好風尚，共同推進文明城市建設。
總之在社會發展的新時期，我們要更加關注日益突出的社會矛盾，搞好城鄉統籌就業，在對被征地農民的就業和社會保障問題上必須全盤考慮，做到有機結合，雙管其下，全方位保障被征地農民的利益，促使經濟發展，推進新農村建設的步伐。
征地拆遷調研報告 7
房屋拆遷是國家的工業化、城市化以及社會轉型必然要經歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現了一系列維系公共利益的困境。從安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚，到轟動全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領域矛盾的激化已經成為擾亂社會正常秩序的風險隱患。從基礎層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術方面完善法律術語的界定，又如何從法律實施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為我國“拆遷難”課題的破解提供一些建設性的對策。
（一）現行法律對“公共利益”之涵義界定不清
1、“公共利益”術語欠缺具體化的法律釋義
2004年，修正后的現行憲法第13條財產權保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀我國現行法律、法規，沒有一部法律或者行政法規對什么是公共利益做出明確的界定和適當的解釋。我國現行《憲法》第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”2001年就開始實施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。”但這些條款顯然無視對個人合法合理權利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個人權利這種公共利益之間的權衡。
2、模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患
公民財產權的保護是《憲法》賦予公民的基本權利，政府為了公眾利益的目的可以對它進行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業開發的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權利。我國對公共利益的涵義說的非常的'籠統和模糊，根本就沒有一個具體標準。在實踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設既可以是國防、文化、公共基礎設施建設和興辦各種社會公共事業，也有興辦各類企業從事一般經濟活動的情況。經濟活動尤其是微觀經濟活動，并非都是為了公共利益的需要。城市規劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規劃，是不乏濃厚的經營味道和商業氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業利益陳倉。
（二）房屋拆遷中法律關系主體間利益關系失衡
1、利益主體之間“權利”與“權力”的博弈
從征地拆遷領域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發商和被拆遷戶。開發商是以追求利潤最大化投入為目標，開發商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權并非在普通公民，依據《城市房屋拆遷管理條例》規定，“主體房屋價格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規定，而評估機構及具體辦法仍有各地具體規定。”可見，決定權不在居民而在政府。因此，開發商肯定會把重點放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發商當然會傾向于其長期打交道的政府而非對其無經濟價值的居民。
2、政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈
政府這一方拆遷的出發點是什么呢？政府會通過重新規劃改善城市面貌和交通而進行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎？利用拆遷將城市土地出讓給開發商取得豐厚利潤是一個實實在在的利益誘因。開發商給被拆遷戶的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會發生沖突。
3、現行條例與被拆遷戶間“補償標準”與“重置成本”不對稱
根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價值補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和因被拆遷造成停產停業的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規范性文件規定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數額，以至于拆遷補償協議的“自愿、平等協商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶得到補償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現實問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現在房價高，買房難是眾所周知的事實。
（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內涵
在實踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著“公共利益”的旗號，當出現要犧牲個人利益時，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會說是為了“公共利益”，個人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個方面思考：
1、凈化“公共利益”的主觀目的
從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業或者公共利益而進行拆遷補償；另外一種是雖然有多個目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個貧困山區的鄉鎮，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學校以解決教育資源的供需矛盾，其設立學校明顯具有公共性，與此同時，其設立學校的行為還存在另外一個目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。
2、優化“公共利益”的客觀條件
從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發展密切相關，符合公共利益的原則。土地征用所欲實現的利益，與公民生存和發展所必需的社會價值相關。人若要生存和發展，需要一定的客觀環境和物質作基礎，土地征用如果是為了實現這些基本條件，則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調工程，其建設的成功與否直接關系著北方幾個省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質，所以這項工程是與公民生存所必需的價值相關的，自然其具有很強的公共性。
（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關系
1、賦權：賦予司法機關一定的“公共利益審查權”
賦予司法機關一定的權力，對土地征用目的之公共性進行審查。根據目前的法律規定，司法機關無權對土地征用的目的進行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時，主要依據是申請者提供的建設項目計劃任務書和可行性研究報告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關一定權力對公共性進行審查，有利于保障被拆遷人的權利。
2、維序：維護公共利益與公共補償的程序保障
公共利益與公正補償的實體性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關注的重中之重。在公告之后，應給予權利人發表意見的權利，為此有必要設立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發商和被拆遷人真正實現自愿、平等協商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補償上，也應該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進行訴訟連打官司的渠道都沒有。
3、定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度
第一，房屋拆遷的補償標準應當高于市場價值。
首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協商、等價有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個高于市場價的價格是合理的，是市場經濟條件下的正常現象。
其次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業、子女轉學、重新適應新的工作和生活環境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進程，最終加快公共基礎設施的建設，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。
第二，房屋拆遷的具體實施應當市場化。
首先，拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質的日益市場化和專業的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。
其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產估價機構已不再是政府的附屬機構，其性質已由政府部門的咨詢機構轉化為獨立、公正、客觀的價格鑒定機構。估價結果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。房地產估價機構不再只為某個政府機構服務，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產估價機構，對擬拆遷房屋進行評估。
最后，拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現實收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權人得到補償，用益物權人（租賃人）也得到補償。
在經濟社會轉型時期的房屋拆遷領域，規范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實現公正補償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產權利，來重構征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。
征地拆遷調研報告 8
拆遷安置工作是轉型增速的基礎、是趕超發展的依托、也是提升錫山城市形象和發展能力的大局所系。今年9月下旬以來，區人大常委會成立了由主要領導及分工領導帶隊，相關工作機構負責人參加的調研組，到基層各板塊分別走訪了解情況，并組織建設、房管、國土、規劃、民政等相關職能部門召開座談會聽取意見。現將調研及思考的有關情況綜述如下：
一、拆遷安置工作成績顯著
近年來，尤其是今年以來，全區各級緊緊圍繞區委、區政府的工作部署，圍繞項目抓拆遷，關注民生抓安置，在任務重、壓力大的情況下，表現出在困難面前不回避、在壓力面前不退縮的精神狀態，以前所未有的強度、速度、力度推進拆遷工作，同時也較好地確保了社會和諧穩定。至10月底，全區累計完成拆遷量444萬平方米，安置房建設項目開工45個，總面積達421.6萬平方米，為全區轉型提升、趕超發展奠定了堅實基礎。
1、目標明確，認識統一。大拆遷、大發展，不拆遷、難發展。拆遷與安置相輔相成，解決好安置可以促進和推動拆遷。各板塊思想高度統一，認識高度一致，都把拆遷安置擺上了突出位置，作為當前促進轉型升級、加快趕超發展的首選環節。特別是今年以來，全區統一確立了以項目定拆遷的基本思路，明確了安置房騰地、重點工程、經營性地塊、產業園區項目、社會事業項目等五大類拆遷項目。以建促拆、安置先行的理念得到進一步強化，安置工作被放在了更加突出的位置。
2、程序規范，舉措有力。拆遷工作措施有力，各板塊突出依法操作，按照依法拆遷、規范拆遷的要求，加大征地拆遷前期各項手續的辦理力度，做到依法依規拆遷。動遷工作思路嚴密，發揚了釘勁、韌勁、磨勁，不厭其煩、不遺余力做動員拆遷工作。同時，嚴格執行拆遷政策，通過建立工作制度，規范各項操作程序，做到公平、公正、公開。如安鎮街道明確要求對住宅拆遷建筑面積、合法面積、安置面積等信息進行統一上墻公示，主動接受群眾監督;東亭、東北塘街道對非住宅拆遷建立嚴格的會審制度，通過層層把關，確保非住宅拆遷補償的公平、公正。安置工作措施有力，順應時代發展的潮流，各板塊按照商品房的要求建設安置房，部分板塊規劃設計建設了一批品質上乘、環境優美、設施齊全的小高層和高層精品安置房小區。
3、千方百計，幫助安置。為妥善處理和解決被拆遷群眾的過渡安置問題，各板塊動足了腦筋，想盡了辦法，通過挖掘整合各方面資源，盡最大努力幫助他們解決過渡安置的問題。如東亭街道大力創新安置工作方式，出臺安置房承租辦法，努力緩解安置工作的壓力，并根據實際情況，落實一批臨時安置房，酌情提高了過渡費標準。錫北鎮、安鎮街道等對在外過渡拆遷戶辦理婚喪事，給予特別的經濟補貼，開展暑期走訪慰問，向在外過渡的每戶家庭發放一定數額的高溫慰問金。鵝湖、羊尖、東港、東北塘、云林、厚橋等地分別通過建設臨時過渡房、租賃輕紡城、印刷包裝城等部分閑置用房和改建老醫院、老中學、廠房等辦法幫助解決老弱病殘等困難家庭的臨時過渡安置。政府的這一系列為民舉措，也得到了群眾的廣泛認可和擁護。
二、拆遷安置工作面臨的困難和問題
調研中，各板塊及有關部門針對當前拆遷安置工作，也集中反映了一些困難和問題，主要有以下四個方面：
1、安置房建設有待加快。當前，安置房短缺是直接導致拆遷工作進展緩慢的最大阻礙。調研中反映，安置優先的理念尚未牢固確立，加之用地指標收緊、前期手續辦理不及時、建設單位施工力量不足以及小高層和高層安置房建設周期長、質量要求高等因素，是導致當前安置房建設遲緩的主要原因。目前我區累計有過渡戶12680戶(其中全過渡8865戶，半過渡3815戶)，全區安置房缺口較大，多數過渡戶需要2年左右時間才能全部安置到位。從調研中也了解到，安置過渡費支出數額較大，已成為各板塊的重要負擔。無論是從加快安置拆遷群眾，還是減輕財政壓力方面考慮，都要求各板塊高度重視，加快安置房的建設。
2、清點工作有待突破。盡管目前全區拆遷的總體進度較快，但部分項目，由于少數居民沒有完成拆遷，未能實現項目的整體拆平，也導致了一些優質的大項目不能快速引進落地，對后續發展造成了影響。一些即將交地的重點出讓地塊，由于拆遷工作不能按時到位，也將面臨違約風險。今年已啟動的121個拆遷項目僅有52個完成清點可交地，占拆遷項目總量的47%。有15個項目因為存在十戶以下居民沒有完成拆遷而沒有最終拆平，已經嚴重影響并制約了我區項目拆遷工作的整體成效。
3、拆遷工作氛圍有待改善。媒體和社會輿論過度報道時有發生的拆遷事件，引發了部分群眾對拆遷工作的片面理解。拆遷宏觀政策趨緊，國家房屋征收與補償條例即將出臺，在此大環境下，不可否認在一定程度上也造成了我區拆遷工作人員的“瞻前顧后”、“縮手縮腳”。部分群眾對拆遷補償的期望值過高，也增添了拆遷工作的難度。為此，改善好、營造好區內的拆遷環境很有必要。
4、騰地利用率有待提高。絕大多數群眾顧全大局，拆遷易家，為地方建設發展騰出了空間，作出了貢獻和犧牲。當前，他們對政府拆遷土地的利用建設充滿了期待。通過近年來對拆遷工作的大力推進，全區為加快轉型趕超提供了土地資源儲備。從目前掌握的情況看，由于招商選資、項目引進工作成效還不夠顯著，對這部分已拆出土地的總體利用率還不是很高，符合產業發展的優質項目入駐不多，拆遷帶來的發展優勢還未能完全凸顯。
三、做好拆遷安置工作的幾點建議
城市建設發展的最終目的是讓人民群眾共享城市建設成果，實現城市發展與人民群眾改善居住條件的雙贏。當前，全區各級各部門需要把合理安置拆遷群眾、提升居民居住質量貫穿于城市拆遷建設的全過程，做到將改善城市面貌與提高群眾生活質量有機結合，讓拆遷切實提高人民群眾的幸福指數，使拆遷工作順民意、達民情、暖民心。
1、立足當前，著眼超前，加快高品質安置房建設。隨著城市建設的深入推進，安置房建設將成為當前及今后一個時期最大的民生工程。各級各部門應高度重視，努力把這項民生工程辦實、辦好。一是加快建設。以實現“零過渡”為目標，根據過渡規模和拆遷計劃，在做好需求分析和計劃預測的基礎上，科學放量安置房規模，優先安排計劃，優先保障資金，優先配備人員，加快安置房啟動實施，確保安置房建設逐步還清舊賬，不欠新賬，適度超前。二是提升品質。大力推廣東亭、東北塘、安鎮街道把最好的地段用于建設高品質安置房的好做法，優先選擇地段好、配套齊、環境優的地塊，高標準規劃建設拆遷安置房，積極引入實力強、品牌優、社會責任感強的優秀房地產企業參與建設。通過強化設計，完善社區環境、生活服務、景觀綠化等居住與配套服務功能，實現安置房建設品質的新提升。三是完善手續。各板塊應嚴格按照有關規定，超前謀劃，主動銜接，加快辦理安置房建設有關手續，務必做到手續齊全后方能動工建設。
2、突出重點，依法操作，確保拆遷安置工作的順利推進。做好拆遷安置工作，要突出實施清點、“凈地”出讓、政策完善、安置房辦證、拆遷企業職工和被征地農民就業這些重點，堅持依法操作，有序推進。一是抓好實施清點。繼續發揚“5+2”、“白加黑”的工作干勁，勇于攻堅克難，突破工作難點，組織實施好清點工作，力求實現整體拆平，確保一批重大項目的入駐。認真分析研究“釘子戶”形成的原因，依法合理利用行政裁決和行政強拆手段，采取一些有效的對策，特別要注重防止一些“釘子戶”抱團的情況。二是堅持“凈地”出讓。“毛地”出讓一方面不利于拆遷的進行，易引發社會矛盾;另一方面逾期不能完成拆平交地，政府還將面臨地塊出讓違約的風險。從加快項目建設和保障社會穩定的角度考慮，倡導國有土地掛牌要堅持“凈地”出讓。三是完善拆遷政策。在深入調研，充分了解基層實際和群眾意愿的基礎上，對當前我區現有的拆遷政策進行梳理和完善，從有利于民生的角度出發，盡可能的做到統一，逐步提高補償標準，使制定的政策更趨于科學、合理，易于被廣大群眾所接受。同時，保持政策的平衡性、穩定性和連續性，加強對拆遷政策實施操作的統一管理，把拆遷工作的各個環節都置于廣大群眾的監督之下，提高拆遷工作的公信力，避免因拆遷不公而引發矛盾。對于老、弱、病、殘等特殊困難家庭，應充分體現政府關懷，做到依法拆遷、友情操作，全力幫助解決他們的合理要求和困難。四是加快安置房辦證。辦理安置房“兩證”，既是維護被拆遷人合法權益的`現實需要，也是政府關注民生、服務民生的重要舉措。當前，要努力通過各項工作的完善，為申請安置房“兩證”辦理創造條件。繼續以深入開展安置房建設清理規范工作為契機，及時完善建設項目土地、規劃、建設、安置等手續，做到在竣工驗收前完成所有手續，確保能夠盡快進入辦證程序。針對安置房大修理基金的歸集問題，應盡快列出明確計劃逐步加以推進。五是高度關注拆遷企業職工和被征地農民就業問題。近年來，東亭、東北塘、安鎮街道等地非住宅拆遷超過了拆遷總量的一半以上。由于不少本地搬遷企業達不到入園標準，選擇關閉停產或遷至異地發展，不少職工不愿隨企業搬遷，面臨失業或者再就業。據區人保局近期在東亭、安鎮街道開展的一項調查數據反映，20xx年1月份以來，因拆遷企業關閉停產和不愿隨企業搬遷而解除勞動關系的本地職工有266人。這些職工的就業問題需要引起廣泛關注。同時，拆遷項目的快速推進，導致不少農民放棄土地承包經營權，需要高度關注被征地農民就業工作。區各有關部門應通過加大轉崗培訓、組織專場招聘、扶持創業和開發公益性崗位等途徑，不斷拓寬就業渠道，努力實現拆遷企業失業職工和被征地農民的就業工作。
3、強化宣傳，注重引導，營造錫山拆遷的良好氛圍。良好的宣傳氛圍是拆遷工作有效推進的重要保證。當前，要高度重視和營造好我區的拆遷環境，繼續通過各種宣傳方式和途徑，突出深化正面宣傳，多宣傳錫山建設的宏偉藍圖、拆遷安置的重大意義，以及實施城市現代化發展戰略給城市面貌和群眾生活帶來的巨大變化，讓“拆遷是為了改善百姓生活、拆遷是為了加快錫山發展”的觀念深入人心，調動全區上下廣泛支持、主動參與、齊心協力做好這項工作。
4、高端合作，強化招商，努力實現騰地發展的最大效益。堅持“三高”原則，加強高端合作和重大項目的招商引進工作，積極引進符合地區產業發展的“高、大、新”項目，努力實現趕超發展的新突破。通過前期的努力，各板塊的專業園區建設已經初現雛形。改變當前項目落地少，尤其是高端集聚效應的產業項目仍較少的局面，需要長遠規劃、合力推動，重點是加強同京、滬、深城市和高校、科研院所、央企等之間的高端合作，使得每個產業園區盡快完成具有技術含量、產業特色、品牌特征的1-2家龍頭企業落地，通過這些龍頭企業進一步帶動產業鏈的延伸發展，實現騰地發展的最大效益。繼續發揮好重點企業重點項目建設發展聯席會議等制度的作用，扎實做好項目的各項服務工作，確保項目早建設、早投產、早收益。
5、及早謀劃，加強調研，加速安置小區管理的保障跟進。隨著拆遷工作的快速推進，我區的安置小區呈現出逐年增多的趨勢。從調研中了解到，當前拆遷安置過程中，原一個村的村民被分別安置于多個小區、一個小區安置多個村村民的現象十分普遍，甚至還存在著跨鎮、跨街道安置的情況。安置小區普遍存在著房屋出租率高，人戶分離現象嚴重的實際問題，由于居管分離和社區管理機構缺失，導致了安置小區管不了、原村(社區)管不著的局面，形成了社會管理的盲點和死角，也給群眾辦事造成極大不便。目前，全區各級的工作重心相對都集中在拆遷和安置階段，但對安置以后的管理問題重視程度不夠。各有關部門和地區要堅持屬地管理的原則，對于一些符合建居條件的安置小區，通過整合，理順各類關系，合理制訂安置小區的建居計劃并加緊實施，盡快建立管理機構，打破目前管理真空的局面。同時，兼顧考慮好安置小區的黨建、群團等工作。此外，因大面積拆遷，部分行政村已“名存實亡”，被形象的稱為“空殼村”。如何處置這部分村的股份制資產、村民變居民、撤村建居、行政村轉化為城市社區等問題，有關部門應盡快列入議事日程，抓緊研究，妥善處理。
征地拆遷調研報告 9
近年來，隨著xx區經濟發展速度和城市化進程不斷加快，對土地使用的需求日益增加，大批農民居住地被集中征用，從而出現了拆遷集中安置社區。拆遷安置區的建設與管理日益成為社會關注的熱點。為此，我們站在加強和創新社會管理的高度，積極完善拆遷安置區的建設和管理，努力推進拆遷安置社區健康發展。
一、 基本情況
從我們對全區拆遷安置區的最新統計數據來看，全區拆遷安置區共涉及13個鎮（街道），總計83個，其中，已建成和正在建設且居住人口在5000人以上的大型拆遷安置區共有5個（香山街道香山花園、舟山花園、郭巷街道國泰社區、城南街道紅莊新村、長橋街道蠡墅花園）。
二、 主要特點
xx區拆遷安置區主要有以下特點：
1、建設時間跨度較大。最早建設的是城南街道的寶尹花園，1996年建成，距今已有17年時間。而70%的拆遷安置區是在2005-2012年之間建成。
2、小區規模參差不一。規模最小的是越溪街道的田上小區，僅有8幢樓房，共居住43戶176人。規模最大的是郭巷街道的國泰小區，建有1992幢樓房（其中別墅1388幢），居住2115戶7892人。
3、居住人員相對復雜。在這些拆遷安置區居住的大多是遺留在村的中老年農民，文化程度低，生活能力弱、接受新事物意識差。還有相當部分房屋被農戶出售或出租給外來務工人員居住，有的小區外來人員已經占到較高比例，這些人員流動性大、結構復雜，素質不齊。
4、管理模式多種多樣。大致有三種：一是單獨建立社區居委會進行管理；二是由原村委會或居委會代為管理；三是建立小區管委會，主要負責小區的物業管理，不承擔其他事務，這類小區有香山街道的香山花園和舟山花園2家。
三、 存在問題
一是社區規模過大，基層組織建設遇到阻力。目前的拆遷集中安置社區中，較小的地理空間往往集聚了幾個行政村的被征地農民，安置居民很多都在5000人以上，有的甚至超過1萬人。如此龐大、集中的群體對于基層自治組織深化村民自治，落實基層民主，形成了不小的阻力。因此，如何加強社區各類組織配套建設，構建拆遷安置區基層群眾自治組織的新格局，成為我們必須面對的新問題。
二是管理體制不順，社區管理效率受到制約。目前拆遷安置區管理中的一個重要矛盾是農民集中居住在社區公寓房內，但經濟的收益分配在村里，形成社區管理和村委會管理并存的二元管理體制。拆遷農民與村集體經濟還存在著割舍不斷的聯系，往往不愿將戶籍、黨組織等關系與原村組織脫離，形成農民的收益分配和居住相分離的矛盾。同時，這些居民既要接受社區的管理，又要接受村組織的管理，造成社區管理職責不明確、具體事務難以協調解決的矛盾，降低了社區組織對居民的吸引力和約束力。
三是基礎設施不全，安置居民需求難以滿足。由于拆遷安置區大多規劃建設時間緊、任務重，有的是邊拆遷、邊規劃、邊建設、邊安置，導致一部分安置區的“硬件”建設跟不上，生活、娛樂、教育、醫療、衛生等公共配套設施或不夠齊全，或標準不高，不能完全滿足入住居民的服務需要。就是一些建設標準較高的安置區，在公共服務設施配套建設上也有一些不夠周全的地方。一些有一定需求量的群眾生活設施（如婚喪喜事大廳、公廁等）未納入規劃建設，社區公共用房和停車位配置不足，無法滿足日常管理和群眾需求。
四是供需矛盾突出，公共服務體系有待完善。現在許多安置區都存在著社區服務的供需矛盾。居民在社會保障、家政服務、老年活動等服務項目上具有一定需求，尤其是在就業服務方面，需求量很大。隨著經濟發展，勞動力市場逐步由單純的體力型向專業型、技能型、知識型轉變，而一些40—50歲農民除了種地缺乏其他技能，只能從事一些技術要求不高的體力勞動，就業崗位相對要少，再加上社區開展就業服務尚不到位，許多農民很難及時掌握準確的勞動力市場供求信息，短時間很難找到適合的崗位。
四、今后發展思路
一是要優化安置區的規劃建設。確保社區用房面積不低于400平方米，新建社區服務用房面積要不低于社區住宅地面建筑面積的3%的`標準，提高公共服務和公益性服務的用房比重。合理確定社區規模，拆遷安置區的規模原則上應控制在1500戶以內，已經建成的規模較大的拆遷安置區則可以探索“一區多居”的管理模式。新建拆遷安置區應盡量不打破原行政村建制，原村民多年在一起生活，彼此間感情深厚，現在仍然將他們安置在一起，可以增強他們對新社區的歸屬感和認同感，也利于社區治安穩定和日常管理。
二是要落實安置區的有效管理。將拆遷安置區建設和管理作為加強和創新社會管理的重要基礎，推行聯系群眾、服務群眾的網格化管理，形成橫向到邊、縱向到底的服務管理網絡，逐步形成社區—居民小組—樓道的三級管理網絡。實行分片包干、責任到人、設崗定責、服務到戶。選齊配強居民小組長、樓道長，切實把服務管理觸角延伸到每個樓道、每戶居民，形成上下貫通、左右聯動的社區服務管理工作格局，提升拆遷安置區的管理效率。
三是要完善安置區的服務網絡。緊緊圍繞實施民生幸福工程，大力推進社區公共服務。完善社區便民服務室建設，為安置居民提供全面、便捷、優質的服務；健全社區衛生服務站建設，夯實城鄉居民基本醫療服務；建立社區就業服務網絡，通過發布勞務供求信息、幫助更新擇業觀念、組織技能培訓等途徑使拆遷農民能夠實現靈活就業；開展社區文化服務，定期組織健康有益、豐富多彩的社區文體活動。在拆遷安置區建立起較為完善的社區服務體系。
四是強化安置區的人員配備。選好配強社區“兩委”班子，社區工作人員按照社區人口的1.5‰配備。提升社區工作者職業化專業化水平，積極吸納專業社工進入社區，鼓勵社區工作者參加統一考試，取得社會工作師資格證書。提高社區工作者報酬標準，對取得社會工作者職業水平證書的社會工作者每月增加待遇，進一步完善社區工作者報酬自然增長機制。讓社區引得進、留得住、用得好人才，為社區管理與服務提供有力的人才支撐。
五是加強安置區的經濟管理。按照屬地管理原則和“戶籍隨房走、股權跟人走、福利在住地、管理歸屬地”的要求，將安置居民的戶籍遷入社區，改變“人戶分離”現象。我區的農民大多都加入了農民經濟合作組織。這些農民安置到新社區后，還是擁有原行政村集體資產的一份，享受村級集體資產經營成果。這就使得農民和安置社區之間缺乏必要的利益結合點，居民對社區的歸屬感和認同感也就顯得不足。應將這些原行政村集體資產量化到村民，將村民持有的股份從原行政村的經濟合作組織中撥離出來，由鎮（街道）的資產經營公司統一經營，形成一個新型、科學、有效的社區經濟管理模式。
征地拆遷調研報告 10
城市拆遷安置工作成為城市建設中的難題，已經成為社會各界的共識。拆遷安置而引發的社會矛盾層出不窮，被拆遷人家庭矛盾激化為社會矛盾，已成為社會不安定因素的重要隱患，盡管化解這些矛盾糾紛占據了政府部門大量的精力，仍然需要各有關方面繼續努力，共同鈍化和調解因此而產生的各類糾紛矛盾，維護社會政治穩定。現就化解被拆遷人家庭內部矛盾，鈍化與拆遷人的矛盾糾紛，談談個人看法。
一、城市拆遷安置工作中的主要矛盾糾紛。
當前，城市拆遷安置工作中引發的社會矛盾糾紛主要有：拆遷人和被拆遷人之間、被拆遷人家庭內部、家族內部等主體之間的矛盾；執法部門和被拆遷人、拆遷人內部矛盾、拆遷人和上級管理部門之間等矛盾糾紛。在這些矛盾糾紛中，拆遷人內部矛盾、拆遷人和執法部門以及和上級管理部門之間等矛盾，屬于行政管理部門的內部矛盾，在此不作贅說。化解被拆遷人家庭、家族內部矛盾，處理好拆遷人與被拆遷人的矛盾糾紛，是當前做好拆遷安置工作的重要工作，關系到維護社會穩定的大局。
二、被拆遷人家庭內部以及和拆遷人之間矛盾糾紛的分類。
被拆遷人家庭內部以及和拆遷人之間的矛盾糾紛大致可以分為以下幾類：
（1）被拆遷房屋為祖產，需要進行遺產繼承；
（2）被拆遷房屋為共同產權的，需要分割析產；
（3）產權人的產權和居住人的居住權矛盾糾紛；
（4）被拆遷房屋補償款多少的評估計算；
（5）被拆遷附屬物補償和計算；
（6）留念現有居住區的人文環境，需要放棄現居住條件，變更和轉變現有的鄰里關系和生活習慣；
（7）未來購置房屋的迫切需求和現有經濟條件的差距，以及期望有所改善面臨的經濟困難；等等。
三、城市拆遷安置工作中主要矛盾糾紛產生的原因。
綜合分析來看，有被拆遷人思想認識上的差距；有對政策不了解、不理解、有誤解的；有工作人員認識不到位，操作有誤、工作不當造成的；有被拆遷人家庭內部矛盾引起的；有被拆遷人為增多房屋補償進行談判而采取的雙簧策略；也有新聞媒體報道引起的誤解等等。
四、鈍化和調解這類糾紛的思路和方法。
在城市拆遷安置工作中，各種矛盾糾紛的產生有不同的原因，拆遷人在這些矛盾糾紛的產生、發展、鈍化和調解中，都處在一個相對主動的地位，在被拆遷人家庭、家族內部矛盾方面，又處在一個比較超脫的地位，因此，在鈍化和調解這些矛盾糾紛中，代表拆遷人工作的人員應站在一個較高的層面，聯合當地的社區居民委員會調解人員共同做好鈍化和調解工作。
1、樹立強烈的依法拆遷的指導思想。一是建立比較完善的法律法規；二是加強依法拆遷的法律宣傳咨詢；三是嚴格按照法定程序操作拆遷工作；四是依法調解各類家庭內部矛盾；五是嚴格要求工作人員遵守工作紀律，堅持公正、公平、服務的拆遷指導思想。
2、強化拆遷工作的宣傳鼓動工作，宣傳拆遷有關政策法規、拆遷程序，大力宣揚支持舊城改造工作光榮，弘揚為舊城改造作貢獻的精神，鼓勵、提倡獎勵期間搬遷。
3、拆遷工作人員要積極主動地調解各種因拆遷而引起的'糾紛。有限度地介入被拆遷人家庭內部矛盾糾紛，積極引導其依法處理和化解糾紛，引導其成員互諒互讓，妥善地運用親情倫理關系化解糾紛。
4、拆遷工作人員要深入被拆遷人家庭，進行較為廣泛的調查研究，在深入交談中建立信任、感情，設身處地為被拆遷人著想，幫助他們了解政策、理解政策、執行政策，在政策允許范圍內幫助他們聯系家庭實際，設法解決他們的實際困難，化解因拆遷引起的矛盾糾紛。
5、對拆遷安置中的家庭矛盾糾紛要分門別類，采取不同方式方法給予解決。
（1）屬于祖產繼承的矛盾，一般不宜對其實施產權置換。拆遷人員應盡早動員其先公證，由于產權人去世，可以借拆遷這個機會，通過公證進行遺產處分，達到了結過去的糾紛。同時，又要注意到現居住人的實際情況，依法保障居住人的權利，化解遺產處分可能產生的新矛盾。在動員小桃園周某某處分遺產繼承過程中，拆遷工作人員一方面宣傳《繼承法》有關遺產權規定，另一方面宣傳《拆遷法》有關保障居住人權利的規定，勸說其12個繼承人依法分割、以情處理，達到依法繼承處分和依德親情處分相結合，妥善處理了拆遷與繼承之間的矛盾；
（2）共產房屋要動員其共產人盡早協商。原小桃園葛某某家九人共產，拆遷人員動員其長子從上海多次來寧處理共產拆遷矛盾，宣傳有關政策，勸說其充分考慮產權所有和保障現居住人的居住權利的關系，運用法與情的融洽，終于化解了糾紛，順利實施了搬遷，拆遷人員的有限度介入是處理好這類矛盾糾紛順利搬遷的重要因素；
（3）要把動員尋找過渡房和獎勵政策宣傳工作結合起來。要把獎勵政策宣傳到位，要勸說其盡早聯系確定過渡房，必要時可幫助聯系承租過渡房，協助辦理租賃手續，特別是對特困拆遷戶來說，獎勵費是一筆不小的數目，可以抵算好幾個的租房費用，幫助他們解決不小的困難；
（4）要宣傳政府的經濟實用房政策，要對照條件盡早申報，以便盡可能拿定主意，做好搬家的準備；
（5）對有購買商品房傾向的住戶，也可幫助聯系購買商品房，但一般勸其先過渡再買房，以便有充足的時間去選購商品房；
（6）對拆遷政策法規要不厭其煩的反復宣傳，努力使被拆遷人在思想上深深地扎下依法拆遷的根；
（7）補償計算要認真計算、細致核對、不得有誤，工作人員的工作失誤將會在被拆遷人心目中產生不信任感，這種負面效應影響很大。
6、關于搬家時間的矛盾。在這個問題上拆遷人和被拆遷人在利益上是一致的，但是表現在言行上是不一定相同的，有時候表現出明顯的“要求早搬”和“不急不忙”之間的沖突矛盾。在搬家時間上，拆遷工作人員要尊重民俗，巧妙地利用民間風俗習慣，客觀上達到搬家造勢的效果。一般xx人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的風俗，因此，要在每旬的8日前要著重做好造勢工作，掀起相對集中搬家的高潮。
7、妥善處理好違法建筑問題。作為一種特殊的歷史現象，在堅持城市管理依法治理，違法建筑將退出歷史舞臺的過程中，應采取歷史地對待的辦法予以妥善處理。特別是一部分違法建筑已成為貧困家庭的部分生活來源，拆遷將使這部分家庭生活更加困難。
分析其難有四：
一是，種種歷史原因使之而建。待改造的老城區，是貧困人群相對集中的地區，尤其是下關區的部分棚戶區更是違法建筑的重災區。由于種種歷史原因，有一些居民因為家中人口多、住房緊張而搭建了臨時建筑，以解當時居住困難的燃眉之急，有的是長期居住至今。
二是，不得已出租收取租金。也有部分擠居在很小的房屋里，將這些違法建筑出租收取租金，以補貼家庭生活開支。
三是，拆遷失去重要的生活來源。在相當一部分下崗、失業人員家庭中，出租違法建筑的收入已經成為家庭生活的重要來源。拆遷將必然直接減少這部分家庭的生活來源。有的因此失去原先已有的生活保障。
四是，拆除補償少，買房困難。這部分居民的合法房屋相對較少，拆遷后所得補償款少，搭建的違法建筑在拆遷中的補償數額有限，拆遷了買不起住房，直接降低居住條件和生活保障。他們對拆遷的抵觸情緒最為激烈，聚眾鬧事，帶頭上訪，影響很壞。拆遷工作人員要認真嚴肅的做好對違法建筑情況的認定工作。建立健全市民房屋居住信息網絡，有效利用住房狀況網絡資源，剔除另有住房戶套用政府優惠政策的現象，確保政府保障居住困難戶的政策落實到實處。
8、要采取積極的措施，做好居住、經濟困難家庭的拆遷動員工作。一是在調查、動員階段，要把特困家庭的情況調查清楚，作為一項重要工作來做好。
二是在動遷過程中，工作人員要為他們多想辦法、多出主意、多多幫忙，運用各種可用政策，幫助他們解決實際困難，那怕是解決一點點困難，他們都會千感萬謝的，將會換來對拆遷工作的支持；他們的帶頭搬家，還會在不那么困難的被拆遷人中產生無形的督促積極影響；他們的先行搬家，更不會成為一些鬧事者利用工具，作為要挾政府部門的籌碼。重視做好這部份群眾的工作，將會產生事半功倍的效果。
9、做好拆遷政策的宣傳解釋工作。當前，居民們對拆遷部門依據了《xx市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第203號令）不理解，強烈要求部門按照江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》執行。該條例與市政府203號令相比，一是在被拆遷房屋區位基準價、被拆遷房屋的用途、房屋建筑補償面積等認定上都有新的規定；二是省《條例》1月1日開始執行已近半年，而《xx市城市房屋拆遷管理辦法》未能及時修改。三是在事關被拆遷人利益的區位基準價、房屋建筑面積等補償標準的認定上，省《條例》明顯優于xx市拆遷管理辦法，如省《條例》規定“房屋建筑面積應當按照土地使用面積計算”，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分每平方米按區位價補償。而《xx市城市房屋拆遷管理辦法》規定“被拆遷房屋的建筑面積以所有權證或其他合法房產憑證的記載為準”，對土地面積大于建筑面積的沒有任何補償，這對于以平房為主的老城區有院落的住戶，這一問題的尖銳性更為突出。
尤其是貧困家庭來說，更是難以接受的，無疑使他們損失相當可觀的補償款。去年小桃園地區南段拆遷工作剛開始，因媒體誤導地級調整的傳言，影響被拆遷人的情緒，后來經及時工作，比較順利的實施了拆遷。今年，小桃園地區北段拆遷以后，被拆遷人多次聚眾到市政府上訪，要求按照省《條例》執行，給拆遷工作帶來很大影響。上訪的主要理由是住宅日益市場化，商品房和二手房價日漲月升的情況下，被拆遷人因拆遷補償明顯受損，強烈要求盡快變更《xx市城市房屋拆遷管理辦法》，或者說調整下位法。按上位法規定補償被拆遷人，維護被拆遷人的上位法賦予的合法權利。對這一問題要做出妥當的解釋：一是宣傳目前實行的《xx市城市房屋拆遷管理辦法》是根據國務院拆遷法制定的，市政府新《管理辦法》沒有出臺以前，仍然執行現行的203號令。二是宣傳好困難家庭享受政府關于“經濟實用房”政策，這是化解當前拆遷安置中住房困難戶的糾紛矛盾的重要而有效的方法；三是建議有關部門盡快按照上位法規定的要求，評估現行實際房價，作為滯后《管理辦法》的實際操作政策，先行操作，保障上位法明確賦予的被拆遷人利益。
征地拆遷調研報告 11
核心提示城市房屋拆遷安置，被不少業內人士稱為城市建設的“第一難事”，不僅涉及到千家萬戶的切身利益，影響著城市的建設發展，更關系到社會穩定。xx路延伸段是xx中心城區連接xx路與xx經濟開發區的主干道，是一項公益性重點建設工程。該工程（一期）涉及拆遷戶231戶，需拆遷房屋102棟，總建筑面積達48000平方米。自20xx年11月正式啟動該工程的拆遷安置工作以來，在市委、市政府領導的直接關心下，通過各方面的努力，克服了重重困難，至20xx年5月21日順利完成了拆遷工作，整個過程沒有發生一起強拆事件，保持了社會的和諧穩定，取得了攻破城市建設拆遷安置這個“堡壘”的全勝。一位曾是“釘子戶”的市民心悅誠服地說：“黨和政府按政策辦事，對我們的合理要求給予了最大限度的滿足，解決了我們的實際困難。加上工作人員反復苦口婆心地做我們的思想工作，要是再不配合，就太沒良心了！”xx路延伸工程的順利拆遷書寫了xx破解城市拆遷安置難題的精彩一筆。
一、拆遷背景
“拆遷難，乃天下第一難”，從政府工作的角度來講，這已經是一個共識。之所以說它難，一方面在于拆遷工作是服務于城市建設的需要，而城市建設項目的實施又有時間進度上的要求，容不得無限期地拖延；另一方面，拆遷工作又受到被拆遷人的利益要求的制約，每一次拆遷都往往涉及幾十家、幾百家住戶，只要有幾戶，甚至一戶不肯搬遷，拆遷的進度就會大大地被延誤。由于一些輿論對被拆遷戶利益的關注，老百姓對拆遷政策的誤解，認為拆遷是你要來拆我，價格由我開，談不攏，你就不能拆，從而給拆遷穩定工作帶來一定的難度。
20xx年6月13日，國務院公布了《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號），于11月1日起實施。隨后，省、市根據國務院文件精神先后制定和出臺了《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《xx市中心城區房屋拆遷管理實施細則》。這些政策法規的出臺一方面強化了政府管理拆遷的職能，對拆遷程序作了進一步的規范，同時，對城市房屋拆遷補償安置模式也作了較大調整，規定拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇具體補償形式。
在xx路延伸工程拆遷工作啟動以前，對xx中心城區村民的拆遷安置工作基本上是按照劃地自建的方式進行，即拆一點、建一片，并且建設面積遠遠超過拆遷面積。隨著城市化進程的不斷加快，這種隨意安置方式顯現了越來越大的弊端，居民的自建房隨意性大，建筑品位參差不齊，物業管理無從談起，既影響了城市品位，又無形中增加了城市建設的成本，浪費了城市寶貴的土地資源，同時還導致了新的“城中村”出現，使城市建設陷入了拆了建、建了又拆的惡性循環。為了徹底解決這一問題，我市制定了中心城區發展的詳細規劃，出臺了xx中心城區規劃建設“十不準”，明確規定中心城區規劃區內不允許私人建房，拆遷安置一律實行公寓樓安置。
二、基本情況
1、xx路延伸段（一期）拆遷范圍內涉及房屋102棟，住戶231戶，涉及500多人，總建筑面積48000平方米。
2、xx路延伸段拆遷范圍內涉及二條道路。一條是xx路由南向北延伸到北外環路長1300米（一期），再向北延伸跨滬昆高速公路與xx經濟開發區相接長為1000米（二期），全長共2300米，路寬42米；另一條是由xx大道由西向東延伸到xx路長為891米，路寬26米。二條道路預算造價約4200萬元。
三、基本作法
1、制定政策，惠民利民。市政府堅持以人為本、讓利于民，以法律法規為依托，制定出臺了《xx市xx路延伸工程房屋拆遷補償安置實施方案》，制作了大量的《xx路延伸工程拆遷安置宣傳手冊》送戶上門，并對拆遷安置小區規劃設計方案進行張榜公示。總的來看，在此次拆遷安置的政策上體現出以下幾個特點：
（一）增加安置方式。尊重居民的傳統習慣，對人多房少的拆遷戶，經居委會、街道辦和協調辦審查并公示無異議的，在實行貨幣補償和產權調換兩種方式的基礎上， 允許在中心城規劃區（72平方公里）外按照“一戶一宅”原則集中劃地自建。
（二）照顧困難群眾利益。對無房戶或戶均建筑面積不足80平方米給予一套不少于80平方米的住房，按地段基準價結算差價，僅相當于市場價的三分之一。如項家居民小組的五保戶孫錦云老人，其老房子失火被燒毀，一直只身住在一個不足30平方米的房子里。在這次拆遷安置中，補償他一套80平方米的房子，老人對此非常感激。
（三）從優安置。房屋實行以一換一的產權調換，就近新建公寓樓安置房。一是位置優。按照環境優美、設施完善的要求，選定黃金地段規劃建設安置小區。此次安置地點的選擇既體現了就地性，又符合城市規劃要求，即在項家組原住址旁，與市公安局宿舍相鄰一塊空地上。二是政策優。對安置房建設的有關稅費，政府予以了減免，最大限度地降低了成本。
（四）合理補償。在土地征用上實行同地同價；過渡期限內給予每戶每月3元每平方的租房補助費。
（五）合理安排。安置房設計建筑面積為xx平方米，鼓勵拆遷戶選擇多個小套，除用于個人居住外還可用于出租增加收入。
2、干部帶頭，推動拆遷。一是發揮基層黨員干部的作用。通過調查摸底，先做好拆遷戶中黨員干部的思想工作，起到以點帶面的效果。20xx年11月召開拆遷安置動員大會后，項家居民小組的干部項根生積極響應，第一批簽訂了拆遷安置合同，極大地促進了整個工作的開展。二是發揮基層黨組織的戰斗堡壘作用。在此次拆遷安置工作過程中，官園街道負責同志帶領張家山居委會干部全程參與，幾乎每天都在居民家中做工作，他們忍受了不少不理解群眾的冷遇甚至是謾罵，但他們無怨無悔，默默無聞地做好自己的工作，并按“項目化、責任人、時間表”的方式帶動其他干部工作。三是發揮黨員干部親戚朋友關系的影響力。拆遷協調辦摸清了拆遷戶的各種社會關系，通過社會關系中涉及的黨員干部來進一步做工作。如了解到孫家居民小組的孫錦德與名叫謝發財的個體老板私交較好的情況后，街道、居委會的干部找到了謝華財，請他幫助做思想工作，在謝華財的幫助下，孫錦德很快簽訂了拆遷安置合同。另外，謝華財還幫助做通了在拆遷范圍內自己親侄郎的工作，簽訂了拆遷安置合同。
3、健全機制，依法拆遷。一是加強組織領導。成立由市政府分管領導任組長的建設領導小組、市城市鄉規劃建設局聶智勝局長任常務副組長的協調領導小組，抽調20多名優秀干部和專業技術人員組成協調辦，負責拆遷征地、規劃設計、政策法規咨詢等工作。二是完善工作制度。研究制定了《拆遷工作人員職責》、《拆遷工作人員紀律》等，規范拆遷工作人員行為；嚴格按照有關法規，委托專業評估公司對被拆遷房屋進行市場化評估，確保拆遷補償客觀公正；建立信訪接待服務制度，成立了專門的信訪工作組，實行首問負責制；建立投訴舉報制度，拆遷指揮機構和拆遷現場都設立了舉報箱、舉報電話，并指定專人負責，對每個舉報事項都認真辦理并給予明確答復；建立監督檢查制度，實行工作例會制。每天上午通報前一天工作進度，發現的問題及時解決；凡涉及拆遷工作具體問題，放在工作例會上研究，集體作出決定。實行限時辦結制度，對群眾的合理要求和反映的問題，做到大事小事不過夜，棘手問題現場辦公；實行一站式服務制度，從丈量、認定到補償資金的結算和兌付，都在拆遷現場進行。三是建立聯動機制。建立了宜陽新區、協調辦、街道、居委會四級上下聯動的工作機制，一級包一級，層層抓落實。特別是所在街道干部分片包干，廣泛參與，密切配合，形成強大工作合力。
4、群眾參與，陽光拆遷。堅持依法、公平、公正、公開的原則，讓被拆遷群眾參與拆遷全過程，保障了被拆遷群眾的知情權、參與權和監督權。一是群眾參與制定拆遷政策。政策出臺前，多次召開由被拆遷群眾代表參加的座談會，反復征求意見，使政策充分體現民意。二是廣泛宣傳讓群眾知情。通過新聞媒體廣泛宣傳有關拆遷安置的法律法規、政策、補償安置標準、工作程序等；拆遷工作隊員分8個組進村入戶，做好政策宣傳解釋工作。三是實施陽光操作。在每一份拆遷補償協議上必須由拆遷公司人員、評估人員、街道、居委會、協調辦五方簽字，方可生效。在房屋拆遷估價機構選定、房屋丈量、違法建筑的認定、補償數額及資金兌付、安置地點、安置后生活保障等情況，都必須向社會公示，接受群眾監督。如工作人員在丈量拆遷戶孫子生的`房屋時，將其梯形結構的房屋按照長方形進行了丈量，結果多出了19平方米，丈量結果經公示收到群眾反映后，協調辦及時進行了糾正。
5、真情服務，和諧拆遷。各級拆遷工作人員充分理解被拆遷群眾為城市發展所作出的犧牲和貢獻，做到親情拆遷、和諧拆遷，確保每戶群眾自愿拆遷。一是深入細致地做好思想工作。拆遷工作啟動前后，領導小組成員多次深入到徐洪順等拆遷戶家里促膝談心、宣傳政策、關心民意、了解民情，受到群眾的歡迎和好評。在動遷過程中，大家一方面耐心細致的做好政策宣傳解釋，另一方面注重講究方式方法，通過采取交友法、算賬法（算補償面積賬、補償價格賬、環境改善賬、生活質量賬）等，有效地消除了被拆遷群眾的疑慮，營造了廣大被拆遷群眾積極配合、主動參與的良好局面。二是在原則范圍內讓群眾利益最大化。在制訂《xx路延伸工程房屋拆遷補償安置實施方案》的基礎上，通過《會議紀要》的形式出臺了15條補充規定，主要針對群眾反映的封閉陽臺面積計算、房屋補差、子女分戶、無房戶的認定、獎勵政策、社保等問題，在原則允許的范圍內制訂了相應的解決辦法，為被拆遷群眾全方位提供拆遷服務。針對孤老、殘疾、弱智、重病患者等困難群體的實際情況，工作人員實行上門服務，幫助聯系周轉房、組織義務搬家、代辦拆遷安置手續等。
四、幾點啟示
近年來，隨著城鎮化進程的加快，城市開發建設拆遷安置難已成為經濟社會發展中帶有普遍性的問題，也成為實現科學發展、和諧發展的一大難題。xx路延伸工程拆遷安置工作規模大、涉及人數多。在這種情況下，該工程拆遷安置工作能平穩和諧推進，其做法給我們以下啟示：
1、牢固樹立以人為本、科學發展的指導思想，是實現和諧拆遷的根本。xx路延伸工程建設項目旨在提升城市品位、改善人居環境、提高人民群眾生活質量，這是全市人民期盼多年的事情。城市建設拆遷是一項政策性很強的工作，必須牢牢堅持以人為本的指導思想，切實把為人民謀福祉、提高群眾生活質量作為工作的出發點和落腳點，真心實意地把拆遷安置作為造福百姓的解困工程和民心工程，從而贏得群眾的理解和支持，形成和諧穩定的局面。
2、最大限度地維護群眾利益，是實現和諧拆遷的核心。在拆遷安置中始終把群眾利益放在首位，堅持利民惠民的原則，從政策措施的制定、具體拆遷的實施，到被拆遷群眾的安置，處處為群眾考慮、讓群眾滿意，使人民群眾充分享受發展成果。實踐表明，只要各級黨委、政府本著最大限度維護群眾利益的立場去想問題、辦事情，合理補償他們因拆遷而受到的損失，認真解決他們在拆遷中遇到的困難，保障他們的合法權益，再棘手的難題也能破解，再復雜的矛盾也能解決，再困難的事情也能辦好。
3、發揮基層優勢，充分依靠群眾，是實現和諧拆遷的關鍵。黨是領導我們事業的核心。在拆遷工作中，發揮好基層黨組織的戰斗堡壘作用和廣大黨員的先鋒模范作用，這是我們黨的執政地位所決定的。群眾是城市建設的主體和直接受益者。做好拆遷安置工作，必須堅持群眾路線，充分相信群眾，依靠群眾，把道理說明白，把政策講清楚，把思想理順暢，把工作做細致，拆遷工作就一定會得到群眾的理解、支持和擁護。
4、真心實意為群眾服務，是實現和諧拆遷的基礎。在拆遷中堅持親情拆遷，充分考慮群眾意愿，想群眾之所想，急群眾之所急，辦群眾之所需，為群眾提供全方位的服務。拆遷工作隊員與被拆遷群眾交朋友，把拆遷群眾當成親人，視群眾的困難為自己的困難，熱情關愛、熱心幫助、熱誠打動，從而化解了矛盾、拉近了距離、消除了對立，營造了和諧感人的拆遷局面。實踐證明，立黨為公、執政為民，必須實實在在地落實到各項具體工作中。只要懷著對人民群眾的深厚感情，真正為人民群眾謀利益，諸如城市建設拆遷、土地征用等矛盾多、困難大的工作，就能得到群眾的充分理解和支持，確保在發展中始終保持和諧穩定的局面。
5、依法行政、規范運作，是實現和諧拆遷的保證。嚴格遵守相關法律法規，充分維護被拆遷群眾權益。從拆遷決策、政策制定及建章立制到工作落實，從拆遷全過程到各個環節，始終貫徹公開、公平、公正原則，做到依法依規、陽光透明、合理規范，確保了被拆遷群眾的合法權益。
征地拆遷調研報告 12
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區規劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉鎮，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為當前我縣經濟發展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。
目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。
一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題
1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規范。
現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變為國有土地。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規范，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優化"當地投資環境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。
農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范，相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
二、關于集體土地上房屋拆遷法律問題的`一些思考與建議
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級"大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡*事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監督機制，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規劃、村莊建設規劃、農用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現行中只有靠不規范甚至不符合規定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
征地拆遷調研報告 13
近幾年來，我區的省、市重點工程項目眾多，拆遷安置過程出現了不少問題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我區社會穩定，成為當前我區經濟發展不容忽視的障礙。因此認真研究我區拆遷安置工作中的熱點難點問題，規范政府行為，使之在以后的拆遷安置工作中真正做到依法行政，執政為民，切實維護拆遷群眾在城市化進程中的實際利益，成為一個具有現實意義的研究課題。我們通過下發調查問卷、召開座談會、下村入戶實地調查等方式，對這一課題進行了研究和探討，現將我們一些膚淺的意見匯報如下，供領導們參考。
一、基本情況
xx區總面積xx平方公里，其中農村面積xx平方公里，農業人口約占總人口的x%，是城鄉并存區。近年來，我區牢牢抓住市治西遷、建設全面啟動等機遇，圍繞市委、市政府提出的“一年一個樣，三年大變樣”的奮斗目標，確立了“舉全區之力抓城市建設，合萬眾之心建經濟強區”的發展戰略，在全區拋起了新一輪大規模城市建設熱潮。從至今，全區共有省、市、區重點工程建設項目xx個，共投入資金億元。全區xx個街道、鄉、鎮均有城建開發任務，共開發征用土地多畝，累計拆除房屋約萬平方米，拆遷群眾xx戶，其中農民xx戶xx人，農村拆遷安置量大任務重。我區拆遷安置工作在各級各部門的高度重視下，在廣大拆遷戶的理解支持下，總的來說進展順利，并創造了、“模式”和“模式”這樣的好典型。
二、我區開展拆遷安置工作中主要經驗
拆遷安置工作情況復雜、矛盾突出、任務繁重。在工作中，我區克服種種困難，沖破重重阻撓，取得了一些成績，積累了一些經驗。
1、領導重視是搞好拆遷安置工作的保證。拆遷安置工作牽涉面廣，情況錯綜復雜，沒有強有力的領導組織作保障，工作很難開展，為加強領導力量，強化保障措施，一是建立了領導聯系項目制。按照“一個項目、一位領導、一套班子、一種模式”的工作思路，由一位區級領導聯系一個具體項目、一在嚴格執行政策的前提下，對該項目的拆遷安置全權負責，形成了對拆遷安置工作齊抓共管的領導格局。二是建立了領導聯系街道制。由于街道的拆遷安置任務較重，壓力較大，矛盾較多，為減輕街道的壓力，區委向每個街道派出了2至3名區級領導協調指導拆遷安置工作，及時化解矛盾，解決問題，收到了很好的效果。三是成立了處理拆遷安置遺留問題領導小組。區委、區政府成立了拆遷安置遺留問題領導小組，負責對全區拆遷安置遺留問題進行全面處理，并明確了責任領導、責任人，提出了處理意見，確定了交辦時間。我區大部分拆遷安置遺留問題的處理都有了較大的進展，為以后的開發建設和拆遷安置工作掃清了障礙，夯實了基礎。
3、宣傳到位是搞好拆遷安置工作的基礎。拆遷安置工作是一項政策性很強的工作，加大有關法律、法規和政策的宣傳力度，引導群眾正確認識和掌握拆遷安置工作有關政策，正確對待拆遷安置中的矛盾和問題十分必要。在工作中，我區注重多途徑、多形式、多方位做好有關政策法律和宣傳工作和拆遷戶的思想工作。
4、依法辦事是搞好拆遷安置工作的關鍵。拆遷安置工作事關每一位拆遷群眾的切身利益，稍有不慎，就會引起矛盾，造成不穩定因素，只有嚴格依法律辦事，才能將矛盾消除在萌萌芽狀態。一是嚴格按政策補償，二是嚴格堅持“三公開”原則三是嚴格堅持“三帶三包”政策，即帶感情、帶政策、帶拆遷方案，包協議簽訂、包過渡、包穩定。
5、妥善安置是搞好拆遷安置工作的重點。我區積極主動與相關部門銜接，全力促進農民安置用地的落實和農民安置房的落實。全區共核定“兩安”用地總指標xx畝，已辦理紅線的安置用地xx畝，另有xx畝正在辦理之中，目前，已搬進拆遷戶的農民安置小區達x個，正在建設的農民安置小區的xx個。在幾年的拆遷安置工作中，我區創造了地和等成功的安置模式，存在的主要問題
（一）在我區實際拆遷過程中存在幾個突出問題，主要表現在以下幾個方面：
1、少數干部群眾對拆遷安置的政策了解不夠、理解不透，或者誤解了拆遷安置政策。由于缺乏拆遷主體和被拆遷人之間的對話交流的渠道，作為拆遷主體一方的干部對群眾的疑問不能正確解答，甚至有的干部對群眾反映的問題敷衍塞責，上推下壓，引起群眾的不滿。
2、在拆遷調查工作中，對補償標準的尺度掌握出現偏差。盡管政府部門按照拆遷政策，制定了統一補償標準，但由于對同類房屋的結構、裝修、價格等問題的認同上存在差異；對居民建在集體土地上與國有土地上的房屋估價混同；甚至存在個別講人情、論親疏，對拆遷地面積的丈量、拆遷標的.物的估價不統一，出現個別超面積丈量、超值估價等現象，致使被拆遷人之間相互攀比，引發矛盾。
3、由于現行的有關拆遷安置法律規定的原則性強，實際可操作性較差，有些村組制定的村規民約，有部分違反現行法律政策的規定，且在發放拆遷安置補償過程中缺乏透明度，侵犯了被拆遷群眾的合法權益。
（二）拆遷安置工作較為滯后，超期過渡現象嚴重。
1、拆遷安置工作體制理順不暢。街道、鄉（鎮）對拆遷安置工作重視不夠，思想不夠統一;相當多的干部對政策理解不透徹，執行政策存在較大的偏差；部分項目管理人員責任心欠佳，導致很多項目前期工作難以落實；部分拆遷單位及拆遷戶對拆遷工作不配合，漫天要價，導致有些項目的拆遷工作難以推進。
2、農民安置工作落實欠佳，超期過渡現象嚴重。由于近年來大開發、大建設，特別是一些省、市重點工程建設的需要，農民拆遷大多是先拆遷后安置或邊拆遷邊安置的情況下開展的，加之部分安置用地、安置資金難以到位，導致大批拆遷農民住戶安置難以到位，長期處于過渡狀態。目前全區尚有x戶x人在外過渡，占總拆遷人數的x%，且大部分是超期過渡。
（三）失地農民的生活出路問題難以解決。被拆遷后，農民失去了賴以生存的土地，且絕大部分農民除農活外無別的一技之長，較難找到工作，安置補償費又十分有限，缺乏足夠的資本開展經營活動，社會保障、子女入學等一系列問題得不到妥善解決，必然給社會帶來不穩定因素。
三、對策和建議
1、加大拆遷安置法律政策宣傳的力度
在多年來的拆遷安置工作中，我們積累了一些成功的經驗，其中重要的一點就是對拆遷安置法律政策的宣傳。在每項重點工程建設的拆遷征用地之前，首先召開動員大會，向被拆遷村組和拆遷戶發放大量的宣傳資料，是一項有益的必不可少的工作。但是，從調查了解的情況看，主要存在的問題是對相關法律政策宣傳的廣度和深度不夠。為此，在進行重點工程拆遷工作的時候，我們除了開好動員會外，要加強相關法律政策宣傳工作。對參與拆遷安置工作的干部要進行相關法律政策的學習和培訓，尤其對被拆遷范圍內的村組黨員和干部進行更深層次安置補償法律政策的學習和宣傳，利用他們的幅射作用，教育和提高全體被拆遷安置群眾的政策法律素質。對可能出現和已經出現的問題，特別是對基層黨員干部發現和提出的政策問題，有針對性地加以認真負責地解釋和說明。如某街道拆遷戶兩年兩次搬遷，安置無著落，其反映強烈。據了解，該安置地已在規劃建設中，政府巳按時足額發放了過渡費，這是政府拆遷安置工作中的一項政策規定，通過政策宣傳，這些拆遷戶很快消除了怨憤。實踐證明，只要我們及時做好拆遷安置相關法律政策的宣傳工作，就能夠得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可得到預防和解決。
2、堅持拆遷調查、安置中公開、公平、公正原則
由于當前重點工程的拆遷工作任務繁重，特別是拆遷安置工作時間緊，且工作量大，為了追求工作效率，政府在拆遷調查工作中實行大兵團作戰，這往往是要以犧牲公正為代價的，也成為產生安置拆遷糾紛的原因之一。為此建議主管部門，要切實把握好公正與效率的關系，堅持公開、公平、公正的原則，以公開促公正，以公平保穩定。在拆遷安置補償過程中，主管部門對土地征用要公開進行，把征用地批準機關、批準文號和征用土地用途、范圍、面積、補償依據以及農業人員安置辦法、辦理征地補償登記地點、期限等，在被征用拆遷地予以公告；對拆遷補償要公開進行，把征用地拆遷數量、補償依據、補償費數額、被安置農業人員數量、農業人員安置方式、房屋安置方式、征地補償安置方案及其具體實施的步驟等，在被征用拆遷地予以公布，接受被拆遷地群眾的監督，防止被拆遷人的合法利益受到侵犯。特別是安置對象和房屋拆遷等補償安置到人到戶的，更要十分注重公開、公平、公正的原則。同時成立核查組，掌握統一補償標準，對群眾提出的異議進行復核調查，對存在的問題進行糾正，確保重點工程拆遷安置工作在公平、公正、公開的原則下進行，最大限度地減少因拆遷安置不公而引發矛盾。
3、完善拆遷安置工作中可操作性的法律規范
目前，我區安置拆遷補償依據主要是《征地補償安置條例》，但該條例原則性強，在實際操作中仍有許多困難，由此引發的各類矛盾糾紛較多。在我國法制不斷健全的今天，人民群眾的法律素質不斷提高，依法維權意識不斷增強。為了進一步規范我區安置拆遷補償工作，使安置拆遷補償工作做到有法可依，制定相應的操作性較強的《安置拆遷補償辦法》已經迫在眉睫。根據憲法精神和民法通則、婚姻法、婦女兒童權益保護法、計劃生育法以及《征地補償安置條例》的有關規定，結合工作實際，現提出以下具體意見：
（一）農業人口數的統計應嚴守政府通告之日的底線，對前不溯及，對后不順延。
（二）服義務兵役（含超期服役的）的現役軍人應參與安置分配；未隨軍遷出、其戶口在拆遷地的軍人家屬（包括其配偶和子女），應同等參與安置補償分配。
（三）拆遷地的在校大、中專學生，其戶口雖已遷出，但未分配安排正式工作的，憑在讀學校證明和學生證，應同等參與安置補償分配。
（四）具有拆遷地戶口，正在勞改勞教的人員，應同等參與安置補償分配。
（五）享受五保優待的人員，應同等參與安置補償分配，其補償費由村組代管。
（六）拆遷地已出嫁婦女，離婚后因生活無著落而回遷的人員（含已回村落戶、法定撫養的小孩，）和婚嫁到拆遷地婦女而離婚后其戶口仍在拆遷地的人員（含再婚隨遷、法定撫養的小孩），應當同等參與安置補償分配；婚嫁農村的出嫁女，其戶口未遷出的人員，只能一次性享受一方安置補償，已在男方參與安置補償的人員，不參與本地安置補償分配；未參與男方所在地安置的人員，應當參加戶口所在地的安置補償分配。如戶口回遷或者未遷出的上述人員與村組另有書面協議的，可按協議執行。男到女方落戶的可參照執行。
（七）婚嫁城鎮、未隨遷的拆遷地半邊戶及其子女，應同等參與安置分配；但一方已享有國家福利分房的，可不考慮宅基地和住房的政策性優待。
（八）原籍在拆遷地，因生活所迫或歷史上的政治原因被迫外遷，后其戶口又回遷原籍，并分有責任田土的人員，應同等參與安置補償分配，外地回遷戶與村組另有協議的，可按協議執行。
（九）返鄉居住的離退休人員，不參與安置補償分配。其配偶系再婚的農村戶口，經村組集體研究和村民會議通過，準許其遷入的，應當給予安置補償，但與村組有協議的，可按協議執行。
（十）違反計劃生育政策法律，未處罰到位的計劃外生育子女，不參與安置補償分配。農村獨生子女可享受安置補償有關政策性優待，按相關政策執行。
（十一）無正當理由遷入的農業人口（含空掛戶），不參與安置補償分配。
（十二）欠有國家稅費、集體公益事業折價款以及其他集體欠款的人員，其安置補償可以折扣欠款后按實發放。
4、轉變工作作風，樹立政府良好形象
重點工程建設利國富民，對加速經濟發展和加快城市化進程意義重大。同時，拆遷安置補償費的發放到位，涉及到被拆遷群眾的直接利益，也是被拆遷群眾最關心、最實際、最容易引發各種矛盾焦點問題，這些都對政府工作提出了很高的要求。重點工程建設中的拆遷安置工作，從一個側面體現了政府部門工作作風的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置補償過程中，政府轉變工作作風在一定程度上促使工作水平的提高。我們保持優良的工作作風，就會得到廣大被拆遷群眾的理解和支持，使重點工程的建設有序推進；反之就會遭到部分拆遷群眾的抵觸，使重點工程建設受到阻滯。為此我們要牢記五心，轉變作風，打造誠信政府形象。即在拆遷安置工作中，接待群眾咨詢要熱心；調查補償情況要細心；聽取群眾意見要耐心；核實安置補償標準要公心；善后安置要關心。此外，要保持拆遷安置工作的延續性，切實落實對被拆遷群眾的承諾，勤政為民，真正做好被拆遷群眾的公仆，從而樹立起人民政府的良好形象，獲得廣大人民群眾的支持和擁護。
5、統籌項目建設與拆遷安置，促進安置小區建設社區化。一是要堅持先安置后拆遷的原則。堅持對所有工程嚴格實行“先安置后拆遷”的原則，采用“項目+安置”的辦法，將農民安置地與建設項目一并辦理手續，一同報建。二是要實行集中留地，統一安置，積極推行“咸嘉模式”的成功經驗。即：一是集中統一重建安置。堅持統一規劃設計、統一報建、統一建設、統一質監、統一物業管理，利用有限的土地資源、科學、合理地安置好農民，做到高標準規劃、高質量建設、高水平管理，使農民安置小區聯體成片功能完善、設施齊備、適宜居住。二是因地制宜，發展產業。充分利用農民生產安置用地，采用土地入股、自主開發等方式，大力發展后勤服務業和商貿業，使農民變股民，從經營中分紅獲利，建立穩定的收入來源。三是多途徑安排農民就業。安排拆遷農民從事物業管理和后勤服務；積極與征地建設單位協調，在用工上優先考慮當地農民，鼓勵失地農民從事個體經營和興辦企業，并提供一定的優惠。
6、加強農民安置小區的統一規劃，盡快制定好全區農民安置整體規劃。一是規劃要統一。與市、區總體規劃統一協調，農民安置小區建成后直接成為現代化城區的組成部分。二是規劃要先行。制定科學合理的全區土地利用規劃和年度供地計劃，統籌安排城鄉建設用地，強化規劃約束力，明確失地農民的生活安置一律按居民小區規劃建設。三是規劃要科學。按照有利于土地綜合利用、有利于社區管理和物業管理的“三個有利于”標準，科學規劃農民安置小區。四是規劃要實用。按照農民生產安置一律作二、三產業規劃建設的要求，高起點規劃好、預留好生產用地。把規劃、預留生產用地與項目開發、市場建設結合起來，使生產用地成為失地農民獲得長久收益的主要來源。
7、創新勞動就業服務，促進失地農民就業市場化。一是要加強對失地農民的培訓工作。培訓重點主要是引導性培訓和職業技能培訓兩個方面。引導性培訓主要是對失地農民開展基地權益保護、法律知識、城市生活常識、尋找就業崗位等方面的培訓。職業技能培訓主要是在充分尊重失地農民意愿的基礎上，開展家政服務、餐飲、保健、制造、建筑等行業和知識的技能培訓。二是結合項目解決失地農民的就業問題。加強項目建設的協調與合作，在建設進從建筑工程中找崗位，建設后中牧業管理和衛生保潔中找崗位。三是完善勞動力市場。加強街道勞動保障管理服務站的建設，進一步完善市場化的就業機制。將失地農民就業與下崗工作再就業統籌考慮，打破城鄉“藩籬”，變“變籍門檻”為“素質門檻”。
（三）改革社會保障制度，促進失地農民養老社會化。一是實現失地農民身份的轉換。在子女就學、勞動就業、社會保險、計劃生育等方面與城市居民同樣的政策待遇。二是堅持“低門檻進入、低標準享受”的原則。參照職工基本養老保險的“新人”辦法進行，根據區域經濟發展水平和個人收入水平確定個人帳戶養老金標準。降低門檻，因地制宜、秩序漸進。三是采取“個人責任和社會互濟相結合”的辦法。失地農民個人帳戶養老金的資金來源堅持以個人和村集體為主，政府支持為輔。考慮有昨于鼓勵失地農民勞動就業和與城鎮社保體系相對接。
一是要加快安置小區居委會的建設。對新建成的農民安置小區，要加快建設社區居委會，按照城市社區的規范和要求，不斷完善社區日常管理，促進社區管理由農村范式向城市范式轉變。
二是要加快社區文化建設。失地農民一般受教育程度較低，生活方式中有許多不適宜城市生活習慣。今后，要以城鄉文明融合為目標，通過開辦夜校、培訓班，組織社區文化藝術節等形式，盡快促進失地農民生活方式和行為習慣的城市化轉變。
征地拆遷調研報告 14
一、問題的提出
市企業改制工作正進入攻堅階段，當前。市委市政府已初步形成了以改制企業土地“打捆融資”進行職工身份置換的總體思路，這一舉措的實施，將不僅有效解決改制企業職工身份置換的資金“瓶頸”而且可以避免因單個企業改制在土地出讓時容易出現的城市規劃剛性約束力受到侵
打捆融資”只是解決企業改制資金的搭橋”問題，害(把規劃作為城市基礎設施或公益事業的用地改為經營性用地出讓)城市建設品質降低(片面追求土地增值而提高規劃條件)城市土地整合效益下降(某區塊土地同時盤整尚不具備條件的情況單獨出讓其中的改制企業土地時產生的城市國有資產流失(土地市場供大于求的情況因急于籌措改制資金而不得不“賤賣”土地)等不利結果。然而。融資后的還本付息以及解決改制企業的其它困難最終還是有待于打捆的土地進入土地供應市場，通過市場變現來實現其價值。要進入土地供應市場，就必須使改制企業的土地形成“凈地”那么，妥善處理好改制企業土地上現有的職工宿舍拆遷安置問題就成為一個很重要的問題。如果處理不好，不僅“打捆融資”難以順利進行(金融機構會因為考慮用于抵押的改制企業土地市場變現的程度和時間的風險而對抵押土地的預估值降低)而且也可能形成即使融得了資金而無法分配下去(改制企業職工因對職工宿舍拆遷安置政策的擔心而在職代會表決改制方案時不“舉手”使得改制方案不能順利通過，置換身份也就不能實現)還可能因改制企業職工在不明晰其職工宿舍拆遷安置政策時阻撓企業土地打捆，致使“打捆融資”一開始操作就擱淺。
帶著這個問題，深入學習實踐活動的過程中。與有關同志一道，深入到市屬國有企業一建公司進行調研，希望與同志們一道能共同破解這道難題。
二、市一建公司基本情況
擁有建筑工程施工總承包一級等多種工程施工資質，市一建公司成立于1952年。一家大型國有建筑企業，職工總數2909人，其中，職職工1698人，離退休職工1211人，擁有土地197畝，職工宿舍面積79000m2住戶1600戶，其中房改宿舍30000m2448戶，未房改宿舍49000m21150戶。建造年代分別為60年代以前建的約46000m2占58.2%70年代建的約3000m2占3.8%80年代以后建的約30000m2占38%戶型面積分別為：30~40m2占25%41~50m2占31%51~60m2占22%61m2以上的占22%這其中，前進東路有2萬m2屬典型的棚戶區，居住條件極其惡劣，職工盼求改善住房條件的愿望十分強烈，前幾年多次要求集資建房，但未獲市政府批準。經濟適用房和廉租房的政策出臺后，一部分人符合廉租房條件的職工因受到中簽比例的限制，難以及時享受到廉租房的實物配租，還有一部分符合經濟適用房條件的因自身經濟狀況的限制，又無力申購經濟適用房。因此，解決好這部分職工的住房問題，爭取他支持企業改制的`前提條件，必須切實解決好。
三、改制企業職工住房拆遷安置方案
要解決好改制企業職工宿舍拆遷安置問題，根據市委書記關于把保障性住房(廉租房、經濟適用房)建設和城建項目拆遷以及改制企業職工宿舍拆遷安置統盤考慮的指示精神。必須首先考慮爭取納入納入廉租房、經濟適用房的范疇，其次是要充分注意到已享有公房租賃權的職工的既得利益，還要努力降低安置成本，保障改制企業土地的凈收益能最大限度地滿足置換身份的資金需求。為此，提出如下方案：
按城市房屋拆遷管理辦法進行安置，1對于擁有100%產權的房改房職工。按市場比較法對房屋進行評估，采取產權調換(實物安置)和貨幣補償任選其一的辦法，這與現行的拆遷安置政策一致。
如房屋拆除后，對于租賃未房改的企業公房職工。符合廉租房條件的直接在廉租房中安置。
如房屋拆除后其符合經濟適用房條件的允許其直接購買經濟適用房，對于租賃未房改的企業公房職工。但考慮其原來租賃公房這一既得利益，向其一次性支付解除公房租賃權補償金。
如房屋拆除后，對于租賃未房改的企業公房職工。既不符合廉租房條件的又不符合經濟適用房條件的只一次性支付解除公房租賃權補償金。
四、提出解除公房租賃權補償金的背景
對城市公房拆遷主要是三種方式，經濟適用房和廉租房政策未出臺前。一種是先房改，再還房或貨幣補償，另一種方式是先還房、再房改，還有一種方式是按被拆遷公房的評估價的90%補償給租賃直管公房的住戶，如繼續采取這種方式，一是不能與經濟適用房、廉租房政策接軌(按保障性住房的政策規定，享受過房改政策的不能再享受保障性住房)大量的實物安置房建設會沖擊房地產二是增加了改制企業土地收儲的成本，市場。不利于最大限度地把改制企業土地出讓凈收益用來充分保障職工置換身份的資金需求。
只按拆除后職工是否符合經濟適用房和廉租房條件，但是完全忽視職工已租賃企業公房這一事實。僅從經濟適用房和廉租房的渠道來解決拆遷安置問題，又會造成一部分由于有多處住房而不具備申請經濟適用房和廉租房的職工
還有可能使部分符合經濟適用房條件的職工因經濟困難無力購買經濟適用房也不愿搬遷，因無任何補償而不愿搬遷。面對這兩部分企業職工的阻力，職工拆遷安置工作可能將陷入困境。
五、解除公房租賃補償金的標準應如何設定為宜
1根據現行住房租賃市場測算。
直管公房的一類地段的租金標準為1.5元/m2月左右，目前。而同類地段私房租金平均在7.5元/m2月，差價為6元/m2月，這就是租賃公房使用權的收益，建議解除公房租賃權的補償金標準設定為一次性補償的收益，即720元/m2。
2、適當考慮職工的接受程度。
已批準的企業集資建房，前幾年。集資款大約在800~900元/m2如果租賃公房職工宿舍拆除后得到720元/m2解除公房租賃權補償金后，再籌集800~900元/m2就可以購買一套價值在1600元/m2左右的經濟適用房。經與企業干部和職工座談，職工心理是可以接受的至于部分不符合經濟適用房和廉租房申購條件的人員，或由于住房狀況較好，或由于經濟收入較好，況且也得到適當的補償，經過做工作，也可以慢慢接受。
六、改制企業職工申請保障性住房的程序
市規定了五道程序”四道把關”三榜公示”制度，關于保障性住房的申購(租賃)程序。針對改制企業職工住房的特殊情況，建議改制企業職工申請購買經濟適用房和租賃廉租房的可以采取由職工個人申請、車間評議推薦、企業受理初審、主管局復審、市保障性住房領導小組辦公室審定的五道程序，車間把好評議關，企業把好初審關，主管局把好復審關，市保障性住房領導小組辦公室把好審定關的四道把關”車間公示、企業公示、市里統一公示的三榜公示”制度，保證其公開、公平、公正性，接受企業職工及社會監督。
七、改制企業職工住房拆遷安置建設模式
對外是一個住宅小區整體，雖然改制企業土地上職工宿舍拆遷后有按拆遷還房安置的比如房改房)有按經濟適用房安置的還有按廉租房安置的但是可以在一個小區內建設。可以統一進行物業管理，對內根據住房性質區別產權關系。尤其是一個企業的職工安置盡可能在一起，不僅可以不打破現有企業職工相鄰而居的情結，有利于企業改制后職工的互幫互助，而且可以使企業改制后黨團組織通過社區這個紐帶繼續發揮作用，這對于構建和諧社區是大有裨益的調研時，市一建公司就很希望按市里的統一規劃，一個小區內分類集中安置，無疑對統一職工思想，推進企業改制有很大的促進作用。
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